ישנה חשיבות מכרעת בעריכת חוזים שיהיו תקפים גם על פי דין תורה וגם בבתי משפט. חוזה טוב מונע דיונים מיותרים בבתי דין, ובמיוחד חוסך במריבות בין הצדדים.

 הרבה פעמים נוכחנו לדעת שכל צד בטוח באמת ובתמים שהוא צודק בטענותיו, זאת בגלל עמימות וחוסר בהירות בניסוח ההסכם. בסופו של דבר, חוזה טוב גורם לשלום ורוגע בין הצדדים שערכו את העסקה.

לפעמים בכדי לחסוך בעלויות - עורכים חוזה סטנדרטי שניתן להשיגו בחינם ברשת, בחוזים אלו ישנן מספר בעיות כפי שנפרט בהמשך.

באתר דין תורה של מכון משפטי ארץ - ניתן למצוא חוזים שתקפים גם לפי דין תורה וגם לפי החוק.

 

הרב ישועה רטבי

 

הבעייתיות שיש בחוזים בזמנינו

בחוזים שנכתבים בזמנינו ישנן מספר בעיות הלכתיות, בגינן קשה לומר שהקניין המועיל בחוזה הוא קניין שטר:

     א.         אין ניסוח של מכירה - בחוזה לא כתוב במפורש שהבית מכור ללקוח, ובסימן קצא סעיף א מבואר, שיש לכתוב בשטר: "שדי מכורה לך".

     ב.         קניין דברים - בחוזה יש רק סיפור דברים: הואיל והמוכר רצה למכור, והואיל והקונה רצה לקנות, לפיכך הוסכם וכו'. בחוזים אלו יש בעיה של קניין דברים, כפי שמבואר בסימן רמה סעיף א.

      ג.          דבר שלא בא לעולם - בסימן ס סעיף ו מבואר שלא ניתן להקנו או לתת מתנה בדבר שעדיין לא בא לעולם, כמו דירה שטרם נבנתה. (אומנם התחייבות מועילה).

      ד.         חסר קניין - לפי החוק, החוזים היום אינם נחשבים לשטרי קניין, אלא לשטרי התחייבות, כך שכל המכירה מתבצעת על סמך התחייבות ולא על סמך קניין.

     ה.         איסור ריבית - בסימן נב סעיף א מבואר, שטר שנכתב בו חיובי ריבית - ניתן לגבות מהשטר רק את הקרן, אך לא ניתן לגבות את הריבית. (בחוזה צריך להוסיף סעיף שמתייחס להיתר עסקה).

      ו.          אסמכתא - בסימן רז סעיף יג מבואר, שחיובי קנסות לא תקפים בגלל בעיית אסמכתא.

      ז.          הנייר עליו כתוב החוזה צריך להיות של המוכר - הקצות בסימן קצא ס"ק א הוכיח מדברי הגמ' במסכת גיטין דף כ עמוד ב, שבכל שטר קניין - צריך שהנייר, הדיו והשכר סופר יהיו משל המוכר המקנה, שכן כתוב "ספר מקנה", ודורשים: צריך שהספר וכל הנלווה לספר, יהיה משל המקנה[1].

     ח.         ניתן לזיף את המסמך - בסימן מב סעיף א מבואר, שיש לכתוב שטרי ראייה בשטר שלא ניתן לזייף בו.

     ט.         השורה האחרונה בחוזה לא מחייבת - בסימן מד סעיף א מבואר, שלא מתייחסים לאמור בשורה האחרונה בחוזה, אא"כ כתוב והכל שריר וקיים, או שכתוב בשטר שנעשה קניין על כל ההתחייבויות הכתובות בשטר.

      י.          אין להשאיר מרווח בסוף המסמך - בסימן מה סעיף ו מבואר, שיש איסור לעדים להשאיר בשטר שתי שורות ריקות לפני החתימה. ובמידה ויש בשטר שתי שורות - השטר פסול.

    יא.        יש לאמת את חתימות העדים - בסימן מו סעיף א מבואר, שיש לקיים את השטרות לפני החיוב בפועל.

    יב.        תנאים בחוזה - במסכת קידושין דף סא עמוד א מבואר, שכל תנאי אומר כל תנאי צריך להיעשות כפי תנאי בני גד ובני ראובן. יש לכך מספר כללים (תנאי כפול, תנאי קודם למעשה, הן קודם ללאו, תנאי בדבר אחד ומעשה בדבר אחר, תנאי שאפשר לקיימו ע"י שליח, תנאי בדבר שאפשר לקיימו).

     יג.         קים לי - במקרה של מחלוקת הפוסקים - אין אפשרות להביא ראייה כפי מי נפסקה ההלכה, ולפיכך יכול הנתבע לומר קים לי כשיטה החולקת. פתרונות לכך ניתן למצוא במאמר על קים לי.

     יד.        דיון בבית משפט - בחוזים רבים נקבע כי בכל מקרה של סכסוך - הדיון יתברר בבית משפט. יש לקבוע בחוזה שבית דין מסוים המקובל על שני הצדדים יהיה הגורם שלפניו ידונו הצדדים.

 

תוקפם הלכתי של חוזים בני זמנינו

רוב הפוסקים סבורים שיש לחוזה בזמנינו תוקף בגלל קניין סיטומתא כמבואר בסימן רא. (בנספח לקמן מובא הסבר לקניין סיטומתא). וכך מתבאר מדברי הריב"ש (סימן שמה), במקרה בו הייתה בעיה הלכתית בשטר - ריב"ש הכשיר על סמך קניין סיטומתא: "ואני סומך להכשירם מכח המנהג, דכיון דרגילי למקני בהכי - קני, דומיא דסיטומתא דבאתרא דרגילי למקני ממש - קני".

וכן כתב כסף הקדשים (סימן רא סעיף א): "מכתב הנהוג לקנות בו מגוים, מה שקורין קאנטראקט, גם גבי מטלטלין - הו"ל סטומתא היטב". וכן מובא בשו"ת צמח צדק (לובאוויטש יורה דעה סימן רלג): "מ"מ כיון דהקאנטראקט - חשוב סיטומתא במכירת יי"ש וכהאי גוונא".

