תווך לאדם שכבר יש לו מתווך

בית הדין

כד סיון התשעז | 18.06.17

המקרה:

שוכר דירה מעוניין בתום מועד השכירות לתווך שוכר אחר עבור המשכיר, אך המשכיר כבר עובד עם מתווך קבוע, האם רשאי בעל הדירה לקבל הצעות תווך מן השוכר?

הרב ישועה רטבי

השאלות לבירור:

א. הגדרת מעמדו של מתווך.
ב. כיצד מתבצע חלוקת השכר למספר מתווכים?
ג. האם יש איסור עני המהפך למתווך השני?
ד. יחס ההלכה לחוק מתווכים.

א- הגדרת מעמדו של מתווך

מתווך הוא אדם שמחבר בין שני צדדים לצורך תועלת ששני הצדדים יפיקו כתוצאה מההתקשרות בניהם. המתווך מחבר בין מוכר לקונה, או בין משכיר לשוכר, או בין יזם למשקיע, או בין איש לאישה (שדכן).

התשלום למתווך הוא עבור מידע שהוא מעביר לצדדים שגורם לחיבור בין אנשים. לכן יש איסור לאדם להעביר מידע ששמע ממתווך לחבירו.

הגמ' במסכת בבא מציעא דף סג עמוד ב כתבה: "והא בעי למיתב זוזי לספסירא". (יש לשלם שכר לסרסור על עבודתו). וכך פסק הרמב"ם (הלכות שלוחין ושותפין פרק ב הלכה ו): "הסרסור - שליח הוא אלא שהוא נוטל שכר שליחותו".

המקור המרכזי לדיני תווך הוא מסימן קפה בהלכות סרסור, אך ישנם שני הבדלים מרכזיים בין סרסור ובין מתווך: א)- הסרסור הוא שליח של המוכר, ויכול לכתוב חוזה ע"פ ההנחיות של משלחו, אבל המתווך אינו שליח של המוכר או הקונה^. ב)- הסרסור מקבל את שכרו רק ממי ששלחו ולא משני הצדדים, אבל המתווך זכאי לקבל תשלום גם מהמוכר וגם מהקונה.

התשלום למתווך שעבד לאחר סיכום בין הצדדים הוא ע"פ גדרי פועל, אך מתווך שנתן הצעות מעצמו ללא הזמנה הוא ע"פ דין יורד לשדה חבירו שלא ברשות בשדה עשויה ליטע^[1].

הרשב"א (חלק ד סימן קכה) כתב: יש חיוב לשלם למתווך במקום שנהגו לשלם למתווך, למרות שלא נחתם על הסכם מפורש, כי "וכל דברים מה שנהגו בהם הרבים סתם - הרי הוא כתנאי מפורש. וכיוצא באלו קראו חכמים דרישת לשון הדיוט". כמו כן יש חיוב לשלם מדין יורד לתוך שדה חבירו ונטעה שלא ברשות, לכן גם אם לא היה סיכום מפורש - יש חיוב לשלם למתווך.

וכך כתב הגר"א בסימן פז ס"ק קיז: שדכן מקבל את שכרו למרות שלא נשלח ע"י הצדדים. וכך כתב הגר"א: "דין השדכנות כתב מהר"ם, שהוא מדין היורד לשדה חבירו שלא ברשות, שאם היתה שדה עשויה ליטע - שאומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו לנוטעה כמ"ש בב"מ ק"א א'. והוא כמו סרסור כמש"ל בסי' קפ"ה ס"י בהג"ה, וכמו שצריך ליתן לסרסור כמ"ש בב"מ ס"ג ב".

הגר"א בסימן קפה ס"ק יג כתב: מתווך מקבל את שכרו למרות שלא נשלח ע"י הצדדים, ע"פ דברי הגמ' הנ"ל.

