בית הדין

כה אייר התשעז | 21.05.17

הרב ישועה רטבי

המקרה:

משכיר דירה שהשביח בבניין המשותף, (תיקון בגג שמועיל לדיירי הבניין) - האם יכול לקזז מתשלום וועד הבית בצורה הבאה: המשכיר יאמר לשוכר להעביר את תשלום וועד הבית אליו ולא לוועד הבית, עד שיגיע לסכום ההשבחה שהשקיע בבניין המשותף.

וועד הבית טוען, שיכל לבצע את התיקון במחיר זול יותר, לפיכך הוא מסרב לשלם את מלוא העלות שהשקיע המשכיר, אך המשכיר טוען שביקש מספר פעמים מוועד הבית לתקן, ורק לאחר שנוכח לדעת שפניותיו לא נענו - הזמין את הבעל מקצוע.

השאלות לבירור:

• א. מקור חיוב השכנים בהוצאות הבניין.
• ב. על מי מוטל תשלום וועד הבית - על השוכר או על המשכיר?
• ג. דייר שהזמין בעל מקצוע בלי לפנות לוועד הבית.
• ד. האם המשכיר יכול לתפוס מכספי הוועד בית?

א- חיוב השכנים בהוצאות הבניין

במשנה במסכת בבא בתרא דף ז עמוד ב מובא: כופים על כל אחד מבני החצר לשלם עבור בניית דלת ובניית בית שער.

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ה הלכה א) הביא שני יסודות מתי ניתן לכפות על דיירי הבניין להשתתף בהוצאות: א)- כל הדברים שהחצר זקוקה להם צורך גדול, ב)- כל דבר שנהגו בני המדינה לעשות. במקרים אלו ניתן לכפות על הדיירים להשתתף בהוצאות. אבל מה שאינו צורך גדול - לא ניתן לכפות, ואם בנה אחד מדעתו, והשני גילה בדעתו שחפץ בכך - צריך לשלם. (מבואר בדין מקיף חברו משלוש רוחות, והניקף גדר את הרביעית - שמשלם על הכל, כמובא בדף ד עמוד ב). וכ"פ המחבר בסימן קסא סעיף א.

החיוב בתשלום לוועד הבית מעבר לדין נהנה - הוא גם מדין שותפים, שהרי כל דיירי הבית שותפים בבניין, ומדין שותפים יש לחלק את כל ההוצאות שווה בשווה. במקרה כאן ההשבחה של התובע עומדת בשני הקריטריונים שהציב הרמב"ם: א)- התובע  תיקן בגג תיקון שיש לו צורך גדול, ב)- זהו תיקון שנהוג לעשות בבניין משותף, כך שכל דיירי הבניין צריכים להשתתף בתשלום הוצאה זו.

הנתיבות בסימן קעח ס"ק ג כתב: "ואפילו בשנים שאינן שותפין, כל שיש דבר שהוא מוכרח לשניהן ואין האחד רוצה לעשותו - יכול השני לכפותו. וראיה לזה, מהא דבני העיר כופין זה את זה לבנות חומה ושאר דברים הנצרכים (סימן קסג סעיף א), וכן בני מבוי ובני חצר המבוארים בהלכות נזקי שכנים (סימן קסב סעיף א וסימן קסא סעיף א), וכן בסימן קסג סעיף ו' בהג"ה שכתב דכל בני עיירות שיש לחוש שגם עליהן יעבור דצריכין ליתן".

"...המוכרח לשניהן - באמת כופין זה את זה, דבהדיא תנן (תוספתא ב"מ פי"א ה"י) דכופין בני בקעה זה את זה לעשות חריץ ובן חריץ, אלמא דכל דבר המוכרח לשניהן, וא"א להאחד לתקן לעצמו עד שיתוקן ג"כ חלק האחר - מחויב האחר ליתן חלקו".