בפסקי דין רבניים (חלק ג עמוד 363 בהרכב: הגר"ע הדאיה, הגרי"ש אלישיב והגר"ב זולטי) מבואר, שחתימה על החוזה - חשובה כמו קניין סיטומתא: "התחייבות מועילה מדין סיטומתא, ואם קיים מנהג ברור והדבר נפוץ בין הסוחרים, שחוזה התחייבות בחתימת ידו - מחייב אותו למלאות אחרי התנאים האמורים בחוזה - הרי היא בת תוקף מדין סיטומתא".

בפסקי דין (חלק ו עמוד 216) עוד מובא: "ויש גם לדון שהקנין נעשה ונגמר בעריכת החוזה, הואיל והנוהג והמקובל כעת שכל סדרי מכירת מגרשים, בתים ודירות נעשים על ידי עריכת החוזה, וכבר פסקו גדולי האחרונים שיש לדון בזה דין סיטומתא שהוא קנין המועיל, ואף שלדעת הב"ח דקנין סיטומתא מועיל רק במטלטלין ולא בקרקעות, עיין ב"ח סימן ר"א וש"ך שם, אבל כבר הכריעו גדולי הפוסקים דמועייל גם בקרקע כשנהגו כן בקרקע".

וכן מובא בשו"ת ציץ אליעזר (חלק טז סימן נג): כי הרי מנהג המדינה הוא שעריכת הסכם בין צדדים וחתימתם עליו - מחייב את הצדדים שלא יוכלו לחזור בהם, ומכל שכן שהוא כן כאשר מקבלים עליו גם אישור בית דין, או בית משפט, ואם כן הרי חתימה על הסכם כזה הוא כעין סיטומתא, שנפסק על זה בחו"מ סי' ר"א סעי' א' שנחשב זה קנין גמור ואין אחד מהם יכול לחזור בו. ולא עוד אלא שיש לזה עדיפות מקנין רגיל שמהני זה אפילו בדבר שלא בא לעולם (כמבואר בשו"ת הרא"ש כלל י"ג סי' כ', צוין גם בחידושי הגרע"א ופ"ת שם סק"ב, והחרה לפסוק כן בשו"ת חתם סופר חחו"מ סימן ס"ו ע"ש), ומועיל זה גם באסמכתא... כדמבאר בשו"ת חתם סופר שם, וכמו כן מועיל זה אפילו בדבר שאין בו ממש כמבואר בשו"ת מהרש"ל סי' לו".

אומנם לדעת הגרז"נ גולדברג (פד"ר חלק יד עמ' 347), החוזים שנכתבים בזמנינו לא נכללים בגדר שטר קניין, שכן בשטר קניין צריך שיהיה כתוב לשון קניין, כגון 'שדי מכורה לך', אך היום בחוזה כתוב רק סיפור דברים, (הואיל והמוכר רצה למכור, והואיל והקונה רצה לקנות, לפיכך הוסכם וכו'), בחוזים אלו יש בעיה של קניין דברים, כפי שמבואר בסימן רמה, כך שמצד קניין שטר - אין החוזה תקף.

אין לומר שיש לחוזה תוקף מדין קניין סיטומתא, שכך מנהג הסוחרים להסתמך על חתימה שבצעו הצדדים בחוזה. (דין סיטומתא מבואר בסימן רא), וכך כתב החתם סופר (חלק ה חו"מ סימן סו): קניין סיטומתא מועיל, רק במנהג טבעי שנהגו הסוחרים, ולא במנהג שנהגו הסוחרים בגלל חוק המדינה, שכן רק לחכמים יש סמכות לתקן קניינים.

מעבר לכך, גם ע"פ החוק, החוזים היום אינם נחשבים לשטרי קניין, אלא לשטרי התחייבות, כך שגם ע"פ החוק אין כאן קניין אלא רק התחייבות, ואומנם ע"פ ההלכה, מועילה התחייבות כמבואר בהרחבה בסימן מ, אלא השאלה היא, האם ניתן לוותר על הקניין ולרכוש קרקע רק על סמך התחייבות ללא קניין. ע"כ[2].

 

זיכרון דברים

לאחר ששני הצדדים סיכמו בניהם עסקה מסוימת, נהוג לחתום על מסמך שכולל בתוכו את כל הנקודות היסודיות והמהותיות של העסקה, כך שאף אחד לא יוכל עוד לחזור בו מהעסקה, ולאחר מכן פונים לעורך דין שיערוך חוזה מסודר. המסמך שנחתם נקרא זיכרון דברים.

בכדי שהזיכרון דברים יהיה תקף, צריך שיהיה כתוב בו: 1)- שמות הצדדים, 2)- תאריך כתיבת הזיכרון דברים, 3)- סכום העסקה, 4)- זמני התשלום, 5)- מיקום הנכס.

שני הצדדים מעוניינים לסיים את העסקה כבר בכתיבת הזיכרון דברים, כך שיש לראות בכתיבת הזיכרון דברים גמירות דעת לבצע את העסקה. בזיכרון דברים יובאו הנקודות הכלליות של העסקה (שחלה מיד עם חתימת הצדדים), ולאחר מכן ייכתב החוזה ע"י עורכי דין, שם יובאו הפרטים השונים שיש בעסקה[3].

מסמך זה מחייב את שני הצדדים החתומים עליו, זאת מכיוון שיש לדון את השטרות היום כשטרי ראייה[4], לכן גם זיכרון דברים שנכתב בין הצדדים, וכל הדברים המהותיים הקשורים למקח, הוסכמו ונכתבו בזיכרון דברים - הזיכרון דברים נחשב לשטר ראייה.

סיבה נוספת לומר שזיכרון דברים מחייב הוא מכיוון ששני הצדדים חתמו על הזיכרון דברים, ולעיל הובא שיש לראות בחתימה משום קניין סיטומתא, כך שיש תוקף לזיכרון דברים מדין קניין סיטומתא[5].

הגר"ש דיכובסקי (פסקי דין רבניים חלק יח עמוד 31) כתב: "בזכרון - דברים רגיל, לא היה מקום לפקפק בתקיפותו. שכן דינו של "זכרון דברים" הוא כדין חוזה לכל דבר, אם מדין שטר או מדין סיטומתא, או מדין קנין כסף אם ניתנו דמי קדימה".

