מעמד תמ"א 38 בהלכה. האם רוב השכנים יכולים להכריח את המיעוט שיסכימו לקדם את תוכנית תמ"א 38

 

הרב ישועה רטבי

 

שאלה:

אני גר בבניין ישן, דיירי הבניין מעוניינים לפנות ליזם שיתחיל לקדם את תוכנית תמ"א 38. רוב הדיירים הסכימו לכך, אבל אני מתנגד בגלל שאני רגיל לבנות את הסוכה שלי במקום בו מתוכננת ההרחבה. האם השכנים יכולים להכריח אותי לוותר על הזכות שיש לי לבנות סוכה בגינה בניגוד לרצוני? (הגינה שייכת לכלל הדיירים, אך במשך שנים רבות אני בונה שם את הסוכה שלי).

 

 

תשובה:

  • א. עליך לפנות בהקדם לבית דין שמקובל עליך ועל נציגות השכנים שיוזמים את המהלך. ככל שתקדים ללכת לבית הדין יש סיכוי טוב יותר לפתור זאת בדרכי שלום. לא ניתן לתת פסק בלי להכיר את המציאות (לדוגמא: היכן המבנה ממוקם, האם יש ממדי"ם בבניין וכו'), ואת טענות הצדדים. לאור זאת הדברים שאכתוב כאן, הם תשובה עקרונית ולא מחייבת. (רק פסק של בית דין לאחר שמיעת כל הצדדים - יכולה לחייב).
  • ב. במקומות בהם החשש מפגיעה מטילים ממשי יותר - יש אפשרות לדיירים לכפות את אישור תוכנית תמ"א 38, זאת בכדי לאפשר בניית ממדי"ם. (שולחן ערוך סימן קסא סעיף א).
  • ג. לאחר קבלת הסכמת השכנים לבנייה, יש לקבל את ההחלטות בפרטי התוכנית, על פי רצונם של רוב הדיירים.
  • ד. אם שני שליש מדיירי הבניין אישרו את תוכנית תמ"א 38 - המיעוט לא יכול להתנגד בגלל פגיעה באפשרות לבנות סוכה בחצר. השטח המשותף שייך לכלל השכנים, הם נתנו את הסכמתם לבניית סוכה, רק בכל הזמן בו השטח זמין ושמיש, אך לאחר שהתקבלה החלטת רוב הדיירים לבנות על שטח זה - האישור שניתן לבניית סוכה מתבטל, וניתן לקדם את תוכנית תמ"א 38. (מאירי מסכת בבא בתרא דף כג עמוד א).
  • ה. אם ההתנגדות לתוכנית תמ"א 38 היא של אנשים מבוגרים, או אם ההתנגדות נובעת בגלל סיבות בריאותיות - ההתנגדות מתקבלת, ולא ניתן לבנות בניגוד לרצונם. (הרמ"א בסימן קנו סעיף ב).
  • ו. התנגדות לתוכנית תמ"א 38 בגלל טענת ריבוי דיירים (פגיעה בפרטיות, הפרעה ותוספת לכלוך) - צריכה להתברר בבית הדין. הדיינים יבחנו בכל מקרה לגופו, האם יש פגיעה משמעותית לדיירים, או שניתן למצוא פתרונות חלופיים.
  • ז. דייר שיש לו חצר פרטית - רשאי להתנגד לבנייה בתוך חצרו הפרטית. לכן אם בכדי ליישם את תוכנית תמ"א 38 יש צורך לקחת חלק משטח חצרו הפרטי - הוא רשאי להתנגד לכך, ללא קבלת פיצוי.
  • ח. התנגדות לתוכנית תמ"א 38 בגלל הסתרת נוף - לא מתקבלת באופן מידי, אא"כ מדובר על נוף ייחודי. (מהרלב"ח סימן מד).
  • ט. ככל והדיינים ישתכנעו שההתנגדות נובעת בגלל צרות עין או מריבה - ההתנגדות תידחה, כי על מקרים אלו נאמר כופים על מידת סדום (הרמ"א בסימן קנד סעיף ג).

 

רקע

תמ"א 38 (=תוכנית מתאר ארצית) היא תוכנית לחיזוק מבנים ישנים (שנבנו לפני שנת 1980) כנגד רעידות אדמה. בהוראות תוכנית תמ"א 38 (סעיף 2.1) נאמר: "מטרות התוכנית: לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים, לשיפור מבנים וחיזוקם, לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה".

לפי התוכנית יכולים בעלי דירות לבחור יזם שיחזק את יסודות הבניין, התמורה לקבלן היא האפשרות לבנות דירות נוספות על הגג (בניית קומה נוספת) שיוכל למוכרן. התמורה לבעלי דירות שיסכימו לתוכנית, היא קודם כל חיזוק יסודות הבניין, וגם הוספת חדר ממ"ד, (הוספת חדר ממ"ד לא מורידה מאחוזי הבנייה), מעלית ושיפוץ הבניין, כולל החלפת תשתיות מים וחשמל במידת הצורך ללא תשלום כספי מצד הדיירים. צריך לציין, שיש תוכנית תמ"א 38 שמאפשרת הריסת הבניין והקמתו מחדש (בדומה לפינוי בינוי). תוכנית זו נקראת תמ"א 38/2.

לאור הערכות שאחת למאה שנים יכולה להיות ח"ו רעידת אדמה משמעותית - קיימת סכנה בהשארת המבנים ללא חיזוק. מאידך, למדינה אין יכולת כלכלית לממן את חיזוק המבנים, לכן המדינה מצאה פתרון בחיזוק מבנים ע"י קבלנים שיבצעו את העבודה בתמורה לאחוזי בנייה, כך שכל הצדדים יוצאים מורווחים: המדינה לא צריכה להוציא סכום עתק שלא נמצא בקופתה, הדיירים לא צריכים לממן מכספם את חיזוק הבניין ואת הרחבת דירתם, הקבלן מקבל החזר ורווחים באמצעות הדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר, ומעל הכל הבניינים מוגנים יותר.