לאחר שהתובע השביח את הנכס המשותף - מוטל חיוב לשלם על השכנים, וכפי שכתב הנתיבות בסימן רסד ס"ק ו: "כיון דאי אפשר להינצל בלי הוצאות - ממילא כל אחד יכול לכוף את חבירו ליתן... שכך הדין בכל מקום כשהדבר צריך לשניהם, ואי אפשר לאחד לתקן הדבר מבלי חבירו, שכופין זה את זה".

לפי החוק (תקנון המצוי סעיף 3): כל השכנים חייבים להשתתף בתשלום זיפות הגג. מדברי המשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א משמע, שבשותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, כך שיש ללכת ע"פ חוק זה שנחשב למנהג מדינה.

בנוסף, ברוב החוזים כתוב שהבית המשותף יתנהל לפי חוק המקרקעין ולפי התקנון המצוי שהתווסף לחוק המקרקעין, כך שמעבר למנהג מדינה - ניתן לחייב ע"פ סעיף זה בחוזה ככל תנאי שבממון. (כל בית משותף יכול להתנהל ע"פ תקנון שקבע, ובמידה ולא נקבע תקנון - יש ללכת אחר התקנון המצוי).

ב- על מי מוטל תשלום וועד הבית - על השוכר או על המשכיר?

בתוספתא (מס' ב"מ פרק יא הלכה יז) מובא: "מי שיש לו בית בחצר אחרת - בני חצר אחרת משעבדין אותו לעשות עמהן דלת נגר ומנעול לחצר, ושאר כל הדברים - אין יכולין לכופו. אם היה שרוי עמהן באותה חצר - משעבדין אותו על הכל".

הרי"ף (דף ה.) כתב: מי שיש לו בית בחצר, אך אינו גר שם - עדיין חייב להשתתף בהוצאות על דלת ומנעול, אך אינו חייב להשתתף בהוצאות על בית שער. וכ"פ המחבר בסימן קסא סעיף ב.

הנתיבות בס"ק ג ביאר: בית שער נועד בכדי למנוע היזק ראייה, ומכיוון שהוא לא גר שם - לא צריך לשלם, אבל שאר הדברים שנצרכים לבית - עליו לשלם.

מכאן ניתן ללמוד, המשכיר צריך לשלם עבור הדברים הנצרכים להחזקת הבניין, (כגון שיפוצים איטום גג וכד'), אך לא צריך לשלם על הוצאות שוטפות שנובעות משימוש יומיומי. (כגון הוצאות חשמל וניקיון). את ההוצאות הגדולות שנועדו לתחזק את הבניין - המשכיר צריך לשלם, ואת ההוצאות השוטפות - השוכר צריך לשלם.

כאמור, חיוב תשלום וועד הבית הוא מדין שותפים, לכן תשלום וועד הבית מוטל על בעל הדירה, שהוא השותף בבניין, כך שגם אם בעל הדירה ישכיר את דירתו לאחר, עדיין חלה עליו אחריות לוודא שהתשלום יעבור לוועד, ואם השוכר לא שילם את דמי הוועד - ניתן לתבוע את בעל הדירה.

בדיני שותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, מכיוון שתחילת השותפות הייתה על דעת כך שילכו לפי מנהג המדינה. וכך מבואר במשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א כותבת: "השותפין שרצו לעשות מחיצה בחצר... - בונין. הכל כמנהג המדינה". וכ"פ המחבר בסימן קעו סעיף י: "המשתתף עם חבירו בסתם - לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה".

לפי החוק (חוק המקרקעין סעיף 58), החיוב בתשלום הוועד מוטל על בעל הדירה. וע"פ דין תורה ניתן לחייב כאן כפי מנהג המדינה.

ג- דייר שהזמין בעל מקצוע בלי לפנות לוועד הבית

המחבר בסימן קעח סעיף ג כתב: "שותף שירד לשדה המשותף ועבדה - חשוב כיורד ברשות", כך שיכול כל דייר בבניין משותף להזמין בעל מקצוע ולתקן דבר ששייך לכל הדיירים, (כגון תיקון נזילה או סתימה בביוב). אומנם במידה ויש וועד בית - הם המוסמכים להזמין בעל מקצוע, ויש לפנות אליהם בכדי לתקן כל דבר שקשור לבניין. ואם דייר יזמין בעל מקצוע ללא התייעצות עם הוועד בית - דינו כיורד שלא ברשות.