ב- חלוקת השכר למספר מתווכים

הפוסקים דנו במקרים בהם ישנם שלושה אנשים שגרמו להצלחת התווך או השידוך: מתחיל, אמצעי וגומר.

א. המתחיל הוא מי שהעלה את רעיון, יוזמה מחודשת שלא חשבו עליה. הפתחי תשובה (סימן קפה ס"ק ג) כתב בשם שו"ת שב יעקב (סימן יג): "וזה הכלל (מי נחשב למתחיל), באופן שאפשר לומר: אילולי שהיה זה המתחיל אשר התעורר לזה - לא היה עולה על דעת אחרים לדבר שידוך הלזה, אם כן ודאי מחויב ליתן להמתחיל כפי המנהג, מה שאין כן אם הגומרים נתעוררו מעצמם לאותו שידוך, וסוברים לפי דעתם שהם הראשונים, (נראה דרצה לומר, שניכר גם כן לבית דין כן, כגון שהם ממקום רחוק וכהאי גוונא), אם כן המתחיל לא עשה שום פעולה טובה בזה, הואיל שבעל דבר אינו מרוצה על ידו, ואילולי שבאו האחרים היה נשתקע הדבר, והשדכנים האחרים באו מעצמם ולא יודעים שום דבר מהמתחיל - אם כן אין שום טעם ליתן לו דבר".
ב. האמצעי הוא מי שתווך וניהל את כל המשא ומתן באמצע. האמצעי הוא גורם מתווך ומגשר בין שני הצדדים, הוא לא היוזם של הרעיון, הוא לא סוגר את ההסכם הסופי, אלא תפקידו לתווך ולגשר על פערים וחילוקי דעות שיש בעמדות הצדדים. (מדובר במציאות בה הראשון העלה הצעה אך התווך או השידוך לא התקדם, וכעת המתווך או השדכן השני מגשר ומקדם את ההצעה).
ג. הגומר הוא מי שדוחף לסיום וסגירת ההתקשרות.

נחלקו הפוסקים כיצד יש לחלק את שכר התווך או השדכנות בין שלושת הגורמים הללו:

א. מנהג העיר פראג - בשו"ת שב יעקב (סימן יג) מובא: מתווך מקבל שכר על יצירת הקשר הראשוני וכן על גמר התווך. הנוהג בעיר פראג היה לשלם למתחיל עבור החיבור בין הצדדים שליש מסכום התווך, ומי שסיים וסגר את התווך מקבל שני שליש מדמי התווך^[2].
ב. המנהג המובא בעטרת צבי - הפתחי תשובה בסימן קפה ס"ק ג כתב בשם העטרת צבי (בס"ק יז): "אבל ראיתי נוהגים שמחלקים לג' חלקים: שליש למתחיל, ושליש לאמצעי, ושליש להגומר".

ע"פ מנהג זה, שכר השדכנות או שכר התווך מתחלק לשלושה חלקים, כאשר כל אדם מקבל שליש משכר התווך, (ולא שני שליש למי שסגר את התווך כפי שכתב השב יעקב). וכך גם מובא בשו"ת הג"ר ידידיה טיאה ווייל (חו"מ סימן ט): "השדכנות נחלק לג' חלקים: חלק אחד למתחיל, חלק אחד לאמצעי, וחלק אחד לגומרים".

ג. המנהג הכתוב בפנקס של וועד ארבע ארצות - הפתחי תשובה בסימן קפה ס"ק ג כתב: "ועיין בעטרת צבי ס"ק י"ז שכתב, מצאתי כתוב בפנקס ארצות, דהמתחיל והגומר יחלוקו ביניהם בשוה, והמתחיל לא נקרא אלא מי שאמר כמה אתה נותן (פירוש שידבר אודות נתינות) ואמצעי לא יקח כלום".