בתוכנית המרכזית של תמ"א 38 יש צורך שרוב של שני שליש מדיירי הבניין (66%). אומנם לתוכנית תמ"א 38/2 יש צורך ברוב של 80% מדיירי הבניין, ולאחר מכן יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים בכדי שיכריע האם לאשר את הבנייה. המפקח לפי שיקול דעתו יכול לאשר או לדחות את הבנייה.

הליך אישור תוכנית תמ"א 38 קצר יחסית, ודורש אישור מהועדה מקומית לתכנון ולבנייה, ללא צורך באישור של ועדה מחוזית. (אומנם בפרויקט פינוי בינוי, יש צורך גם באישור ועדה מחוזית).

בגלל שמדובר בחוזה שמורכב ממספר גורמים, ויש בו סיכונים רבים, מומלץ לא לחתום על וויתור זכויות ליזם, ללא ליווי מקצועי של עורך דין שמתמחה בכך, ושידאג לכל הערבויות הנדרשות, בכדי להגן על זכויות דיירי הבניין.

 

 

גוד או אמכור לאחרים

הגג בבניין משותף שייך לכלל הדיירים. כעת אם חלק מהדיירים מעוניינים לפרק את השותפות בגג הבית - לכאורה עליהם לחלק את הגג לפי הלכת גוד או אגוד. כלומר רשאי אחד השותפים לתבוע את שותפו ולומר לו: עליך לבחור, או לקנות את חלקי, כך שאתה תקבל את כל הגג, ותשלם לי כנגד החלק שלי, וזהו גוד. או שתמכור לי את חלקך, כך שאני אקבל את כל הגג, ואתה תקבל סכום כסף בשווי החלק שלך, וזהו אגוד.

אבל לפי תוכנית תמ"א 38, בעלי דירות לא מחלקים בניהם את הגג, (כפי הנדרש בדין גוד או אגוד), אלא הם מוכרים את הגג לצד ג'. הגג נמכר ליזם שיבנה מספר דירות בגג וימכרם. ונחלקו הפוסקים, האם ניתן לחלק את השותפות בצורה של מכירה לצד ג', כאשר אין הסכמה מלאה מכל הצדדים.

הרא"ש (כלל צח סימן ג) כתב ע"פ הבנת הבית יוסף: אם הנתבע שמתנגד לתוכנית, מוכן לקנות את הנכס בשוויו, אך יש יזם שמוכן לשלם יותר משווי הגג - אין התובעים (השכנים שמעוניינים בתוכנית) יכולים לסלק את הנתבע בכדי לקבל יותר כסף מהיזם, אפ' למ"ד שניתן לשום את הנכס יותר מכפי שוויו, זהו רק לנתבע עצמו אך לא ללקוח חיצוני, רק כאשר הנתבע אינו מעוניין לקנות בשוויו - יכול התובע לומר לנתבע: תקנה או שאמכור לאחרים. וכ"פ הרמ"א בסימן קעא סעיף ו.

הב"ח הבין בדברי הרא"ש: התובע אינו יכול למכור לאחרים, אלא יכול לטעון רק קנה או אקנה, אך אינו יכול לטעון קנה או אמכור לאחרים, ואפ' אם הנתבע אינו מעוניין לקנות בשוויו - לא ניתן למכור לאחרים, שכן לא ניתן לגרש שותף מנחלתו בכדי למכור לאחרים. אומנם ישנה מציאות בה ניתן למכור לאחרים, וזהו כאשר התובע אינו יכול למכור את חלקו בשוויו או קצת פחות משוויו, שאז נגרם לו הפסד, ויכול הוא לומר לנתבע או קנה או אמכור לאחרים את כל השדה, בכדי שלא אפסיד את חלקי.

מדברי הרמב"ם (הלכות שכנים פרק א הלכה ב) נראה, שיכול שותף לומר אקנה לא בשביל עצמי, אלא בשביל למכור לאחרים. וכ"פ השולחן ערוך בסעיף ו.

לאור זאת, לכאורה, לפי השולחן ערוך, ניתן למכור את הגג ליזם חיצוני, אבל לפי הרמ"א, לא ניתן למכור את הגג ליזם חיצוני, אא"כ אין לאף דייר אפשרות כלכלית לרכוש את הגג לפי שוויו הריאלי.

אך יותר נראה לומר, שתוכנית תמ"א 38 לא נחשבת כמו גוד או אמכור לאחרים, כי הצדדים לא מוכרים ליזם את הגג, אלא הם רוכשים הרחבת דירה לעצמם, כל דייר מקבל הרחבה לדירתו ושיפוץ הבניין, ובתמורה במקום לשלם בכסף - הדיירים משלמים בזכויות בנייה בגג, כך שהדיירים מרוויחים לעצמם מהכנסת היזם, וזה לא נחשב כמו העברת חלק מהשותפות לצד ג'.

לסיכום: אין מניעה על פי דיני גוד או אגוד למכירת זכויות הבנייה ליזם חיצוני.

 

 

תוכנית תמ"א בבתים בהם אין ממ"ד

במקומות בהם החשש מפגיעה מטילים ממשי יותר - יש אפשרות לדיירים לכפות את אישור תוכנית תמ"א 38, זאת בכדי לאפשר בניית ממדי"ם.