אומנם יש אפשרות לחזור מהזיכרון דברים בפרטים שרק איש מקצוע כמו עורך דין או שמאי יכול לשים לב. דהיינו מכיוון שההסכם נחתם בלי התייעצות עם אנשי מקצוע, לכן במידה ולאחר התייעצות אם עורך דין מתברר שיש פרטים שהוא לא יכל לדעת עליהם - ניתן לשנות את החוזה, ואם אין הסכמה בין הצדדים ניתן לבטל את הזיכרון דברים. (ההסכם תקף לעקרונות המרכזים של העסקה הידועים בשעת החתימה, ולא לפרטים שלא ידועים ללא התערבות אנשי מקצוע).

צריך לציין, אם כלל לא נחתם הסכם, אלא היו רק סיכומים בע"פ - אין לכך תוקף מבחינה הלכתית, כי לא בוצע כל קניין שיראה על גמירות דעת לסיום העסקה[6].

כך מובא בקובץ הישר והטוב (חלק ז עמו ד מ): "למבואר שתוקף החוזה הוא מדין סיטומתא, א"כ צריך החוזה לענות על כל הדרישות שמציב מנהג הסוחרים, וכפי שכבר נתבאר אין מהות החוזה אלא מסמך התחייבות משותף בין הצדדים לקיים ביניהם את המוסכם, וכיון שכן - צריך שיופיעו שם חתימותיהם של שני הצדדים דוקא, שכל עוד שלא חתם אחד וצירף את חתימתו להתחייבות - גם השני יוכל להשתמט מחיובו כמובן. אלא שלמרות זאת נראה, שאם בידי המוכר חוזה חתום ע"י הקונה, ולחלופין בידי הקונה חוזה חתום ע"י המוכר, כיון שבכל עת שירצה יוכל המחזיק להוסיף את חתימתו ולקיים את ההתחייבות שלו ושל השני - אין חתימתו מעכבת את הקנין שהרי זה כמי שכבר חתם". (כלומר העיקר זו החתימה של המתחייב).

עוד מובא שם (עמוד מה): "דין זכרון דברים כדין חוזה גם ע"פ הלכה וגם להבדיל ע"פ החוק. אך זאת בתנאי שיוזכרו ויסוכמו הפרטים ההכרחיים לחוזה, כגון מחיר הדירה, זמני התשלום, לסיים איזו דירה הוא קונה כשמתבצעת רכישה בפרוייקט".

 

נספח

הסבר על קניין סיטומתא

במסכת בבא מציעא דף עד עמוד א מובא: "אמר רב פפי משמיה דרבא: האי סיטומתא - קניא. למאי הלכתא? רב חביבא אמר: למקניא ממש, רבנן אמרי: לקבולי עליה מי שפרע. והלכתא: לקבולי עליה מי שפרע. ובאתרא דנהיגו למקני ממש - קנו".

רש"י (ד"ה סיטומתא) הסביר: מדובר במוכר שקונה הרבה חביות של יין ומשאירם במחסן, ולחנותו מביא אחת אחת, ורק לאחר שמוכר את החביות הקיימות בחנות, הוא מביא עוד חביות. ובכדי לסמן את כל החביות שבמחסן שהם מכורים למוכר, היו מסמנים את החביות בסימן מיוחד. וסימן זה קונה. (הרמב"ם כתב: סיטומתא קונה רק לאחר פיסוק דמים, וזהו ככל קניין שאינו קונה קודם פיסוק דמים וכדלעיל).

רבנו חננאל (הובא בדברי הרא"ש בסימן עב) פירש: סיטומתא זו תקיעת כף הנהוגה בגמר המקח, שתוקע כף לחברו, ובזה נגמר המקח. הרא"ש (שם) הוסיף: ה"ה בכל דבר שנהגו לעשות בגמר המקח שקנה. הרשב"א כתב: בכל דבר שבממון על פי המנהג קונים ומקנים.

הגר"א בס"ק א הסביר: סיטומתא זהו תרגום של חותם כמבואר בהערה[7].

הסמ"ע בס"ק ה העיר: תקיעת כף האמורה בסיטומתא, אינה תקיעת כף של שבועה, אלא תקיעת כף כאחד מדרכי הקניין.

הנתיבות בס"ק א כתב בשם שו"ת הרמ"א (סימן פז): סיטומתא קונה רק מדרבנן, ככל מנהג שנהגו הסוחרים שאינו קונה אלא מדרבנן, ונ"מ לעניין קידושי אישה שאם קידש בסיטומתא - מקודשת מדרבנן.

אך הפתחי תשובה בס"ק א כתב בשם החתם סופר (יו"ד סימן שיד ד"ה נמצא): קניין סיטומתא קונה מהתורה ככל תנאי שבממון שהתנאי קיים מהתורה. זאת מכיוון שכך נהגו הסוחרים מרצונם הטוב, משא"כ בשאר קנייני דרבנן שהסוחרים לא היו מעוניינים בהם, וחז"ל כפו את הקניין, מדין הפקר ב"ד הפקר, כך שקניינם תקף רק מדרבנן.

השערי יושר (שער ג פרק ג) כתב: סיטומתא מועיל מדאורייתא, מכיוון שכל דיני הקניינים תקפים על סמך סברות בני אדם, ומכיוון שסיטומתא הוא קניין שנהגו והסכימו עליו הסוחרים, הרי הוא תקף מדאורייתא. ותקף גם במכירת חמץ, ובכור וקידושי אישה.

 

קניין סיטומתא בקרקע - הב"ח (ד"ה ועכשיו) סבור, שקרקע אינה נקנית בסיטומתא, וכך דקדק מלשון הטור שכתב: 'יש עוד דבר שהמטלטלין נקנין בו, והיינו דאמר רב פפי סיטומתא קניא'. הב"ח הסביר: יש לחלק בין מיטלטלין שאנשים מרבים לשאת ולתת עמהם, וכן אין פנאי להזמין עדים לצורך קניין חליפין, וודאי שאין זמן למשוך את כל הסחורה, לכן נהגו הסוחרים שהקניין יהיה תקף ע"י תקיעת כף, או בנתינת מפתח וכד', אבל בקרקע אין מנהג לקנות בתקיעת כף, וגם אם תקעו כף - אין בכך כלום.

