בית הדין

כט אדר התשעז | 27.03.17

 שאלה:

מי צריך לשלם על ריסוס הבית, האם השוכר או המשכיר?

 הרב ישועה רטבי

 תשובה:

• א. אם לא ניתן לגור בדירה ללא הדברה - המשכיר צריך לשלם, אבל אם ניתן לגור בבית - השוכר צריך לשלם.
• ב. הגדד לכך הוא בבדיקה האם מדובר על מספר קטן של חרקים (תקנים, נמלים או עכברים), או שמדובר על נחיל גדול. אם ניתן להסתפק בתרסיס הדברה שרוכשים בצרכנייה - השוכר חייב לשלם, אבל אם מדובר על נחיל גדול - ריסוס זה לא יועיל וצריך להזמין חברת הדברה, חיוב זה מוטל על המשכיר לשלם.
• ג. ריסוס שנגרם בגלל רשלנות של השוכר, כגון שהבית לא נקי וכד' - השוכר צריך לשלם.
• ד. טרמיטים (או צואת יונים) שנמצאים בחצר - נחשבים לנזק חיצוני לדירה, לכן לא ניתן לחייב את המשכיר, כ"ז בתנאי שיש אפשרות סבירה לגור בבית.
• ה. בכדי למנוע עוגמת נפש, מומלץ לסגור מראש בחוזה על תשלום ההדברה.
• ו. כל האמור לעיל, הוא בהנחה שלא מצוין בחוזה מי ישלם על הריסוס, אך אם כתוב בחוזה מי משלם על הריסוס - החוזה תקף ככל תנאי שבממון.

נימוקים

המשנה במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב כותבת: "המשכיר בית לחבירו, המשכיר חייב בדלת, בנגר ובמנעול, ובכל דבר שמעשה אומן. (המשכיר חייב להתקין דלת ומנעול בבית, וכן חייב המשכיר להתקין בבית כל דבר הנצרך לבית שצריך אומן להתקנה), אבל דבר שאינו מעשה אומן, (אלא זו מלאכה שכל אדם עושה בעצמו לביתו) - השוכר עושהו".

בגמרא מובא: "תנו רבנן: המשכיר בית לחבירו - משכיר חייב להעמיד לו דלתות, לפתוח לו חלונות. (אם התליעו הנסרים בתקרה -) לחזק לו תקרה. (אם נשברה אחת מקורות שבתקרה -) לסמוך לו קורה. ושוכר - חייב לעשות לו סולם, לעשות לו מעקה, לעשות לו מרזב, ולהטיח את גגו.

מדברי המשנה מבואר, המשכיר חייב לתקן כל דבר שמצריך תיקון אומן. מדברי הגמ' מבואר, המשכיר חייב לתקן כל דבר המונע מהשוכר לגור בבית בצורה רגילה. אבל דברים שאינם קשורים למגורים בדירה (למשל סולם) - השוכר חייב לשלם.

הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה ג) כתב: "כל כיוצא באלו מדברים שהן מעשה אומן, והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות". ישנם שני כללים מתי אנו מחייבים את המשכיר לשלם:

• א. כל דבר המונע מהשוכר לגור בבית בצורה רגילה, כדרך שבני אדם רגילים לדור בביתם.
• ב. המשכיר חייב לתקן כל דבר שמצריך תיקון של בעל מקצוע.

הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה א) כתב: "ובכל אלו הדברים - הולכין אחר מנהג המדינה והשמות הידועין להם, כדרך שאמרנו בענין מקח וממכר". וכ"פ הרמ"א בסימן שיד סעיף ב. לאור דברי הרמב"ם והרמ"א הללו, ניתן היום לחייב את המשכיר לשלם את הוצאות התיקון ע"פ מנהג מדינה. הנוהג היום הוא שהמשכיר משלם את כל התיקונים הנצרכים לבית שצריך בעל מקצוע בכדי לתקן, והשוכר ישלם לוועד הבית עבור ההוצאות השוטפות.

לכן, אם יש צורך בהדברה של בעל מקצוע - המשכיר צריך לשלם, אבל אם ניתן לגור בבית ללא הדברה של בעל מקצוע - השוכר צריך לשלם.