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ה הלכה א) הביא שני יסודות מתי ניתן לכפות על דיירי הבניין להשתתף בהוצאות: א)- כל הדברים שהחצר זקוקה להם צורך גדול, ב)- כל דבר שנהגו בני המדינה לעשות. במקרים אלו ניתן לכפות על הדיירים להשתתף בהוצאות. אבל מה שאינו צורך גדול - לא ניתן לכפות, ואם בנה אחד מדעתו, והשני גילה בדעתו שחפץ בכך - צריך לשלם. (מבואר בדין מקיף חברו משלוש רוחות, והניקף גדר את הרביעית - שמשלם על הכל, כמובא בדף ד עמוד ב). וכ"פ השולחן ערוך בסימן קסא סעיף א.

תוכנית תמ"א 38 עונה על הקריטריון הראשון. מדובר בדבר שיש לו צורך גדול, במיוחד במקומות הזקוקים לממ"ד, שיש הכרח לקדם את התוכנית, גם לצורך היערכות לקראת רעידת אדמה ח"ו, וגם לקראת אפשרות של לחימה וצורך בממדי"ם להתגוננות מהירה ומידית.

הנתיבות בסימן קעח ס"ק ג כתב: כל דבר שנצרך לשותפים, ואחד מהשותפים לא יכול לעשותו לבדו - יכול הוא לכפות על השותף השני להשתתף אתו במימון ההוצאות. הדיירים בבניין משותף נחשבים לשותפים, ובאותם מקומות יש צורך במיגון הבניין, מיגון שלא מתאפשר ללא שיתוף פעולה של כלל הדיירים בבניין, לכן ניתן לכפות על אישור התוכנית.

כך כתב הנתיבות: "ואפילו בשנים שאינן שותפין, כל שיש דבר שהוא מוכרח לשניהן ואין האחד רוצה לעשותו - יכול השני לכפותו... ובדבר המוכרח לשניהן באמת - כופין זה את זה... דכל דבר המוכרח לשניהן, וא"א להאחד לתקן לעצמו עד שיתוקן ג"כ חלק האחר - מחויב האחר ליתן חלקו". הנתיבות הביא לכך מספר ראיות:

  • א. במשנה במסכת בבא בתרא דף ז עמוד ב מבואר, שניתן לכפות את תושב העיר, לממן מיגון לעיר. לכן ניתן את התושבים שיממנו בניית חומה דלתות ומנעולים, בכדי להגן על העיר. וכ"פ השולחן ערוך בסימן קסג סעיף א.
  • ב. במשנה (שם) עוד מבואר, שניתן לכפות את דיירי החצר לשלם עבור בניית דלת ובניית בית שער, דהיינו בית בו יושב שומר. כלומר לא רק שניתן לכפות על השתתפות בהוצאות מיגון עבור בני העיר, אלא גם ניתן לכפות על השתתפות בהוצאות מיגון עבור בני החצר.

וכ"פ השולחן ערוך בסימן קסא סעיף א: "בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר. וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם".

רבינו ירוחם (מישרים נתיב לא חלק ו) הדגיש: "ואפילו מועטין - כופין למרובים". כלומר במקרים אלו לא נדרשת הסכמה של הרוב, אלא המיעוט יכול לכוף את הרוב להשתתף בתשלום על הוצאות מיגון. וכ"פ הרמ"א בסימן קסג סעיף א. הגר"א בס"ק ב העיר: "כופין בני העיר זה את זה לקנות כו' - משמע אפי' יחידים".

  • ג. הרמ"א בסימן קסג סעיף ו כתב: "ואם בא עלילה על עיר אחת - כל הקהלות אשר יש לחוש שגם עליהם יעבור, חייבין ליתן לזה". כלומר יש חיוב לממן את כל ההוצאות הנדרשות לצורך הצלת העיר[1].
  • ד. בגמ' במסכת בבא מציעא דף קח עמוד א מובא: "חמש גִנות (כל גינה נמצאת אחת מתחת לשנייה), המסתפקות מים ממעין אחד, ונתקלקל המעיין - כולם מתקנות עם העליונה. (אם יש סתימה או כל קלקול אחר בחלק העליון - גם בעלי הגינות למטה לא יוכלו ליהנות מהמעיין, ומכיוון שכולם ייהנו מהתיקון - לכן עליהם להשתתף בתשלום). נמצאת התחתונה מתקנת עם כולן, ומתקנת לעצמה". וכ"פ השולחן ערוך בסימן קע סעיף א.

הברייתא הוסיפה: "וכן חמש חצרות שהיו מקלחות מים לביב אחד, ונתקלקל הביב (יש תקלה בצינור הביוב) - כולן מתקנות עם התחתונה, (כי כולם נהנים מהתיקון של צינור הביוב שנמצא למטה, שמאפשר את זרימת השופכין בצורה תקינה), נמצאת העליונה מתקנת עם כולן ומתקנת לעצמה". וכ"פ השולחן ערוך בסימן קסא סעיף ו.

  • ה. בתוספתא (מסכת בבא מציעא פרק יא הלכה יח) מובא: "כופין בני חצר זה את זה לעשות לחי וקורה למבוי". כלומר ניתן לכפות על מימון צורכי המבוי, לצורך התרת טלטול בשבת. וכ"פ השולחן בסימן קסב סעיף א.
  • ו. בתוספתא (שם) עוד מובא: "כופין בני בקעה זה את זה לעשות ביניהן חריץ ובן חריץ". מאחורי השדה היו עושים חפירה קטנה ברוחב שלושה טפחים שנקראת בן חריץ, ומאחורי אותה חפירה היו עושים עוד חפירה רחבה יותר ברוחב שישה טפחים שנקראת חריץ. החפירה הייתה מגינה מפני חיות בר שלא יכנסו לשדה. בעלי השדות שנמצאים בבקעה, יכולים לכפות על כל בעלי השדות להשתתף בתשלום החפירות, בכדי להגן מפני חיות בר. וכ"פ הרמב"ן (מסכת בבא בתרא דף ד עמוד ב).

לסיכום: במקומות בהם החשש מפגיעה מטילים ממשי יותר - יש אפשרות לדיירים לכפות את אישור תוכנית תמ"א 38, זאת בכדי לאפשר בניית ממדי"ם.