אבל הרא"ש (מס' ב"מ פרק א סימן לח) סבור, שקרקע נקנית בסיטומתא. הש"ך בס"ק א כתב: "ונראה דהיכא דנהגו גם בקרקעות להדיא - אפשר דגם הב"ח מודה בזה, והב"ח גילה לנו מנהגנו עכשיו".



[1] הקצות עוד כתב: את השכר סופר - הלווה משלם, לכן עליו להקנות את השכר סופר למלווה, בכדי שיהיה ספר מקנה. הקצות סיים: "ומהתימה על הפוסקים שלא הזכירו דין זה, לפרש שצריך להיות הנייר משל מקנה וכמו בגט אשה, וא"כ בשטרי דידן, כיון דהלוקח נותן שכר הסופר, ואינו מקנהו למוכר - נראה דלא מהני לקנין, ואינו אלא לראיה, דלראיה - אין צריך ספר המקנה. וכמ"ש תוס' (שם דף כ: ד"ה וכותב) וזה נראה לענ"ד".

אבל הנתיבות בס"ק א חלק על הקצות בנוגע לשכר סופר, וכתב שרק גוף הנייר והדיו - צריכים להיות משל מקנה, אבל שכר הסופר רק בגיטין צריך להיות משל הבעל, שכן כתוב במפורש: "וכתב", משא"כ במקח ובמתנה - לא צריך שהשכר סופר יהיה משל המקנה. וכ"פ ערוך השולחן בסעיף ב.

[2] אומנם נ"ל פשוט מדברי הנתיבות בסימן לט סקי"ז, שלא ניתן לקנות קרקע ע"י התחייבות, שכן ההתחייבות היא בגברא ולא בחפצא: "דהנה מבואר בכמה מקומות שיש הפרש בין קנין לחיוב, דבקנין נקנה לו גוף החפץ, ויכול לקדש בו אשה ולקנות בו עבדים וקרקעות, אבל כשמחייב עצמו ליתן לחבירו חפץ פלוני - אין לו קנין בגוף החפץ, רק שהחיוב חל אגברא, ויכולין הב"ד לכפותו ולהגבות אותו החפץ שנתחייב לו ולהקנותו במשיכה, דאף בהגביית ב"ד צריך לעשות קנין משיכה בדבר שהמשיכה קונה בו. ואפילו תפס החפץ שנתחייב לו הלה וקידש בו אשה קודם גביית ב"ד - אינה מקודשת, ואם המתחייב קידש אשה בחפץ שנתחייב בו - מקודשת, וכן אם מכרו מכור, דשלו הוא, רק שהב"ד כופין אותו לשלם דמי שווי חפץ שנתחייב כיון שקלקל החיוב".

[3] בספר עמק המשפט (חוזים סימן א) מובא: מדברי הט"ז (אבן העזר סימן נ בס"ק יב) ניתן לפקפק על תוקפו של שטר זיכרון דברים, שכך כתב הט"ז: "כל שעשו קנין תחילה בפני עדים, וכתבו ראשי פרקים כנהוג, אם כן אף לא אמרו על מנת שיכתבו תנאים אח"כ כאומר בפירוש שיכתבו התנאים - ואם כן יכולים כל אחד לחזור ולמחות בכתיבת התנאים שלא יכתבו כלל".

אך ההשוואה בין שטר התנאים לזיכרון דברים - דומה יותר לאמור בסוף דברי הט"ז, כך כתב הט"ז: "ואחר כתיבת התנאים בקיבוץ כנהוג, וכותבים שם בקיצור - ונותנים להסופר להעתיק כל הנוסח השייך לתנאים - אין אחד מהם יכול לומר שלא יכתוב הסופר דכבר נגמר כל הכתיבה". כלומר לאחר שנגמר התורף של כתיבת החוזה - לא ניתן לחזור למרות שכל הפרטים לא נכתבו בחוזה.

[4] לדעת הרא"ש (כלל סח סימן כא, המחלוקת מובאת בר"ן, מסכת קידושין דף י.), דין השטרות הנכתבים היום, כדין שטרות ראייה ולא כדין שטרות קניין, שכן היום כותבים את השטרות רק לראייה בעלמא, ולא על מנת לבצע עמהם קניין. לכן לא ניתן לקנות קרקע באמצעות שטר היום, אלא הקניין מתבצע ע"י נתינת מעות, וכשכותב את שטר הראייה - השדה נקנית לו למפרע מזמן נתינת הכסף.

אבל לדעת העיטור (מאמר ג אגב יג ע"א) והרשב"א (מס' קידושין דף כו. ד"ה ולענין שטר), דין השטרות הנכתבים היום, כדין כשטרי קניין, כך שאם הקרקע נקנית בשטר - הקניין יהיה תקף רק לאחר כתיבת השטר, שכן השטר הוא גורם לקניין שיחול.

השולחן ערוך בסימן קצא סעיף ג פסק כדברי הרשב"א: השטרות של היום הם שטרי קניין. הסמ"ע בס"ק ו הסביר: מכיוון שנזכר בהם עניין המכירה, יש להם תוקף. למרות שהם כתובים בלשון עבר, כגון 'מכרתי', בכ"ז גם בתורה מצאנו פסוק של לשון עבר במקח: 'נתתי השדה קח ממני'.

[5] צריך לציין שיש מחלוקת הפוסקים האם קניין סיטומתא מועיל בדבר שלא בא לעולם.

[6] אבל לפי החוק (חוק החוזים, חלק כללי, סעיף 23), יש תוקף גם לחוזה שנעשה בע"פ: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".

אך ברכישת קרקע ובכל עסק במקרקעין - גם לפי החוק (חוק המקרקעין סעיף 8), ישנה דרישת הכתב כך שיש צורך בחוזה כתוב: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין - טעונה מסמך בכתב".

[7] בבראשית (פרק לח פסוק יח): וַיֹּאמֶר מָה הָעֵרָבוֹן אֲשֶׁר אֶתֶּן לָּךְ, וַתֹּאמֶר חֹתָמְךָ וּפְתִילֶךָ וּמַטְּךָ אֲשֶׁר בְּיָדֶךָ". תרגום יונתן: "וַאֲמַר מַה מַשְׁכּוֹנָא דְאֶתֵּן לִיךְ, וַאֲמָרַת סִיטוּמְתָּךְ וְחוּטְיָיךְ וְחוּטְרָךְ דְבִידָךְ".