וכך מוכח מדברי הרשב"א (חלק ג סימן שצד): "אומר אני: שמנהג המקומות בעניינין אלו, איננו שוה בכל. לפי שיש מקומות, שכל עניניהם נוהגין על פי זקניהם ועל עצתם. ויש מקומות, שאפילו הרבים אינן רשאין לעשות דבר בלתי עצת כל הקהל ובהסכמת הכל. ויש מקומות, שממנין עליהם אנשים ידועים לזמן, שיתנהג על פיהם בכל עניניהם הכללים, והם אפוטרופין עליהן. רואה אני, שאתם נוהגין כן, שאתה ממנים עליכם, קרוין: מוקדמין. וכל מקום שנהגו כן - פסלו כל השאר לדברים אלו ואלו, לבד מסכימין וטוענין צרכי צבור הכללים, ואלו הם שקראום חכמים: שבעה טובי העיר, כלומר: שמנו אותם על כללי עניני הצבור. ולפיכך אלו השלוחים, מצד שפרשו אותם העשירים, ואפילו היו רבים וגדולי עצה שבעדה, אם עשו שלא מדעת המוקדמין - לא עשו ולא כלום. ולא עוד אלא, שלא נאמרו דברים: בשותף כיורד ברשות דמי, בכיוצא בזה, ואין דמיון אחד כולל אותם עוד. שאם כן, נתן הרשות ביד כל יחיד ויחיד מהצבור ולעשות מה שלבו חפץ בצרכי המדינה, ונמצאו כולם ביד כל היחידים".

בפסקי דין-ירושלים (דיני ממונות א עמוד קצג) מובא: "על התובע להביא ראיה לתביעותיו, כדין המוציא מחבירו שעליו הראיה, שהוציא את מה שהוציא לצורך הבית המשותף ולא רק לצורך עצמו, ולהוכיח את המחיר בשוק לאותם תיקונים... על התובע להוכיח כמה הוציא, ושהוציא לצורך השכנים ולא לצורך עצמו, ובתקן ובמחיר הנהוגים במדינה".

אך נראה, שאם הדייר ביקש מספר פעמים מוועד הבית לתקן דבר נצרך והכרחי לבניין (כגון תיקון זיפות בגג), ורק לאחר שנוכח לדעת שפניותיו לא נענו - הזמין את הבעל מקצוע במחיר סביר המקובל בשוק - דינו כיורד ברשות, ועל הוועד להשתתף עמו בתשלום.

בפסק דין בבית דין בירושלים מדובר על דייר שתיקן דבר לצורך עצמו, כך שהיה עליו להביא ראייה שאכן התיקון מועיל לכלל דיירי הבניין, אך במקרה כאן אין ספק שהתיקון נועד עבור כלל דיירי הבניין, לפיכך יש לראות את המשכיר כיורד ברשות ועל דיירי הבניין להשתתף עמו בתשלום ההשבחה. כ"ז בתנאי שהתובע לקח בעל מקצוע במחיר המקובל בשוק.

גם אם נאמר שיש לראות בתובע כיורד שלא ברשות - עדיין על דיירי הבניין לשלם לו על כל הוצאותיו, שכן הם נהנים מההשבחה, וכדבריו המפורסמים של החזון איש (ב"ב סימן ב ס"ק ג), שבמידה ויש אומדנה שהשכנים נהנים מההשבחה - אין הם יכולים לומר טול נטיעותיך וצא, אלא לכו"ע יש חיוב לשלם עבור ההשבחה.

ניתן לצרף את דברי הנתיבות (סימן רלה ס"ק טז) שכתב בשם מהר"א ששון (סימנים קיז ורכד): היורד שלא ברשות בתום לב - דין המשפץ כדין יורד ברשות, כך שעל השכנים לשלם למשביח את כל הסכום שהשקיע ויד המשביח על העליונה.