 

 

ההחלטות יהיו לפי רוב הדיירים

בהליך יישום תוכנית תמ"א 38 הדיירים יצטרכו לקבל ממספר החלטות בנושאים שונים, (החל מזהות היזם, עו"ד, ועד לבחירת הקרמיקות וכו'). יש לקבל את ההחלטות לפי הסכמת רוב הדיירים. לפי ההלכה, יש תוקף להחלטות הגיוניות של רוב הדיירים. כך כתב הרא"ש (כלל ז סימן ה): "יראה לי שהסכמת הקהל תלויה ברוב דעות; שעל כל חלוקי דעות - אמרה תורה: אחרי רבים להטות"[2].

הרמ"א בסימן קסג סעיף א פסק: "כל צרכי צבור שאינן יכולין להשוות עצמו - יש להושיב כל בעלי בתים הנותנים מס, ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים, וילכו אחר הרוב. ואם המעוט ימאנו - הרוב יכולין לכוף אותן אפילו בדיני גוים, ולהוציא ממון על זה, והם צריכין לתת חלקם. והמסרב מלומר דעתו על פי החרם - בטלה דעתו ואזלינן בתר רוב הנשארים האומרים דעתן[3]".

תרומת הדשן (סימן שמב) כתב: "וכל דבר שרבים מצורפים יחד - צריכים למיזל בתר מנהגא דידהו, וכפי הסדר שעושים לעצמן לפי צרכיהם לפי עניינם, דאי מצרכתא להו למיזל בתר דין תורה בכל דבר לעולם - תהא מריבה ביניהם, מש"ה מעיקרא מחלו אהדדי לוותר על דין תורה, וגמרי ומקני למיזל בתר סדר מנהג דידהו. וכעין זה כתב מהר"ם, דשותפים קונים ומקנים ומתני בהדדי באמירה בעלמא בלא קניין, משום דבההיא הנאה דצייתי אהדדי גמרי ומקני". וכ"פ הרמ"א בקצרה בסימן קסג סעיף ג: "והכל לפי המנהג".

הדיירים בבניין משותף נחשבים לשותפים, וכבר ברכישת הבית הם רכשו על דעת מנהג המקום, ואם המנהג הוא לממן דבר מסוים - המנהג תקף, במיוחד במקום שיש חשש למריבה בין הדיירים כדברי תרומת הדשן.

וכך גם מובא בשו"ת בנימין זאב (סימן רצג): "רוב מיסים וארנוניות - תלויין במנהג בני העיר שנהגו מקודם, וראוי ללכת אחר מנהגם, דאם תצריך להם ללכת בכל דבר בדינא דתלמודא - יהיה ביניהם ריב וקטט ומשום הכי מחלו אהדדי למיזל בתר מנהגם".

החזון איש (בבא בתרא סימן ד ס"ק ט) כתב (על דברי הגמ' [במסכת בבא קמא דף קטז עמוד ב}: "ולא ישנו ממנהג החמרין"): "נראה דהטעם הוא, דהמנהג הוא עדות שכן הסכימו הולכי השיירות, וחיילא הסכמתם, כמו שפי' רמב"ן, שיש להם כח בית דין". כלומר למנהג יש כח מחייב, כי המנהג נחשב לעדות על הסכמה מוקדמת להתנהג כפי המנהג, ולמנהג יש כח של החלטת בית דין.

לסיכום: לאחר קבלת הסכמת השכנים לבנייה, יש לקבל את ההחלטות בפרטי התוכנית, על פי רצונם של רוב הדיירים.

 

 

התנגדות שכנים לתוכנית

יתכנו מספר סיבות מדוע יש שכנים שמתנגדים לתוכנית ההרחבה: א)- התנגדות בגלל שההרחבה לא תאפשר להם שימוש בשטח המשותף, למשל לא תהיה אפשרות להקים סוכה או שיהיה צורך לפרק מחסן וכד'. ב)- אנשים מבוגרים שהרעש והאבק וכו' תוך כדי הבנייה - מפריע להם, ויכול חלילה לגרום לבעיה בריאותית. ג)- התנגדות להוספת דיירים חדשים. ד)- דייר בקומה תחתונה שיש לו חצר בבעלות פרטית. הדייר רכש את החצר מהקבלן יחד עם הדירה, ולא מדובר בחצר המשותפת לכלל הדיירים. ה)- חסימת נוף. ו)- צרות עין, או מריבה, או רצון לקבל פיצוי כספי גדול יותר.

להלן התייחסות לכל סוגי ההתנגדויות הללו.

 

א)- התנגדות שכנים לתוכנית בגלל הפסד שימוש בנכס המשותף

שכנים שקיבלו את הסכמת השכנים להשתמש בשטח משותף, כגון להקים סוכה בשטח הגינה למטה, או להקים מחסן בשטח המשותף, או שטח חנייה וכד'. שכנים אלו מתנגדים לתוכנית, בגלל שלאחר הבנייה, לא תהיה להם אפשרות להשתמש בשטח שיועד להם, כי ההרחבה תהיה בשטח זה, כך שהם לא יוכלו עוד לבנות סוכה, ויצטרכו לפרק את המחסן וכד'. השאלה היא, האם התנגדותם לתוכנית תמ"א 38 בגלל סיבות אלו מתקבלת.

התשובה לכך היא, שאם שני שליש מדיירי הבניין אישרו את התוכנית, לא יוכלו המיעוט להתנגד בגלל נימוקים אלו. השטח המשותף שייך לכלל השכנים, הם נתנו את הסכמתם לשימוש בשטח זה, רק בכל זמן בו השטח זמין ושמיש, אך לאחר שהתקבלה החלטת רוב הדיירים לבנות על שטח זה - האישור שניתן להשתמש מתבטל, וניתן לקדם את תוכנית תמ"א 38.