וכך כתב ערוך השולחן (אבן העזר סימן נ סעיף מב): "והמנהג שהמתחיל נוטל מחצה, והגומר מחצה, ומי שעסקו באמצע מדינא אין להם כלום, ומ"מ המנהג ליתן גם להם דבר מה כי אין ביכולת להעמיד זה על קו הדין". (המתחיל והגומר יתחלקו בניהם את השכר, והאמצעי מעיקר הדין לא מקבל כלום, אך נהגו לפייסו בסכום קטן על טרחתו).

ערוך השולחן כך כתב גם בחו"מ סימן קפה סעיף יב: "כשרבים הם השדכנים או הסרסורים - אין בזה דינים קבועים. ובתקנות נמצא דהמתחיל והגומר חולקים ביניהם, והאמצעיים - לא יטלו כלום, דמדינא העיקר הוא הגומר והמתחיל, כיון שהוא הציע העניין - ראוי לבא על שכרו ג"כ, אבל האמצעי מה עשה. ומ"מ נהוג עלמא ליתן קצת חלק גם להאמצעי".

"ומתחיל נקרא מי שהציע השידוך או העסק, באופן שקודם הצעתו לא עלה ע"ד הצדדים להתקשר, ואז אף אם לא עסק בהפרטים - נקרא מתחיל, אבל אם גם בלעדו היה הענין ידוע - אין זה מתחיל כלל אם לא שנכנס בהפרטים ובאיזה מהפרטים עשה השואה ביניהם, ואף שאח"כ היה איש אחר שגמר, מ"מ נקרא מתחיל לפי שעסק בהפרטים. ואם גם אחד מפרטיו לא נתקיים - אינו מתחיל כלל".

ג- האם יש איסור עני המהפך למתווך השני

במסכת קידושין דף נט עמוד א מבואר דין עני המהפך בחררה. כלומר, שניים שסיכמו בניהם על עסקה מסוימת - אסור לאדם שלישי להתערב ולתת הצעה טובה יותר. המתערב בעסקה סגורה נחשב לרשע, למרות שהעסקה נסגרה בע"פ ולא בוצע קניין. איסור זה לא קיים בשלב המשא ומתן כל עוד ששני הצדדים לא סיכמו וסגרו את העסקה.

נחלקו הראשונים, האם דין עני המהפך בחררה שייך גם במציאת הפקר או רק בקנייה ומכירה. רש"י הסביר בגמ': מדובר גם בעני המחזר אחר הפקר, שאין אחר יכול להקדימו. וכ"פ הרמב"ן (מס' ב"ב דף נד:). אבל התוס' (ד"ה עני) כתבו: בהפקר ומציאה, לא נקרא רשע, שהרי הפקר אינו מצוי, וכל הזריז לקדום ולזכות בה - זכה, ורק במקח אנו אומרים שאם הקדימו נקרא רשע, שכן יש לו אפשרויות נוספות לקנות במקומות אחרים. המחבר בסימן רלז סעיף א הביא את שיטת התוס' בוי"א קמא, ואת שיטת רש"י בוי"א בתרא. הרמ"א פסק כתוס'. הנתיבות בס"ק ב הוכיח שהמחבר פסק כשיטת התוס'[3].

הרא"ש (כלל קה סימן א) כתב: "מעשים בכל יום, שיש במקח אחד כמה סרסורים (=מתווכים), זה מסרסר ללוי וזה ליהודה - כל מי שנגמר המקח על ידו - זכה בסרסרותו. ופעמים שבעל המקח מוכר בעצמו לזבולן ואינו נותן לסרסרותו כלום. כי זה פשוט הוא שהסרסורים והשדכנים אם נגמר הדבר בלא סרסור - אין המוכר נותן כלום". (אם בעל הדירה מצא מעצמו שוכר או קונה לדירתו ללא עזרת המתווך - הוא לא חייב לשלם למתווך).