הרב יהודה בן הרא"ש (שו"ת זכרון יהודה סי' פ) כתב: המשפץ את בית חברו - בעל הבית צריך לשלם רק על שיפוץ הכרחי וחיוני שבוודאות בעל הבית היה עושה, אבל שיפוץ לא חיוני, שניתן להסתדר גם בלעדיו, כגון צביעת הבית - לא צריך לשלם. וכ"פ הרמ"א בסימן שעה סעיף ז.

ערוך השולחן (סעיף יב) סיכם: "וכלל הדברים כן הוא, שבכל דבר שאדם עושה לחבירו שלא ברשותו של בעה"ב, בין שהיה בעיר ולא מיחה בו, ובין שלא היה בעיר - רואין הב"ד אם דבר זה היה הבעה"ב מוכרח לעשות - שמין לו וידו על העליונה, דנהי דירד שלא ברשות מ"מ הרי עשה לו טובה ולמה יפסיד, אבל דבר שאינו הכרח לעשותו, או שהבעה"ב לפי מצבו אין ביכלתו להוציא הוצאות כאלו (כגון ששיפץ בחומרים יקרים) - א"צ לשלם לו ויכול לומר לו טול מה שעשית ולך. וכן נראה עיקר לדינא. וכ"ז כשלא מיחה בו הבעה"ב מקודם, אבל אם מיחה בו ואמר שאינו רוצה שיבננה או יתקננה - הפסיד בכל ענין זה היורד, דזה שאמרו חז"ל דיורד שלא ברשות שמין לו - זהו בסתמא, אבל לא כשמיחה בפירוש". השיפוץ של התובע בגג זהו שיפוץ שיש הכרח לעשותו, לכן ידו על העליונה ועל השכנים להשתתף בהוצאות הללו.

ד- האם המשכיר יכול לתפוס מכספי הוועד בית?

לפי החוק (סעיף 58 לחוק המקרקעין), "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין, או המקובלים על פי הנוהג". מכאן שכל בעל דירה מחויב בתשלום שקבעו דיירי הבניין. תשלום זה לא ניתן לקיזוז בגלל תביעות אחרות.

ע"פ פסיקת בית המשפט, דייר בבית משותף לא יכול לקזז תשלום וועד בתמורה לעבודות שעשה בבניין, אא"כ יש לכך הסכמה מפורשת של דיירי הבניין או של וועד הבניין.

פסיקה זו כוחה יפה במקום בו רוב דיירי הבניין רכשו את דירותיהם על סמך קביעת החוק ופרשנות בית המשפט, במקום בו חל מנהג מדינה בנדון זה - יש לקבל את הפסיקה כמחייבת, כי כל דיירי הבניין באו לגור על דעת הכי, כך שיש שעבוד לשלם את ההוצאות של הבניין, אבל במקום שרוב הדיירים הולכים ע"פ דין תורה, ואין מנהג מדינה ברור בכל הנוגע לקיזוז תשלום מוועד הבית - יש ביד המשביח לתפוס מתשלום הוועד בכדי לקזז השבחה שהיא הכרחית לבניין.

אומנם ע"פ דין תורה, יכול התובע להחזיק בחוב ברור (חוב שאיננו הלוואה). וכך מובא בשו"ת רב פעלים (חלק ג - חושן משפט סימן ה): גם לדעת המרדכי[1], אם תופס מעות אחרות ולא את אותן המעות שגזלו ממנו - אין בכך בעיה, כי אין הבדל בין מעות למעות.

הסמ"ע בסימן עה ס"ק מט כתב: גם בטענת ספק אם יש רגלים לדבר - מועילה תפיסה. וכן מובא בשו"ת שבות יעקב[2] (חלק ב סימן קסח).

היד רמ"ה (מסכת בבא בתרא דף ז עמוד ב) כתב: "ואי אמר לא ניחא לי מאגריהו ולא בצעריהו (לשכנים לא אכפת מצערו של הדייר בקומה העליונה שזקוק לזיפות הגג), דינא הוא דנחתי בני מאתא או בני חצר ואגרי ליה לבית או לחצר ושקלי אגריהו עד דמשתלמי שיעור מאי דחזי ליה למיתב בהדיהו בההוא חיובא ומסתלק".