לאותם שכנים הייתה זכות שימוש בשטח שנקראת בהלכה חזקת תשמישים, כלומר הייתה להם זכות להשתמש בשטח, אך זכות זו לא יכולה לבטל את הזכויות שיש לכלל הדיירים בגוף הנכס. זכות שימוש זו שיש בחזקת תשמישים - נמשכת רק בכל זמן שהשטח פנוי וניתן להשתמש בו (הקמת סוכה, מחסן וכד'). ואכן בכל זמן זה יכולים אותם דיירים לדרוש לממש את זכותם בשימוש שאושר להם, אבל אם הדיירים החליטו להפסיק את השימוש בשטח ולבנות שם - חזקת תשמישים מתבטלת, ויכולים השכנים לבנות בשטח שנקבע בתוכנית.

כך מוכח מדברי המאירי (מסכת בבא בתרא דף כג עמוד א): "כל הנזקין שאמרו עליהם שיש להם חזקה, ר"ל חזקת מחילה, כתבו גדולי המפרשים שאינה חזקה אלא לענין שאינו יכול לכופו לסלק היזקו, אבל אם רצה זה לבנות אחר כן, ובבנינו מתקלקל אותו שעבוד שהחזיק חברו בה - אין המחזיק יכול למחות בידו, שאם לא כן הרי הוא ממעט קרקעו, ואין חזקת מחילה מועלת בהמעטת גוף קרקע".

וכך כתב הריב"ש (סימן רמח): "ולא שיקנה בגוף החצר כלום, אלא שכל זמן שהחצר בשתוף - הוא עושה תשמישין הללו שהחזיק בהן, ומעכב על חברו מלעשותם, וכשבאין לחלוק החצר - שניהם שוין כבתחלה".

לסיכום: התנגדות לתוכנית תמ"א 38 בגלל הפסד שימוש בנכס המשותף - לא מתקבלת.

 

ב)- התנגדות בגלל בעיה בריאותית

הדרכי משה בסימן קנו ס"ק ב כתב בשם ריב"ש (סימן קצו): אדם חולה - יכול להתנגד לרעש, והמשנה דיברה רק על אדם בריא, שאינו יכול להתנגד לרעש. וכך פסק הרמ"א בסימן קנו סעיף ב: "ודוקא בני אדם בריאים, אבל אם הם חולים והקול מזיק להם - יכולים למחות".

כך כתב הריב"ש: "וכן הטענה השלישית שטען ראובן, מפני חולי אשתו שמזיק לה בראשה - גם זו טענה גדולה. ואף על פי ששנינו במשנה (שם) אבל אינו יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הפטיש ומקול הריחים, ואפילו בחנות שבחצר, כ"ש בזה שהוא בחצר אחרת - זהו בשאר בני אדם הבריאים, אבל כיון שהאשה זו מוחזקת בחולה - אין לך גירי גדול מזה, והוה ליה כקוטרא ובית הכסא, וכדאמר רב יוסף (כ"ג) הני לדידי כקוטרא ובית הכסא דמו לי".

למרות שהרעש מגיע מחצר אחרת ולא מהחצר בו גר התובע, בכ"ז ריב"ש חידש שגם בחצר אחרת - יכול חולה למחות כנגד רעש שמפריע לו[4].

לסיכום: התנגדות לתוכנית תמ"א 38 של אנשים מבוגרים בגלל סיבות בריאותיות - מתקבלת, ולא ניתן לבנות בניגוד לרצונם.

 

ג)- התנגדות להוספת דיירים חדשים

המקורות לדין זה ניתן לראות בהרחבה בפסק דין: "התנגדות לתוספת בנייה".

המשנה במסכת בבא בתרא דף נט עמוד ב, אסרה למי שמרחיב את ביתו, לפתוח כניסה נפרדת מחצר השותפים, כי הוא פוגע בפרטיות של השותפים בהוספת דיירים. הראשונים הביאו מספר טעמים לאיסור להרבות בדיירים בחצר:

  • א. הרשב"ם (דף ס. ד"ה שמרבה) ביאר: "שרוב בני אדם יוצאין ונכנסין עכשיו בחצר יותר מבתחלה, וליכא צניעות כדמעיקרא".
  • ב. העיטור {מחאה ס"ק תרע"ו} ביאר: יש הפרעה לדיירים הקיימים בהכנסת עוד אנשים לבניין.
  • ג. יש מפרשים (מובא בעיטור שם): יש תוספת לכלוך בבניין בגלל שהתווספו דיירים נוספים.

בתוכנית תמ"א 38 הקבלן בונה קומה נוספת ומוסיף גם מעלית. כמו כן, במציאות היום פתחי הבתים פתוחים לחדר מדרגות ולא לחצר. לאור שינויים אלו נבחן את הסיבות שהביאו הראשונים להתנגדות לתוכנית: הטעם של הרשב"ם, לא שייך בחדר מדרגות, כי היום לא נוהגים שם מנהג צניעות (כפי שפעם היו נוהגים בחצר). הטעם של העיטור קיים, אך במציאות של בניית מעלית שמתווסף למעבר בחדר מדרגות, נראה שההפרעה יורדת באופן משמעותי, כך שגם לפי שיטתו, יש להתיר את קידום התוכנית. אומנם הטעם השלישי קיים גם בתוכנית זו.

יותר נראה לומר, שכל הדיון בהרחבת בית שמפורט לעיל, שייך באדם פרטי שמרחיב את ביתו, בזה יש הסתייגויות הנ"ל של הפוסקים, ויש להפעיל שיקול דעת מרובה לפני כפייה על הרחבה פרטית, אבל שונה הדבר בתוכנית תמ"א 38 שהיא תוכנית כללית שנועדה לתת מענה לבתים ישנים שלא מוגנים מפני רעידות אדמה, בזה יש מקום להרחיב את ההיתר, ככל ויש את מספר הדיירים הנדרש לפי חוק, שמעוניינים בקידום התוכנית. אומנם למעשה יש לבחון בבית הדין בכל מקרה לגופו, האם יש פגיעה משמעותית לדיירים, או שניתן למצוא פתרונות חלופיים.