בשו"ת מהרש"ך (חלק א סימן נא) מובא: אדם שכבר עוסק בעבודה מסוימת (במקרה שם מדובר על עובד במכס) - אסור לאדם שני "להשיג גבולו, ומי שירצה להשיג גבולו - ראוי למחות בו ולגעור בו ולעשות בו נזיפה". מהרש"ך הוסיף: למרות שנחלקו רש"י והתוס' האם יש איסור במציאה ובהפקר, מדובר רק במציאות בה עדיין הראשון לא התחיל בעבודתו, שאז לדעת ר"ת יהיה מותר לשני להיכנס ולתפוס במציאה ובהפקר, "אבל כל שזכה הראשון והגיע לידו אפילו בדבר של הפקר - מלתא דפשיטא הוא דאין יכול שום אדם ליטלה מידו, והנוטלו הוא גזל גמור מדאוריתא וחייב להחזירו".

לדעת מהרש"ך, אם המקח כבר הגיע לידי הראשון - יש איסור תורה, ואם הראשון טרח טרחה משמעותית - זהו גזל מדרבנן מפני דרכי שלום (כמבואר במסכת גיטין בדף נט עמוד ב), ורק אם הראשון מחזר במציאה ובהפקר - יכול השני להקדימו.

אילו המתווך הראשון היה מעביר הצעות לבעל הדירה - היה אסור למתווך השני להציע ולגרום לנזק למתווך הראשון, אך במקרה כאן, המתווך הראשון כבר תקופה כלל לא העביר הצעות לבעל הדירה, כך שיכול המתווך שני להציע שוכר לבעל הדירה.

אומנם ערוך השולחן (אבן העזר סימן נ סעיף מב) כתב: "וודאי דאין לשום אחד מהצדדים להכניס קרובו או אוהבו להשדכנות כשהתחילו שדכנים אחרים לעסוק בזה, דזהו כמעט גזל גמור, ולא גרע עכ"פ מעני המהפך בחררה, ומ"מ יש שאין מקפידין בזה אבל אין לזה טעם נכון".

ערוך השולחן (חושן משפט סימן קפה סעיף יב) עוד כתב: "וראוי לכל ירא אלקים כשאחד מציע לפניו שידוך או עסק, ורואה שעי"ז ביכולת לגמור - לא יכניס אחר בזה אפילו האחר הוא אוהבו וקרובו אם לא שרואה שע"י זה בלבד לא יוגמר העניין כרצונו, ועכ"ז אם הכניסו אף שלא כראוי - אין להשדכן או להסרסור תביעה עליו".

הפתחי תשובה (חושן משפט סימן קפה ס"ק ג) כתב בשם הנודע ביהודה (מהדורא תניינא - חושן משפט סימן לו): "ואם אחד מהצדדים מכניס את אוהבו או קרובו לגמור הדבר, אפילו היה ביכולת של השדכן הראשון להשוותם ג"כ בפרטים הללו, והצדדים הכניסו את אוהבם או קרובם בזה - אין כאן רמאות כלל, וכזה נעשו מעשים בכל עת, ואין להשדכן הראשון על הצדדים רק תרעומות אבל לא שום דין ומשפט כלל".

כלומר, לדעת הנודע ביהודה, אין בהכנסת גורם נוסף משום מעשה רמאות, ואין כאן אלא תרעומת ללא משפט ודין, אך לדעת ערוך השולחן, יש בכך משום איסור עני המהפך.

בשו"ת חתם סופר (חלק ה חושן משפט סימן מד) מובא: סוכן מכירות שני שנכנס להתחרות בסוכן מכירות של יין שעובד כבר חמישים שנה בעיר מסוימת - אין בכך איסור, שנחשב לזוכה מההפקר. "והנה טענת ראובן הראשונה הצועק על העבר - אין כי אין כאן דין מערופיא, ורשות לכל מי הרוצה לזכות מההפקר ההוא ולהמשיך אנשים אליו בכיוצא בזה ואין אדם יכול למחות"^[4].