מסקנות

• א. דייר שתיקן בבית המשותף תיקון הכרחי שנהוג לעשותו בבניין משותף (שני תנאים) - כל דיירי הבניין צריכים להשתתף בתשלום הוצאה זו.
• ב. החיוב בתשלום לוועד הבית הוא גם מדין נהנה וגם מדין שותפים.
• ג. תיקון שמחויב המציאות - יכול כל שותף להכריח את שותפו להשתתף בתשלום התיקון.
• ד. מבחינה הלכתית יש תוקף לסעיפים מסוימים בחוק מקרקעין ובתקנון המצוי, סעיפים שהתקבלו כמנהג מדינה.
• ה. המשכיר צריך לשלם לוועד הבית את ההוצאות הגדולות שנועדו לתחזק את הבניין, והשוכר צריך לשלם את ההוצאות השוטפות.
• ו. תשלום וועד הבית - מוטל על בעל הדירה כי הוא השותף בבניין, לכן אם השוכר לא שילם את דמי הוועד (הוצאות שוטפות) - ניתן לתבוע את בעל הדירה.
• ז. וועד בית נחשב למוסמך להזמין בעל מקצוע, לכך יש לפנות אליהם בכדי לתקן כל דבר הקשור לבניין. ואם דייר יזמין בעל מקצוע ללא התייעצות עם הוועד בית - דינו כיורד שלא ברשות ונוטל רק את ההוצאות המינימליות לפי הסכום הזול ביותר שניתן למצוא בשוק.
• ח. דייר שביקש מספר פעמים מוועד הבית לתקן דבר נצרך והכרחי לבניין (כגון תיקון זיפות בגג), אך נוכח לדעת שפניותיו לא נענו - יכול להזמין בעל מקצוע במחיר סביר המקובל בשוק, ועל הוועד להשתתף עמו בתשלום.
• ט. לפי החוק, דייר בבית משותף לא יכול לקזז תשלום וועד בתמורה לעבודות שעשה בבניין, אא"כ יש לכך הסכמה מפורשת של דיירי הבניין או של וועד הבניין.
• י. במקום שרוב הדיירים הולכים ע"פ דין תורה, ואין מנהג מדינה ברור בכל הנוגע לקיזוז תשלום מוועד הבית - יש ביד המשביח לתפוס מתשלום הוועד בכדי לקזז השבחה שהיא הכרחית לבניין.

[1] לדעת המרדכי (מס' ב"ק סימן ל), ניתן לתפוס רק את החפץ המבורר ששייך לו, ולא שאר דברים, שאם נתיר לתפוס כל חפץ - לא שבקת חיי לכל ברייה. וכך מוכח ממסכת ברכות בדף ה עמוד ב: לרב הונא החמיצו ארבע מאות חביות יין, בגלל שלא הביא את החלק השייך לאריס, ולמרות שהאריס גנב מרב הונא, בכ"ז קיבל עונש מכיוון שלא תפס את החפץ שנגסל ממנו, אלא תפס משהו אחר, את החלק ששייך לאריס. ניתן לשאול: הרי האריס גנב מרב הונא ועביד אינש דינא לנפשיה? אלא וודאי שאומרים עביד אינש דינא לנפשיה רק בחפץ שגזל ממנו ולא בחפץ אחר. (מובא בדרכי משה בס"ק א ובס"ק ג).

[2] למרות שהש"ך בס"ק סד סבור שהתפיסה לא מועילה, כבר כתב הפתחי תשובה בס"ק כ כתב, מכיוון שיש עוד פוסקים שכתבו כדברי הסמ"ע, ואותם פוסקים נחשבים כבתרא טפי - לכן יש לפסוק כמותם. הפתחי תשובה פסק שיכול התובע לומר קים לי כשיטה שמותר לתפוס. וכ"פ הש"ך בספר תקפו כהן (אות קא-קב), התומים (סימן כה) והנתיבות (סימן פז ס"ק ט).