 

 

חוזה בהלכה

הקדמה

ישנה חשיבות מכרעת בעריכת חוזים שיהיו תקפים גם על פי דין תורה וגם בבתי משפט. חוזה טוב מונע דיונים מיותרים בבתי דין, ובמיוחד חוסך במריבות בין הצדדים.

הרבה פעמים נוכחנו לדעת שכל צד בטוח באמת ובתמים שהוא צודק בטענותיו, זאת בגלל עמימות וחוסר בהירות בניסוח ההסכם. בסופו של דבר, חוזה טוב גורם לשלום ורוגע בין הצדדים שערכו בניהם את העסקה.

לפעמים בכדי לחסוך בעלויות - עורכים חוזה סטנדרטי שניתן להשיגו בחינם ברשת, בחוזים אלו ישנן מספר בעיות כפי שנפרט בהמשך.

באתר דין תורה של מכון משפטי ארץ - ניתן למצוא חוזים שתקפים גם לפי דין תורה וגם לפי החוק.

הבעייתיות שיש בחוזים בזמנינו

בחוזים שנכתבים בזמנינו ישנן מספר בעיות הלכתיות, בגינן קשה לומר שהקניין המועיל בחוזה הוא קניין שטר:

     א.         אין ניסוח של מכירה - בחוזה לא כתוב במפורש שהבית מכור ללקוח, ובסימן קצא סעיף א מבואר, שיש לכתוב בשטר: "שדי מכורה לך".

     ב.         קניין דברים - בחוזה יש רק סיפור דברים: הואיל והמוכר רצה למכור, והואיל והקונה רצה לקנות, לפיכך הוסכם וכו'. בחוזים אלו יש בעיה של קניין דברים, כפי שמבואר בסימן רמה סעיף א.

      ג.          דבר שלא בא לעולם - בסימן ס סעיף ו מבואר שלא ניתן להקנו או לתת מתנה בדבר שעדיין לא בא לעולם, כמו דירה שטרם נבנתה. (אומנם התחייבות מועילה).

      ד.         חסר קניין - לפי החוק, החוזים היום אינם נחשבים לשטרי קניין, אלא לשטרי התחייבות, כך שכל המכירה מתבצעת על סמך התחייבות ולא על סמך קניין.

     ה.         איסור ריבית - בסימן נב סעיף א מבואר, שטר שנכתב בו חיובי ריבית - ניתן לגבות מהשטר רק את הקרן, אך לא ניתן לגבות את הריבית. (בחוזה צריך להוסיף סעיף שמתייחס להיתר עסקה).

      ו.          אסמכתא - בסימן רז סעיף יג מבואר, שחיובי קנסות לא תקפים בגלל בעיית אסמכתא.

      ז.          הנייר עליו כתוב החוזה צריך להיות של המוכר - הקצות בסימן קצא ס"ק א הוכיח מדברי הגמ' במסכת גיטין דף כ עמוד ב, שבכל שטר קניין - צריך שהנייר, הדיו והשכר סופר יהיו משל המוכר המקנה, שכן כתוב "ספר מקנה", ודורשים: צריך שהספר וכל הנלווה לספר, יהיה משל המקנה[1].

     ח.         ניתן לזיף את המסמך - בסימן מב סעיף א מבואר, שיש לכתוב שטרי ראייה בשטר שלא ניתן לזייף בו.

     ט.         השורה האחרונה בחוזה לא מחייבת - בסימן מד סעיף א מבואר, שלא מתייחסים לאמור בשורה האחרונה בחוזה, אא"כ כתוב והכל שריר וקיים, או שכתוב בשטר שנעשה קניין על כל ההתחייבויות הכתובות בשטר.

      י.          אין להשאיר מרווח בסוף המסמך - בסימן מה סעיף ו מבואר, שיש איסור לעדים להשאיר בשטר שתי שורות ריקות לפני החתימה. ובמידה ויש בשטר שתי שורות - השטר פסול.

    יא.        יש לאמת את חתימות העדים - בסימן מו סעיף א מבואר, שיש לקיים את השטרות לפני החיוב בפועל.

    יב.        תנאים בחוזה - במסכת קידושין דף סא עמוד א מבואר, שכל תנאי אומר כל תנאי צריך להיעשות כפי תנאי בני גד ובני ראובן. יש לכך מספר כללים (תנאי כפול, תנאי קודם למעשה, הן קודם ללאו, תנאי בדבר אחד ומעשה בדבר אחר, תנאי שאפשר לקיימו ע"י שליח, תנאי בדבר שאפשר לקיימו).

     יג.         קים לי - במקרה של מחלוקת הפוסקים - אין אפשרות להביא ראייה כפי מי נפסקה ההלכה, ולפיכך יכול הנתבע לומר קים לי כשיטה החולקת. פתרונות לכך ניתן למצוא במאמר על קים לי.

     יד.        דיון בבית משפט - בחוזים רבים נקבע כי בכל מקרה של סכסוך - הדיון יתברר בבית משפט. יש לקבוע בחוזה שבית דין מסוים המקובל על שני הצדדים יהיה הגורם שלפניו ידונו הצדדים.

תוקפם הלכתי של חוזים בני זמנינו

רוב הפוסקים סבורים שיש לחוזה בזמנינו תוקף בגלל קניין סיטומתא כמבואר בסימן רא. (בנספח לקמן מובא הסבר לקניין סיטומתא). וכך מתבאר מדברי הריב"ש (סימן שמה), במקרה בו הייתה בעיה הלכתית בשטר - ריב"ש הכשיר על סמך קניין סיטומתא: "ואני סומך להכשירם מכח המנהג, דכיון דרגילי למקני בהכי - קני, דומיא דסיטומתא דבאתרא דרגילי למקני ממש - קני".

וכן כתב כסף הקדשים (סימן רא סעיף א): "מכתב הנהוג לקנות בו מגוים, מה שקורין קאנטראקט, גם גבי מטלטלין - הו"ל סטומתא היטב". וכן מובא בשו"ת צמח צדק (לובאוויטש יורה דעה סימן רלג): "מ"מ כיון דהקאנטראקט - חשוב סיטומתא במכירת יי"ש וכהאי גוונא".