לתקנות החוק הללו, יש תוקף הלכתי, זאת לפי דברי החתם סופר (חושן משפט סימן מד) המפורסמים, שבמנהגים ונימוסים - מודה הר"ן שיש דינא דמלכותא, "דהטעם משום דניחא להו, ואין לחלק בין מלכי ישראל לאומות העולם". כלומר, ישנה חובה לפסוק לפי הדינא דמלכותא, בכל הנוגע לחוקים שיש בהם אינטרס ציבורי וטובת הכלל.

בשו"ת ישיב משה (עמוד רכו) מובא בשם הגרי"ש אלישיב: "יש אצלנו בין בא"י ובין בחו"ל עירייה שיש לה חוקים, ועל דעת אלו חוקים כל אחד קונה ובונה". כלומר דיירי הבניין שותפים בבניין, על דעת חוקי המדינה, ומכיוון שתוכנית תמ"א 38 מאושרת לפי תקנות התכנון והבנייה, לפיכך יש להם תוקף גם מבחינה הלכתית.

בנוסף, ע"פ דברי הנתיבות (סימן קעח ס"ק ג) שהובאו לעיל, אם מדובר בדבר שנצרך לשותפים, ואחד מהשותפים לא יכול לעשותו לבדו - ניתן לכפות על שאר השותפים להשתתף במימון ההוצאות.

לסיכום: התנגדות לתוכנית תמ"א 38 בגלל טענת ריבוי דיירים - צריכה להתברר בבית הדין. הדיינים יבחנו בכל מקרה לגופו, האם יש פגיעה משמעותית לדיירים, או שניתן למצוא פתרונות חלופיים.

 

ד)- דייר עם חצר פרטית

דייר שיש לו חצר פרטית רשאי להתנגד לבנייה בתוך חצרו הפרטית. לכן אם בכדי ליישם את תוכנית תמ"א 38 יש צורך לקחת חלק משטח חצרו הפרטי - הוא רשאי להתנגד לכך, ללא קבלת פיצוי.

בדרך כלל מקובל לבחון את שימוש החצר, וכן לבחון עד כמה יגרם נזק לדייר, כתוצאה מההרחבה. דייר שתכנן להרחיב את דירתו ולבנות בחצר הפרטית שלו, הרי שביישום תוכנית תמ"א 38 - לא ייגרם לו נזק גדול, כי ביישום התוכנית יש מימוש של המטרה לשמה הוא רכש את החצר: הרחבת דירתו.

ואם מדובר בדייר שרכש חצר לצורך שימוש בחצר, כגון בניית סוכה, גינה וכד' - יש לבחון, האם ניתן לתת שטח חלופי לשימוש, ואם הדבר לא אפשרי, יש לבחון עד כמה יישום התוכנית יגרום לו לפגיעה בכך שלא יוכל להשתמש בחצר, ולפצותו לפי הערכת שמאי.

גם דייר שמתנגד בגלל חשש מהאפלה או מחסימת אוויר - יש לבחון את הנזק לפי הערכת שמאי, ולקבוע פיצוי לדייר זה.

לסיכום: התנגדות לתוכנית תמ"א 38 בחצר פרטית, באופן עקרוני מתקבלת, ויש לבחון מתן פיצוי לבעל החצר לפי הערכת שמאי.

 

ה)- חסימת נוף

דייר שמתנגד להרחבה, בגלל שההרחבה תסתיר לו את הנוף. הפתחי תשובה בסימן קנד ס"ק ח כתב בשם מהרלב"ח (סימן מד): התובע את שכנו בכך שתוספת הבנייה מסתירה לו את הנוף - אין זו טענה, שכן הטענה יכולה להיות רק על היזק ראיה ולא על מניעת ראיה.

אומנם מדברי מהרלב"ח (שם) משמע, בבתים בהם קיימת וודאות שהייחוד בדירה הוא הנוף, כגון בתים הפונים לים או להר הבית וכד' - יש בטענת הסתרת נוף משום היזק ממוני ממשי, כאן ניתן להתנגד לתוספת שמסתירה את הנוף, כי השכנים שעבדו את אוויר הנוף לטובת אותה דירה.

כך כתב מהרלב"ח: "דוקא הוא כשמונע ממנו ההבטה לשדותיו או דבר שלו, ומוכחא מילתא דהאי חלון להכי קאי, דאז הזיקו גדול, ומצי מעכב עליה האיך. אמנם מניעת הבטתו למקום רחוק, ולא יהיה לשדותיו הוא ביד בעל החלון ויכול לסתום על חברו". כלומר כאשר מוכח שהחלון נועד ותוכנן לצורך הבטה (למשל מגדל פיקוח, או עמדת שמירה) - ניתן להתנגד לתוספת.

במאמר: תוספת בנייה שמסתירה את הנוף - הובאו מספר הסתייגויות לאדם שמרחיב בצורה פרטית, ובעקבות כך הנוף של שכנו מוסתר, אך במקרה כאן ניתן לומר, שאם לא מדובר בנוף ייחודי - הטענה לא תתקבל כדברי מהרלב"ח.

לסיכום: התנגדות לתוכנית תמ"א 38 בגלל הסתרת נוף - לא מתקבלת באופן מידי, אא"כ מדובר על נוף ייחודי.