כאמור, איסור עני המהפך בחררה חל רק כאשר המתווך הראשון כבר סגר את העסקה עם בעל הדירה, אבל כאן המתווך הראשון לא סגר עם בעל הדירה על שוכר, המתווך כלל לא התחיל לעסוק בזה (כלשון ערוך השולחן), לפיכך מותר למתווך השני להציע לבעל הדירה שוכר שיגור בדירתו.

במסכת בבא בתרא דף כא עמוד ב מובא: "מרחיקים מצודת הדג... שאני דגים, דיהבי סייארא" רש"י הסביר: יש סמיכות דעת לדייג הראשון בכך שהוא הראשון שמצא את המקום בו נמצאים הדגים, והניח שם את מזונם. הדגים מסתכלים על מקום בו יש מזון ולהגיע לשם, כך שיש וודאות שהדגים ייכנסו דווקא לרשת של הדייג הראשון. (אומנם אין כאן גזל גמור ולא בעיה של יורד לאומנותו של חברו, אלא יש תקנת חכמים עבור הדייג הראשון).

מתווך שלא התחיל את עבודת התווך - לא סמך בדעתו שיוכל להצליח לתווך, עבודת התווך מורכבת ודורשת מאמצים ותהליכים שלא תמיד מושלמים[5], לפיכך כל עוד והמתווך לא עמד בפני סגירת עסקה מול בעל הדירה - אין דין של עני המהפך בחררה.

גם ע"פ פירושו של רבנו מאיר (אביו של ר"ת, מובא בתוס' במסכת קידושין דף נט. ד"ה עני) יש להתיר במתווך שלא טרח, כי האיסור חל רק כאשר יש טרחה, (הדייגים טרחו והניחו דג מת בכדי שהדגים יתאספו סביבו וכך יוכל בקלות לצודם). וכך כתב מהרשד"ם (סימן רנט): צריך שהראשון יעשה מעשה ויטרח בכדי שנאסור על אחרים להתחרות עמו.

ערוך השולחן (חושן משפט סימן קפה סעיף יב) סיכם: "ובדרך כלל א"א להיות דינים קבועים בעניינים אלו, והדיינים - למראה עיניהם והבנת לבם ישפוטו בצדק".

ד- חוק המתווכים

ע"פ החוק (חוק המתווכים במקרקעין סעיף 14), המתווך יהיה זכאי לקבל שכר עבור מלאכתו אם התקיימו התנאים הבאים: 1)- יש למתווך רישיון לעסוק בתווך. 2)- הוא החתים את בעל הדירה על חוזה בכתב[6], (כפי שנקבע בסעיף 9). 3)- "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

בעל דירה שחתם על הסכם בלעדיות עם המתווך - ההסכם תקף לכל אותו הזמן, (ככל תנאי שבממון), כך שאסור לבעל הדירה לנסות למצוא קונה דרך מתווך אחר. בעל הדירה מחויב לשלם למתווך הראשון גם אם הדירה נמכרה ע"י גורם אחר.

יש לציין, בעל דירה החותם על הסכם בלעדיות - סומך בדעתו על החובות שהחוק מטיל על המתווך, זאת בכדי שהמתווך יעבוד עבור בעל הדירה יותר מאשר מתווך רגיל, לכן מתווך עם הסכם לבלעדיות מחויב לעמוד בתנאים הנדרשים בחוק. (במקרה של ספק - חובת ההוכחה מוטלת על המתווך להוכיח שאכן עשה אל הפרסום הנדרש ע"פ החוק).

ישנם מספר תנאים בכדי שהסכם הבלעדיות יהיה תקף: 1)- הסכם כתוב ומפורש בצורה ברורה שיש למתווך בלעדיות על התווך בדירה. 2)- תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים (סעיף 9 ב). 3)- המתווך יבצע לפחות שתי פעולות תווך מתוך הרשימה הבאה (תקנות המתווכים במקרקעין, סעיף 1 א):

פרסום באמצעות שילוט - הצבת שלט על הנכס או על גבי לוח מודעות ציבורי וכד'.
פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין.
פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח.
הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו.
הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.