בפסקי דין רבניים (חלק ג עמוד 363 בהרכב: הגר"ע הדאיה, הגרי"ש אלישיב והגר"ב זולטי) מבואר, שחתימה על החוזה - חשובה כמו קניין סיטומתא: "התחייבות מועילה מדין סיטומתא, ואם קיים מנהג ברור והדבר נפוץ בין הסוחרים, שחוזה התחייבות בחתימת ידו - מחייב אותו למלאות אחרי התנאים האמורים בחוזה - הרי היא בת תוקף מדין סיטומתא".

בפסקי דין (חלק ו עמוד 216) עוד מובא: "ויש גם לדון שהקנין נעשה ונגמר בעריכת החוזה, הואיל והנוהג והמקובל כעת שכל סדרי מכירת מגרשים, בתים ודירות נעשים על ידי עריכת החוזה, וכבר פסקו גדולי האחרונים שיש לדון בזה דין סיטומתא שהוא קנין המועיל, ואף שלדעת הב"ח דקנין סיטומתא מועיל רק במטלטלין ולא בקרקעות, עיין ב"ח סימן ר"א וש"ך שם, אבל כבר הכריעו גדולי הפוסקים דמועייל גם בקרקע כשנהגו כן בקרקע".

וכן מובא בשו"ת ציץ אליעזר (חלק טז סימן נג): כי הרי מנהג המדינה הוא שעריכת הסכם בין צדדים וחתימתם עליו - מחייב את הצדדים שלא יוכלו לחזור בהם, ומכל שכן שהוא כן כאשר מקבלים עליו גם אישור בית דין, או בית משפט, ואם כן הרי חתימה על הסכם כזה הוא כעין סיטומתא, שנפסק על זה בחו"מ סי' ר"א סעי' א' שנחשב זה קנין גמור ואין אחד מהם יכול לחזור בו. ולא עוד אלא שיש לזה עדיפות מקנין רגיל שמהני זה אפילו בדבר שלא בא לעולם (כמבואר בשו"ת הרא"ש כלל י"ג סי' כ', צוין גם בחידושי הגרע"א ופ"ת שם סק"ב, והחרה לפסוק כן בשו"ת חתם סופר חחו"מ סימן ס"ו ע"ש), ומועיל זה גם באסמכתא... כדמבאר בשו"ת חתם סופר שם, וכמו כן מועיל זה אפילו בדבר שאין בו ממש כמבואר בשו"ת מהרש"ל סי' לו".

אומנם לדעת הגרז"נ גולדברג (פד"ר חלק יד עמ' 347), החוזים שנכתבים בזמנינו לא נכללים בגדר שטר קניין, שכן בשטר קניין צריך שיהיה כתוב לשון קניין, כגון 'שדי מכורה לך', אך היום בחוזה כתוב רק סיפור דברים, (הואיל והמוכר רצה למכור, והואיל והקונה רצה לקנות, לפיכך הוסכם וכו'), בחוזים אלו יש בעיה של קניין דברים, כפי שמבואר בסימן רמה, כך שמצד קניין שטר - אין החוזה תקף.

אין לומר שיש לחוזה תוקף מדין קניין סיטומתא, שכך מנהג הסוחרים להסתמך על חתימה שבצעו הצדדים בחוזה. (דין סיטומתא מבואר בסימן רא), וכך כתב החתם סופר (חלק ה חו"מ סימן סו): קניין סיטומתא מועיל, רק במנהג טבעי שנהגו הסוחרים, ולא במנהג שנהגו הסוחרים בגלל חוק המדינה, שכן רק לחכמים יש סמכות לתקן קניינים.

מעבר לכך, גם ע"פ החוק, החוזים היום אינם נחשבים לשטרי קניין, אלא לשטרי התחייבות, כך שגם ע"פ החוק אין כאן קניין אלא רק התחייבות, ואומנם ע"פ ההלכה, מועילה התחייבות כמבואר בהרחבה בסימן מ, אלא השאלה היא, האם ניתן לוותר על הקניין ולרכוש קרקע רק על סמך התחייבות ללא קניין. ע"כ[2].

זיכרון דברים

לאחר ששני הצדדים סיכמו בניהם עסקה מסוימת, נהוג לחתום על מסמך שכולל בתוכו את כל הנקודות היסודיות והמהותיות של העסקה, כך שאף אחד לא יוכל עוד לחזור בו מהעסקה, ולאחר מכן פונים לעורך דין שיערוך חוזה מסודר. המסמך שנחתם נקרא זיכרון דברים.

בכדי שהזיכרון דברים יהיה תקף, צריך שיהיה כתוב בו: 1)- שמות הצדדים, 2)- תאריך כתיבת הזיכרון דברים, 3)- סכום העסקה, 4)- זמני התשלום, 5)- מיקום הנכס.

שני הצדדים מעוניינים לסיים את העסקה כבר בכתיבת הזיכרון דברים, כך שיש לראות בכתיבת הזיכרון דברים גמירות דעת לבצע את העסקה. בזיכרון דברים יובאו הנקודות הכלליות של העסקה (שחלה מיד עם חתימת הצדדים), ולאחר מכן ייכתב החוזה ע"י עורכי דין, שם יובאו הפרטים השונים שיש בעסקה[3].

מסמך זה מחייב את שני הצדדים החתומים עליו, זאת מכיוון שיש לדון את השטרות היום כשטרי ראייה[4], לכן גם זיכרון דברים שנכתב בין הצדדים, וכל הדברים המהותיים הקשורים למקח, הוסכמו ונכתבו בזיכרון דברים - הזיכרון דברים נחשב לשטר ראייה.

סיבה נוספת לומר שזיכרון דברים מחייב הוא מכיוון ששני הצדדים חתמו על הזיכרון דברים, ולעיל הובא שיש לראות בחתימה משום קניין סיטומתא, כך שיש תוקף לזיכרון דברים מדין קניין סיטומתא[5].

הגר"ש דיכובסקי (פסקי דין רבניים חלק יח עמוד 31) כתב: "בזכרון - דברים רגיל, לא היה מקום לפקפק בתקיפותו. שכן דינו של "זכרון דברים" הוא כדין חוזה לכל דבר, אם מדין שטר או מדין סיטומתא, או מדין קנין כסף אם ניתנו דמי קדימה".