 

ו)- התנגדות בגלל צרות עין או מריבה

במשנה במסכת אבות (פרק ה משנה י) נאמר: "האומר שלי שלי ושלך שלך - זו מדה בינונית, ויש אומרים זו מדת סדום". רבינו יונה (מסכת ב"ב דף יב:) כתב: כופים על מידת סדום מדין ועשית הישר והטוב (דברים פרק ו פסוק יח). כסף הקדשים (סימן רלז סעיף א) כתב: בדין זה נהנה וזה לא חסר אנו כופים על מידת סדום, בגלל שיש בכך מצווה של ואהבת לרעך כמוך. (אומנם אם יש חיסרון למהנה - לא כופים בגלל שחייו קודמים לחיי חברו).

בשו"ת הרשב"ש (סימן סז) מובא: "לפי שאנחנו קהל עדת ישראל, אנו גומלי חסדים, ואין אנחנו כמדת סדום קפדנים, וכל דבר שזה נהנה וזה אינו חסר, כל מי שמקפיד בו - הוא ממדת סדום, וראוי עלינו שלא להקפיד בזה".

בדיני שכנים מובא מספר פעמים שיש לפשר ואף כופים על מידת סדום במקרים בהם אין הפסד. הרמ"א בסימן קנד סעיף ג פסק בנוגע לפתיחת חלון: "אם אחד מהן אינו חסר וחבירו נהנה - כופין על מדת סדום". (כפייה בדיני שכנים עוד נפסק בסימן קנג סעיף ח, ובסעיף יג, ובסימן קנד סעיף יג, וכן בסעיף טז).

הגר"א ווסרמן (קובץ שיעורים מס' ב"ב דף ז: בס"ק מא) כתב: "בהא דכופין בני חצר זה את זה לבנות בית שער ודלת לחצר, משום היזק של בני רשות הרבים, אפשר לפרש הטעם משום דחצר שיש לה דלת - שוה יותר מחצר שאין בה דלת, ואם רצה למכור חלקו - מוכרו ביותר, נמצא שלא חסר מהוצאת הדלת, וחבירו נהנה, וכופין על מידת סדום בכהאי גוונא".

כלומר ניתן לכפות לבנות בית שער כאשר כל הצדדים מרוויחים. המדד לרווח הוא בשעת מכירת הנכס, אם מחיר הדירה יעלה בעקבות ההשבחה - אנו אומרים שאין חיסרון וכופים על מידת סדום. במקרה כאן ישנה השבחה ברורה של ערך הדירה לאחר התוספת וההרחבה.

החזון איש (ב"ב סימן יא ס"ק א) כתב יסוד חשוב בדיני שכנים: מעבר לזכויות שיש לכל דייר - קיימים גם חובות בין השכנים. ישנו שעבוד הדדי בין השכנים ע"פ מה שחז"ל התירו ואסרו, ולא ניתן למנוע משכנו זכות שחכמים התירו, וכן לא ניתן לכפות על חברו דבר שלא הותר.

0.וכך כתב החזון איש: "נראה דענין קביעות ההרחקות נמסרה לחכמים, כי לעולם אין שימושי בני אדם מצטמצמים כל אחד בחלקו, כי החופר בור בצד המצר, משמש קרקע של חברו לו לכותל. והנוטע אילן שרשיו נכנסים לחברו. וכן בחלונות וכן בכל ההרחקות השנויות. ונצטוינו שחכמים ישקלו הדברים כפי הראוי והנכון לפי טבע העולם, ומה שראו חכמים להתיר ע"כ משועבד חלק שמעון לראובן לתשמיש זה, ואם הוא מוחה בו באלמות נגד הדין - הרי זה כמזיקו בגרמא והוא אביזרייהו דגזל. ומה שאסרו חכמים: אם ראובן עושה באלמות הרי זה מזיק לחברו".

לסיכום: ככל והדיינים ישתכנעו, שההתנגדות נובעת בגלל צרות עין או מריבה - ההתנגדות תידחה.

 

 

[1] כך פסק מהרי"ק (סימן ד): "וראשונה אומר, כי לפי הנראה לע"ד, שכל אותם הקהילות אשר ראוי לחשוב וקרוב לודאי הוא ח"ו שגם עליהם היה עובר כוס התרעלה, אם לא היה הדבר הזה מתוקן כפי האפשר - שהדין נותן שישאו בעול גם הם, מאחר שהצלת ק"ק רעגנשפו"רק היא הצלתם, ונהפך בהפך ח"ו, ואף על גב שלעת כזאת אין מעלילים מזה בשאר מקומות כי אם בעיר רעגנשפו"רק לבדה - מ"מ דסוף סוף הפורענות היה מגיע גם להם, (לכן) נדונים הם על שם סופם, וחייבים לסייע בהוצאת הצלת ק"ק רעגנשפור"ק יצ"ו".

"...יהיה רצון מלפני אבינו שבשמים להסכים על ידם, וחפץ ה' ית' בידם יצליח, ע"פ התורה אשר יורו, וע"פ המשפט שיאמרו מי ראוי להכניס בעול זה, ומי אין ראוי, ועל מי ראוי להחמיר או להקל, ראוי ומחוייב הוא על כל איש ואיש יחיד או רבים לשמור ולעשות. ויען כי בנורנבו"רק ובכמה עיירות אחרות באשכנז שאינם רשאים לכתוב בדרך גזירה, מפני יראת המושלים והשרים, או יהיה מה שיהיה, אנכי הצעיר בא לחזק דבריהם, ואף כי אין דבריהם צריכים חיזוק, והנני גוזר בגזירה חמורה על כל יושבי ארץ אשכנז, איש או אשה או משפחה יחיד ורבים שלא ימרו את פי רבותי הנועדים בנורנבו"רק בכל אשר ישימו על קהל או על קהילה יחיד או רבים לפרוע או לסייע בהוצאה עלילה זו אשר העלילו על אחינו ק"ק שברעגנשפו"רק יצ"ו בשקר ובכזב ובתרמית, שיתחייב כל אחד ואחד לפרוע, ולא ימאנו ולא יסרבו, אלא כערך רבותינו כן יקום עליהם, אין להוסיף ומהם אין לגרוע. והאיש אשר יעשה בזדון לבלתי שמוע אל רבותינו הנועדים כהיום בנורנבור"ק - יבדל מקהל הגולה, ותבא כמים בקרבו וכשמן בעצמותיו, וברמ"ח איבריו, והשומע לי ישכון בטח ותבואהו ברכה. שמורה בכל וערוכה. נאם הגבר אשר לא יצלח. הכותב ברוח נמוכה".