הסכם בלעדיות תקף ככל תנאי שבממון, לפיכך מתווך בלעדי שקיים את התנאים הנ"ל - נחשב לגורם יעיל וזכאי לקבל את דמי התווך, אך אם המתווך הבלעדי לא קיים את דרישות החוק, הוא לא זכאי לקבל דמי תווך. צריך לציין, חוק המתווכים הוא חוק קוגנטי, כך שע"פ החוק אין משמעות ותוקף לחוזה נגדי שסותר את החובות המוטלות על המתווך.

ישנם שני הבדלים מרכזיים בין דין תורה לבין חוק המתווכים:

א. ע"פ הדין יש חיוב לשלם למתווך גם אם לא נחתם חוזה. בעל דירה שפנה מיוזמתו למתווך, נחשב ששכרו לפועל, לפיכך השכירות תקפה גם באמירה ללא חוזה. אך ע"פ החוק אין חיוב לשלם למתווך ללא הסכם חתום.
ב. ע"פ הדין יש תוקף לתנאי שבממון, כך שאם סוכם בחוזה שיש בלעדיות למתווך גם לתקופה שמעל חצי שנה, לפי ההלכה החוזה תקף.

בעל הדירה החתום על הסכם לבלעדיות, ובכ"ז הוא השכיר את דירתו דרך מתווך אחר - יש לדון את בעל הדירה כדין מעסיק שמפטר פועל באמצע עבודתו, ועל בעל הבית לשלם למתווך הראשון כמו פועל בטל דהיינו חצי משכרו[7]. אומנם אם כתוב בחוזה שבכל מקרה בעל הדירה ישלם למתווך הראשון - התנאי תקף, ועליו לשלם תשלום מלא למתווך הראשון.

כסף קדשים (על סימן קפה סעיף ו) כתב: מתווך השני שנכנס באיסור לעסקה של ראשון (לאחר שהראשון התחיל את עבודתו) - חייב לשלם למתווך ראשון מדינא דגרמי.

החתם סופר (שם) כתב: שיטת הר"ן שאין דינא דמלכותא במלכי ישראל, שייכת רק במיסים ובמכס שהמלכות מטילה בעל כרחם, שכן גביית המיסים נובעת מכך "שהוא אדון הארץ", וסיבה זו לא שייכת במלכי ישראל, אלא רק במלכי אומות העולם, אבל במנהגים ונימוסים - מודה ר"ן שיש דינא דמלכותא, "דהטעם משום דניחא להו, ואין לחלק בין מלכי ישראל לאומות העולם".

מכאן ניתן ללמוד, שיש לקבל חוקים שהשלטונות קבעו לצורך הסדרת סדרי עבודה תקינים, מכיוון שמדובר בטובת הציבור - יש חובה לפסוק באותם סעיפים על פי הדינא דמלכותא.

לאור זאת במקרה שאדם פנה מיוזמתו אל בעל הדירה והציע שירותי תווך, אך יש ספק האם אותו אדם התכוון לדרוש תשלום או לעשות טובה (כגון שמדובר בחבר וכד') - יש לקבל את סעיף 9 בחוק ששולל זכאות לדמי תווך ללא חתימה על מסמך מחייב.

אומנם במקרים בהם ברור שבעל הדירה מקבל שירות מהמתווך - יש חיוב בתשלום למרות שלא חתמו על חוזה כפי דרישת החוק.