אומנם יש אפשרות לחזור מהזיכרון דברים בפרטים שרק איש מקצוע כמו עורך דין או שמאי יכול לשים לב. דהיינו מכיוון שההסכם נחתם בלי התייעצות עם אנשי מקצוע, לכן במידה ולאחר התייעצות אם עורך דין מתברר שיש פרטים שהוא לא יכל לדעת עליהם - ניתן לשנות את החוזה, ואם אין הסכמה בין הצדדים ניתן לבטל את הזיכרון דברים. (ההסכם תקף לעקרונות המרכזים של העסקה הידועים בשעת החתימה, ולא לפרטים שלא ידועים ללא התערבות אנשי מקצוע).

צריך לציין, אם כלל לא נחתם הסכם, אלא היו רק סיכומים בע"פ - אין לכך תוקף מבחינה הלכתית, כי לא בוצע כל קניין שיראה על גמירות דעת לסיום העסקה[6].

כך מובא בקובץ הישר והטוב (חלק ז עמו ד מ): "למבואר שתוקף החוזה הוא מדין סיטומתא, א"כ צריך החוזה לענות על כל הדרישות שמציב מנהג הסוחרים, וכפי שכבר נתבאר אין מהות החוזה אלא מסמך התחייבות משותף בין הצדדים לקיים ביניהם את המוסכם, וכיון שכן - צריך שיופיעו שם חתימותיהם של שני הצדדים דוקא, שכל עוד שלא חתם אחד וצירף את חתימתו להתחייבות - גם השני יוכל להשתמט מחיובו כמובן. אלא שלמרות זאת נראה, שאם בידי המוכר חוזה חתום ע"י הקונה, ולחלופין בידי הקונה חוזה חתום ע"י המוכר, כיון שבכל עת שירצה יוכל המחזיק להוסיף את חתימתו ולקיים את ההתחייבות שלו ושל השני - אין חתימתו מעכבת את הקנין שהרי זה כמי שכבר חתם". (כלומר העיקר זו החתימה של המתחייב).

עוד מובא שם (עמוד מה): "דין זכרון דברים כדין חוזה גם ע"פ הלכה וגם להבדיל ע"פ החוק. אך זאת בתנאי שיוזכרו ויסוכמו הפרטים ההכרחיים לחוזה, כגון מחיר הדירה, זמני התשלום, לסיים איזו דירה הוא קונה כשמתבצעת רכישה בפרוייקט".

נספח

הסבר על קניין סיטומתא

במסכת בבא מציעא דף עד עמוד א מובא: "אמר רב פפי משמיה דרבא: האי סיטומתא - קניא. למאי הלכתא? רב חביבא אמר: למקניא ממש, רבנן אמרי: לקבולי עליה מי שפרע. והלכתא: לקבולי עליה מי שפרע. ובאתרא דנהיגו למקני ממש - קנו".

רש"י (ד"ה סיטומתא) הסביר: מדובר במוכר שקונה הרבה חביות של יין ומשאירם במחסן, ולחנותו מביא אחת אחת, ורק לאחר שמוכר את החביות הקיימות בחנות, הוא מביא עוד חביות. ובכדי לסמן את כל החביות שבמחסן שהם מכורים למוכר, היו מסמנים את החביות בסימן מיוחד. וסימן זה קונה. (הרמב"ם כתב: סיטומתא קונה רק לאחר פיסוק דמים, וזהו ככל קניין שאינו קונה קודם פיסוק דמים וכדלעיל).

רבנו חננאל (הובא בדברי הרא"ש בסימן עב) פירש: סיטומתא זו תקיעת כף הנהוגה בגמר המקח, שתוקע כף לחברו, ובזה נגמר המקח. הרא"ש (שם) הוסיף: ה"ה בכל דבר שנהגו לעשות בגמר המקח שקנה. הרשב"א כתב: בכל דבר שבממון על פי המנהג קונים ומקנים.

הגר"א בס"ק א הסביר: סיטומתא זהו תרגום של חותם כמבואר בהערה[7].

הסמ"ע בס"ק ה העיר: תקיעת כף האמורה בסיטומתא, אינה תקיעת כף של שבועה, אלא תקיעת כף כאחד מדרכי הקניין.

הנתיבות בס"ק א כתב בשם שו"ת הרמ"א (סימן פז): סיטומתא קונה רק מדרבנן, ככל מנהג שנהגו הסוחרים שאינו קונה אלא מדרבנן, ונ"מ לעניין קידושי אישה שאם קידש בסיטומתא - מקודשת מדרבנן.

אך הפתחי תשובה בס"ק א כתב בשם החתם סופר (יו"ד סימן שיד ד"ה נמצא): קניין סיטומתא קונה מהתורה ככל תנאי שבממון שהתנאי קיים מהתורה. זאת מכיוון שכך נהגו הסוחרים מרצונם הטוב, משא"כ בשאר קנייני דרבנן שהסוחרים לא היו מעוניינים בהם, וחז"ל כפו את הקניין, מדין הפקר ב"ד הפקר, כך שקניינם תקף רק מדרבנן.

השערי יושר (שער ג פרק ג) כתב: סיטומתא מועיל מדאורייתא, מכיוון שכל דיני הקניינים תקפים על סמך סברות בני אדם, ומכיוון שסיטומתא הוא קניין שנהגו והסכימו עליו הסוחרים, הרי הוא תקף מדאורייתא. ותקף גם במכירת חמץ, ובכור וקידושי אישה.

קניין סיטומתא בקרקע - הב"ח (ד"ה ועכשיו) סבור, שקרקע אינה נקנית בסיטומתא, וכך דקדק מלשון הטור שכתב: 'יש עוד דבר שהמטלטלין נקנין בו, והיינו דאמר רב פפי סיטומתא קניא'. הב"ח הסביר: יש לחלק בין מיטלטלין שאנשים מרבים לשאת ולתת עמהם, וכן אין פנאי להזמין עדים לצורך קניין חליפין, וודאי שאין זמן למשוך את כל הסחורה, לכן נהגו הסוחרים שהקניין יהיה תקף ע"י תקיעת כף, או בנתינת מפתח וכד', אבל בקרקע אין מנהג לקנות בתקיעת כף, וגם אם תקעו כף - אין בכך כלום.

אבל הרא"ש (מס' ב"מ פרק א סימן לח) סבור, שקרקע נקנית בסיטומתא. הש"ך בס"ק א כתב: "ונראה דהיכא דנהגו גם בקרקעות להדיא - אפשר דגם הב"ח מודה בזה, והב"ח גילה לנו מנהגנו עכשיו".