לצורך כך יש לבחון האם מדובר על מספר קטן של חרקים או נמלים או עכברים, או שמדובר על נחיל גדול. אם ניתן להסתפק בתרסיס הדברה שרוכשים בצרכנייה - השוכר חייב לשלם, אבל אם מדובר על נחיל גדול - ריסוס זה לא יועיל וצריך להזמין חברת הדברה, חיוב זה מוטל על המשכיר לשלם.

 בספר עמק המשפט (חלק ה עמוד תמג) מובא בשם הגרי"ש אלישיב: חוק השכירות מחייב בגלל מנהג מדינה, המנהג היום הוא שהמשכיר מתקן כל ליקוי שנוצר משימוש סביר (אא"כ כתוב בחוזה אחרת).

בחוק השכירות והשאילה (תשל"א סעיף 7) מובא: "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".

כסף הקדשים (על סעיף א) כתב: "השוכר בית מחבירו ונתקלקל התנור ודכוותיה - נכון לו (לשוכר) להראות לבקיאים ולתקן עפ"י בד"צ. ואם לא הראה לבקיאים, ולא לבד"צ, והוציא (השוכר ממון) ותיקן, וטוען שכן הוא הכרחי להדירה, גם אם אין בקיאים יודעים שכן הוא טענתו טענה, אך מוטל עליו להישבע שכן הוא, גם כשהמשכיר אינו טוען נגדו ברי, וכבסימן צג במוציא הוצאות ברשות, (עיין גם בסימן צא סעיף ג בדברי הרמ"א), ויכול לנכות מהשכירות שבידו".

בשו"ת חקרי לב (חו"מ ג עמוד קיא טור א) מובא: "ומיהו רואה אני, שאע"ג דרובא דרבוותא סברי בהשכיר בית זה ונתקלקל דבר מהבית - שאינו חייב לתקן... עם כל זה לבי מהסס לחייבו, שהרי מנהג העולם שהמשכיר מתקן כל צרכי הבית שנתקלקלו, גם בהשכיר בית ידוע (בית זה)... וכבר ידוע שכל שנתפשט המנהג בכל פלוגתא דרבוותא, כאחד מן הסברות - מוציאין מיד המוחזק, וכל שכן בדיני שכירות שרובם תלויים במנהג המדינה".

מנהג המדינה בריסוס איננו ברור ואחיד, לכן מומלץ להכניס מראש בחוזה חיוב על המשכיר לשלם הדברה מקצועית אחת לתקופה.

 צריך לציין, אם הנזק לדירה נגרם בגלל רשלנותו של השוכר (דהיינו פשיעתו) - המשכיר לא חייב לתקן, ולפעמים ניתן לחייב את השוכר לשלם (במטלטלים ולא בקרקע, כי אין דיני שמירה בקרקע).

וכך פסק ערוך השולחן בסימן שיד סעיף ד: יש חיוב על המשכיר לתקן כפי הנהוג באותה מדינה. "והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות - מתקנם המשכיר אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו, דאז אין על המשכיר לתקן".

לכן אם הבית לא היה נקי או שהשוכר עשה פעולה שבגללה יש צורך בהדברה - לא ניתן לחייב את המשכיר לשלם על ההדברה.

 כאמור, ע"פ דברי הרמב"ם, החיוב של המשכיר הוא רק "באלו מדברים שהן מעשה אומן, והם עיקר גדול בישיבת הבתים". הדברת נמלי טרמיטים אכן צריכה איש מקצוע אך אין היא בכלל "עיקר גדול בישיבת הבתים", לכן כל עוד שיש אפשרות סבירה לגור בבית - לא ניתן לחייב את המשכיר לשלם על הדברת הטרמיטים, כי הטרמיטים נחשבים לנזק חיצוני לדירה, אבל אם יש חשש שהטרמיטים ייכנסו לדירה - המשכיר חייב לשלם על ההדברה.

כל האמור לעיל, הוא בהנחה שלא מצוין בחוזה מי ישלם על הריסוס, אך אם כתוב בחוזה מי משלם על הריסוס - החוזה תקף ככל תנאי שבממון.

הרב ישועה רטבי