מסקנות

א. התשלום למתווך הוא עבור מידע שהוא מעביר לצדדים שגורם לחיבור בין אנשים. לכן יש איסור לאדם להעביר מידע ששמע ממתווך לחבירו.
ב. התשלום למתווך שעבד לאחר סיכום בין הצדדים הוא ע"פ גדרי פועל, אך מתווך שנתן הצעות מעצמו ללא הזמנה הוא ע"פ דין יורד לשדה חבירו שלא ברשות בשדה עשויה ליטע
ג. יש איסור למתווך שני להציע הצעות לבעל דירה, כאשר המתווך ראשון עובד ומנסה להביא שוכרים, ואף יש ברשותו מספר הצעות.
ד. אם המתווך הראשון לא מביא הצעות אחרות ואין לו שוכרים חלופיים - אין הוא מהפך בשום חררה, לפיכך יכול המתווך השני להציע הצעה למשכיר.
ה. בעל דירה שחתם למתווך על הסכם תווך - ההסכם תקף ויש לבחון מה כתוב בהסכם. במידה וכתוב בהסכם שכל הצעה תעבור דרך המתווך הראשון, ובכל מקרה המתווך הראשון יקבל את דמי התווך - אסור לשני להציע הצעות חלופיות, ואם הציע - יש חיוב לשלם למתווך הראשון. (לפעמים יהיה חיוב לבעל הדירה לשלם גם למתווך השני, כך שהוא ישלם פעמיים דמי תווך).
ו. אם בעל הדירה חתם על הסכם לבלעדיות, ובכ"ז הוא השכיר את דירתו דרך מתווך אחר - יש לדון את בעל הדירה כדין מעסיק שמפטר פועל באמצע עבודתו, ועל בעל הבית לשלם למתווך הראשון כמו פועל בטל דהיינו חצי משכרו. אומנם אם כתוב בחוזה שבכל מקרה בעל הדירה ישלם למתווך הראשון - התנאי תקף, ועליו לשלם תשלום מלא למתווך הראשון.
ז. מן הראוי (בהעדר הסכם כתוב) שבעל הדירה יצור קשר עם המתווך הראשון לוודא האם יש הצעות ממשיות, ובמידה ואין למתווך שוכרים להציע לבעל הדירה - יכול הוא לקבל הצעות אחרות ממתווכים נוספים.
ח. ע"פ החוק, אם בעל הדירה חתם על בלעדיות - ההסכם יהיה תקף רק למשך חצי שנה בכפוף לעוד תנאים האמורים בחוק, ואם יש הסכם רגיל עם המתווך - ההסכם יהיה תקף למשך שנה אחת, כך שלאחר הזמן הקבוע בחוק - יכול מתווך שני להציע קונים או שוכרים לבעל הדירה.
ט. אדם שפנה מיוזמתו אל בעל הדירה והציע שירותי תווך, אך יש ספק האם אותו אדם התכוון לדרוש תשלום או לעשות טובה (כגון שמדובר בחבר וכד') - יש לקבל את סעיף 9 בחוק ששולל זכאות לדמי תווך ללא חתימה על מסמך מחייב.
י. במקרים בהם ברור שבעל הדירה מקבל שירות מהמתווך - יש חיוב בתשלום למרות שלא חתמו על חוזה כפי דרישת החוק.

[1] יש לכך נ"מ גם בדיני בל תלין. אם בעל הדירה ביקש מהמתווך שימצא לו קונה או שוכר לדירה - דין המתווך כדין פועל, ובעל הדירה עובר על בל תלין, אך אם המתווך פנה מיוזמתו לבעל הדירה - יש חיוב לשלם מדין נהנה, אך אין איסור בל תלין, כמו בכל חוב שיש לאדם.

עוד נ"מ: פועל נאמן להישבע שלא קיבל את שכרו (בתנאים מסוימים כמבואר בסימן פט), אבל היורד לא נאמן. וכך מבואר בדברי הקצות החושן בסימן עה ס"ק יג: "דלא תקנו לשכיר שישבע ויטול בטענת פרעתי אלא כשהוא שכיר, אבל כשאינו שכיר אף על גב דצריך לשלם לו מה שנהנה - אינו אלא כמו שאר חוב, ונאמן בעל הבית לומר פרעתי חוב זה".