[1] הקצות עוד כתב: את השכר סופר - הלווה משלם, לכן עליו להקנות את השכר סופר למלווה, בכדי שיהיה ספר מקנה. הקצות סיים: "ומהתימה על הפוסקים שלא הזכירו דין זה, לפרש שצריך להיות הנייר משל מקנה וכמו בגט אשה, וא"כ בשטרי דידן, כיון דהלוקח נותן שכר הסופר, ואינו מקנהו למוכר - נראה דלא מהני לקנין, ואינו אלא לראיה, דלראיה - אין צריך ספר המקנה. וכמ"ש תוס' (שם דף כ: ד"ה וכותב) וזה נראה לענ"ד".

אבל הנתיבות בס"ק א חלק על הקצות בנוגע לשכר סופר, וכתב שרק גוף הנייר והדיו - צריכים להיות משל מקנה, אבל שכר הסופר רק בגיטין צריך להיות משל הבעל, שכן כתוב במפורש: "וכתב", משא"כ במקח ובמתנה - לא צריך שהשכר סופר יהיה משל המקנה. וכ"פ ערוך השולחן בסעיף ב.

[2] אומנם נ"ל פשוט מדברי הנתיבות בסימן לט סקי"ז, שלא ניתן לקנות קרקע ע"י התחייבות, שכן ההתחייבות היא בגברא ולא בחפצא: "דהנה מבואר בכמה מקומות שיש הפרש בין קנין לחיוב, דבקנין נקנה לו גוף החפץ, ויכול לקדש בו אשה ולקנות בו עבדים וקרקעות, אבל כשמחייב עצמו ליתן לחבירו חפץ פלוני - אין לו קנין בגוף החפץ, רק שהחיוב חל אגברא, ויכולין הב"ד לכפותו ולהגבות אותו החפץ שנתחייב לו ולהקנותו במשיכה, דאף בהגביית ב"ד צריך לעשות קנין משיכה בדבר שהמשיכה קונה בו. ואפילו תפס החפץ שנתחייב לו הלה וקידש בו אשה קודם גביית ב"ד - אינה מקודשת, ואם המתחייב קידש אשה בחפץ שנתחייב בו - מקודשת, וכן אם מכרו מכור, דשלו הוא, רק שהב"ד כופין אותו לשלם דמי שווי חפץ שנתחייב כיון שקלקל החיוב".

[3] בספר עמק המשפט (חוזים סימן א) מובא: מדברי הט"ז (אבן העזר סימן נ בס"ק יב) ניתן לפקפק על תוקפו של שטר זיכרון דברים, שכך כתב הט"ז: "כל שעשו קנין תחילה בפני עדים, וכתבו ראשי פרקים כנהוג, אם כן אף לא אמרו על מנת שיכתבו תנאים אח"כ כאומר בפירוש שיכתבו התנאים - ואם כן יכולים כל אחד לחזור ולמחות בכתיבת התנאים שלא יכתבו כלל".

אך ההשוואה בין שטר התנאים לזיכרון דברים - דומה יותר לאמור בסוף דברי הט"ז, כך כתב הט"ז: "ואחר כתיבת התנאים בקיבוץ כנהוג, וכותבים שם בקיצור - ונותנים להסופר להעתיק כל הנוסח השייך לתנאים - אין אחד מהם יכול לומר שלא יכתוב הסופר דכבר נגמר כל הכתיבה". כלומר לאחר שנגמר התורף של כתיבת החוזה - לא ניתן לחזור למרות שכל הפרטים לא נכתבו בחוזה.

[4] לדעת הרא"ש (כלל סח סימן כא, המחלוקת מובאת בר"ן, מסכת קידושין דף י.), דין השטרות הנכתבים היום, כדין שטרות ראייה ולא כדין שטרות קניין, שכן היום כותבים את השטרות רק לראייה בעלמא, ולא על מנת לבצע עמהם קניין. לכן לא ניתן לקנות קרקע באמצעות שטר היום, אלא הקניין מתבצע ע"י נתינת מעות, וכשכותב את שטר הראייה - השדה נקנית לו למפרע מזמן נתינת הכסף.

אבל לדעת העיטור (מאמר ג אגב יג ע"א) והרשב"א (מס' קידושין דף כו. ד"ה ולענין שטר), דין השטרות הנכתבים היום, כדין כשטרי קניין, כך שאם הקרקע נקנית בשטר - הקניין יהיה תקף רק לאחר כתיבת השטר, שכן השטר הוא גורם לקניין שיחול.

השולחן ערוך בסימן קצא סעיף ג פסק כדברי הרשב"א: השטרות של היום הם שטרי קניין. הסמ"ע בס"ק ו הסביר: מכיוון שנזכר בהם עניין המכירה, יש להם תוקף. למרות שהם כתובים בלשון עבר, כגון 'מכרתי', בכ"ז גם בתורה מצאנו פסוק של לשון עבר במקח: 'נתתי השדה קח ממני'.

[5] צריך לציין שיש מחלוקת הפוסקים האם קניין סיטומתא מועיל בדבר שלא בא לעולם.

[6] אבל לפי החוק (חוק החוזים, חלק כללי, סעיף 23), יש תוקף גם לחוזה שנעשה בע"פ: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".

אך ברכישת קרקע ובכל עסק במקרקעין - גם לפי החוק (חוק המקרקעין סעיף 8), ישנה דרישת הכתב כך שיש צורך בחוזה כתוב: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין - טעונה מסמך בכתב".

[7] בבראשית (פרק לח פסוק יח): וַיֹּאמֶר מָה הָעֵרָבוֹן אֲשֶׁר אֶתֶּן לָּךְ, וַתֹּאמֶר חֹתָמְךָ וּפְתִילֶךָ וּמַטְּךָ אֲשֶׁר בְּיָדֶךָ". תרגום יונתן: "וַאֲמַר מַה מַשְׁכּוֹנָא דְאֶתֵּן לִיךְ, וַאֲמָרַת סִיטוּמְתָּךְ וְחוּטְיָיךְ וְחוּטְרָךְ דְבִידָךְ".

שאל שאלה


קוד אבטחה
רענן