[2] הלבוש (אורח חיים סימן נג סעיף כ) כתב: "מדין הקדמונים אין ממנין להיות שליח צבור אם לא מדעת כולם, ואפילו יחיד יכול למחות ולעכב ולומר איני רוצה שיהיה פלוני חזן, שהרי התפלות במקום התמידים תקנום וכל ישראל יש לו חלק בתמידין, ומי יוכל להקריב קרבנו שלא מדעת... אבל אומר אני שזה היה בימיהם, אבל בדורות הללו שבעוונותינו הרבים הרבה מחזיקים במחלוקת בלי טעם ולא ריח וכל כוונתם לא לשם שמים, אם היו צריכין לשאול כל יחיד ויחיד בפרט בקהילות הגדולות, לא היו מסכימים לעולם על חזן אחד, ואפילו יחיד ומומחה בדורו וכל הדרכים האלו בו, אפילו הכי היו מטילין מום בקדשים, והיו הבתי כנסיות ח"ו בטלות מתוך זה, כאשר הוא מצוי תמיד וראיתי כמה פעמים, לכך טוב וישר הוא שבוררין ברורים למנות שליח צבור על פי רוב פורעי המס שביניהם אפילו פסולים עמהם, ואפילו אם יהיו הרבה יחידים כנגדו הולכים אחר הרוב משום תקנת הקהילות".

[3] בשו"ת מהר"י מינץ (סימן ז) מובא: "ואפשר, שבאילו דברים שהוזכרו במשנה וברייתא ותוספתא - כופין אפי' שלא ע"י הרוב, מדנקט בלשון כופין זה את זה, ולא נקט כופין אילו את אילו, אבל שאר דברים - הולכין על פי הרוב".

ע"פ מהר"י מינץ, יש לחלק בין הדברים המרכזיים עבור כל עיר, (שהם מוזכרים במשנה ובברייתא), כגון בניית בית כנסת ובניית מקווה, שבהם יכול המיעוט לכפות על הרבים, ובין דברים חשובים, אך לא הכרחיים עבור כל העיר, כגון בניית אולם (בית חתנות), מאפייה (בית אופים), או שיפוץ בית כנסת או בניית מקווה נוסף בעיר - המיעוט אינו יכול לכפות על הרוב, אך במידה ורוב העיר מעוניין לבנותם - יכול הרוב לכפות על המיעוט. וכ"פ הרמ"א בסימן קסג סעיף ג.

הסמ"ע בס"ק לב הקשה: בסימן קסג סעיף ג הרמ"א פסק: "כל צרכי העיר, אף על פי שמקצתן אינן צריכין, כגון בית חתנות או מקוה וכדומה, אפילו הכי צריכין ליתן חלקן". (מהר"י מינץ). אבל בסעיף ו הרמ"א פסק: "יש אומרים, שאם הוצרכו להוציא הוצאות שיעזור להם השר עם שטרי חובותיהן, אותם שאינם נושאין ונותנין בשטרות - אין חייבין ליתן לזה". (הרא"ש כלל ו סימן ט).

הסמ"ע הסביר: יש לחלק בין דברים כללים ובין דברים פרטיים. בסעיף ג מדובר על דבר הנצרך לכלל, כגון בניית מקווה - ניתן לכפות את כל העיר שישתתפו בהוצאות, (גם מי שאינו זקוק למקווה, כגון מחמת זקנה). אך בסעיף ו מדובר על דברים שלא נצרכים לכלל הציבור, אלא רק צורך פרטי של חלק מאנשי העיר - לא ניתן לחייב את מי שלא נזקק לכך. (לכן לא ניתן לחייב את מי שלא התעסק עם שטרי חוב ולא הלווה לגויים לשלם לשר גוי בכדי שיעזור להם בגביית החובות). וכן כתב הפתחי תשובה בס"ק כג: "משמע שאם הוא דבר שהרוב אינן צריכין לו - אין חייבין הרוב ליתן סיוע לזה".

[4] אומנם ערוך השולחן (סימן קנה סעיף טו) כתב: "אבל אם מזיק לאחד משכניו (שלא גר באותה חצר) - אינו יכול למחות בידו, דזה יכול לומר ישכור דירה אחרת". הפתחי חושן (נזיקין פרק יג הערה כד) העיר על דברי ערוך השולחן: "בערוה"ש כתב על דברי הרמ"א, דהיינו דוקא כשמזיק לבעל החצר או לבני ביתו, אבל אם מזיק לאחד משכניו - אינו יכול למחות בידו, שיכול לומר לו שישכור לו דירה אחרת, ע"כ. ונראה שלא ראה דברי הריב"ש שהוא מקור לדברי הרמ"א, דמשמע שאינו מחלק לגבי חולה בין חצר זו לחצר אחרת, ואם כונתו לחלק בין בעל החצר לדייר שוכר - גם זה לא מצאתי מנין לו לחלק בכך".

ניתן להוסיף ולומר, שגם מדברי התשב"ץ (חלק ד חוט המשולש טור א סימן נז) ניתן להוכיח, שגם כאשר הנזק מגיע לחצר אחרת - ניתן למחות בנזק שהוא לא סביר.

 

שאל שאלה


קוד אבטחה
רענן