[2] השב יעקב הוסיף: במסכת סוטה דף יג עמוד ב מובא: "כתיב: ויקח משה את עצמות יוסף עמו, וכתיב: ואת עצמות יוסף אשר העלו בני ישראל וגו'? א"ר חמא בר' חנינא: כל העושה דבר ולא גמרו ובא אחר וגמרו - מעלה עליו הכתוב על שגמרו כאילו עשאו".

מאידך, בילקוט שמעוני (תהלים רמז תשי"ג) מובא: "חשב לעשות מצוה אף על פי שלא עשאה - מעלה עליו הכתוב כאלו עשאה, תדע לך שכן הוא, שהרי דוד חשב לבנות בית המקדש אף על פי שלא בנאו נכתב בשמו, שנאמר מזמור שיר חנכת הבית לדוד". למרות ששלמה בנה את בית המקדש - הכתוב מחשיב את דוד כאילו בנאו.

מכאן הסיק השב יעקב, מתחיל זכאי לתשלום נחשב רק אם חשב והתחיל ליזום רעיון חדש או אם התחיל דבר חדש שלא נעשה בפועל לפניו, כגון דוד המלך שהיה הראשון לתכנן את בניין בית המקדש, אך אם המתחיל לא חשב על רעיון יצירתי, או לא תכנן ועורר על פעולה חדשה - אין הוא נקרא מתחיל. לפיכך משה רבינו לא נחשב מתחיל, כי יוסף כבר ביקש שיעלו את עצמותיו, ורק מפאת כבודו הוזכר שמשה העלה את עצמות יוסף, אך מי שסיים את המעשה - הוא נחשב לגורם המשמעותי באותה פעולה.

[3] המחבר בסעיף ב פסק כדעת התוס', שמעסיק יכול לנסות לשכנע מלמד שכבר עובד אצל אדם אחד לעבור ולעבוד אצלו, זאת בגלל שמציאת מלמד טוב חשובה כמציאה, ולפי שיטת התוס' במציאה, יכול אדם אחר להקדים. ומכך שהמחבר הביא הלכה זו - משמע שמרן פסק כדעת התוס'. (כי לדעת רש"י, גם במציאה יש את דין עני המהפך, כך שאסור לשכנע מלמד לעבור למקום עבודה אחר).

[4] אומנם ניתן לתקן תקנה המגבילה את התחרות במקום שתהיה פגיעה ממשית לסוחרים. "וראוי לתקן שלא יעשה אדם כדגי הים שכל אחד בולע חברו, ואם א"א ע"י ב"ד של ישראל - יסתיעו מתקנת המדינה עפ"י מלכות, כאשר עשו אנשי ק"ק אוהעל לפי טענת שמעון ויאושר כחם בזה".

[5] וכדברי הנודע ביהודה (מהדורא תניינא - חושן משפט סימן לו): "והדבר ידוע, שאפילו כבר באו הצדדים יחד, לפעמים בשביל דבר קטן מאוד מתפרדת החבילה, ומתבטל השידוך ולכן כל זמן שלא השוה אותם השדכן הראשון על כל הפרטים עד שלא נשאר שום דבר גדול או קטן שצריך לדבר בזה - עדיין לא נגמר השידוך על ידי השדכן".

[6] בהסכם צריך לכתוב את שם המתווך והלקוח, כתובת, תעודת זהות, סוג העסקה: מכירה או שכירות, תיאור הנכס, מחיר העסקה בקירוב, הסכום המוסכם לדמי התווך כולל מע"מ. (תקנות המתווכים במקרקעין, פרטי הזמנה בכתב, התשנ"ז - 1997)

[7] הט"ז (על סימן שלג סעיף א) כתב: בקובץ ישן מובא: בכל מקום שאמרו חכמים שנוטל כפועל בטל - השיעור הוא חצי השכר.