בית הדין

א אלול התשעז | 23.08.17

הרב ישועה רטבי

המקרה:

התובעים שכרו דירה בת שלושה חדרים ב- 1450 ש"ח בחודש. התובעים התלוננו בתחילת החורף על עובש בחדר השינה, עובש שנגרם בגלל בעיית בידוד בבית, (מדובר בבית בבנייה טרומית). כתוצאה מהעובש נגרם נזק למיטה, למזרן, לשמיכות ולתיקים של התובעים.

 

טענות התובעים

השוכרים התלוננו בפני המשכיר על עובש שיש בתקרה, המשכיר שלח איש מקצוע שבדק את הבית והמליץ על אוורור הבית. התובעים הצהירו שהם אכן אווררו את הבית אך הבעיה לא נפתרה אלא אף התגברה: העובש הגיע גם למטה ולמזרן.

לאחר תלונות נוספת, המשכיר שלח איש מקצוע שני שהמליץ להוסיף בידוד בגג, אך דבר זה לא בוצע.

לטענת התובעים, במשך ארבעה חודשים לא יכלו לגור בחדר בגלל אוויר דחוס, ותחושה שהעובש נכנס לנשימה.

התובעים דורשים לקבל בחזרה את החפצים שניזוקו כתוצאה מהעובש:

1. מיטה ומזרן שנאלצו לזרוק לאשפה עקב עובש מאסיבי שחדר לתוך המיטה והמזרן - בסך 8,555 ש"ח
2. שתי שמיכות פוך - (קיבלו במתנה ולא יודעים להעריך את העלות).
3. שני תיקים שנדבק אליהם עובש (טרם נזרקו).
4. פיצוי על כך שהם לא השתמשו בחדר עם העובש במשך ארבעה חודשים.

 

טענות הנתבעים

הנתבעים גרו בבית זה במשך שנים רבות ולא הייתה להם כל בעיה של עובש, זאת מכיוון שהם אווררו את הבית היטב.

הנתבע שלח שני אנשי מקצוע לבחון את הבעיה, האיש מקצוע הראשון בדק שאין שום בעיית נזילה, והמליץ רק לאוורר את הבית בצורה משמעותית. האיש מקצוע השני המליץ להוסיף לוחות קלקר, אבל המשכיר לא הוסיף בגלל שכבר קיים ריצוף בגג, כך שלטענתו אין עוד צורך בלוחות הקלקר.

הנתבעים דורשים מהתובעים לשלם 4,500 ש"ח עבור עלות צביעת הבית כפי שהם התחייבו בחוזה.

 

 

השאלות לבירור:

• א. האם המשכיר מחויב לתקן ליקויים שהתגלו בבית שכור.
• ב. תשלום שכר דירה במציאות בה השוכר לא יכול לגור בבית.
• ג. מה הגורם לעובש.
• ד. השוואת נזקי עובש לבור.
• ה. השוואת נזקי עובש לאש.
• ו. ניזק שיכל למנוע את הנזק.
• ז. תביעת המשכירים לטפל בעובש.

 

א- תיקונים בבית שכור

במשנה במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב מובא: המשכיר מחויב להתקין בבית כל דבר הנצרך לבית, בתנאי שצריך להביא בעל מקצוע עבור התיקון, אבל תיקון שלא מצדיק הבאת בעל מקצוע, אלא כל אדם מתקן בצורה עצמאית לביתו - השוכר יתקן ולא המשכיר.

בגמ' מבואר שעל המשכיר מוטל החיוב לתקן כל דבר המונע מהשוכר לגור בבית בצורה רגילה. אבל דברים שאינם קשורים למגורים בדירה (למשל סולם) - השוכר צריך לשלם.

הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה ג) כתב: "כל כיוצא באלו מדברים שהן מעשה אומן, והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות". וכך גם פסק השו"ע בסימן שיד בסעיף א.

כלומר, ישנם שני כללים מתי אנו מחייבים את המשכיר לשלם:

• א. כל דבר המונע מהשוכר לגור בבית בצורה רגילה, כדרך שבני אדם רגילים לדור בביתם.
• ב. המשכיר חייב לתקן כל דבר שמצריך תיקון של בעל מקצוע.

ישנו דיון בין הפוסקים בחיוב תיקון קלקול באמצע תקופת השכירות[1], אך למעשה הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה א) פסק: "ובכל אלו הדברים - הולכין אחר מנהג המדינה והשמות הידועין להם, כדרך שאמרנו בענין מקח וממכר". וכ"פ הרמ"א בסימן שיד סעיף ב. לאור דברי הרמב"ם והרמ"א הללו, ניתן היום לחייב את המשכיר לשלם את הוצאות התיקון ע"פ מנהג מדינה. הנוהג היום הוא שהמשכיר משלם את כל התיקונים הנצרכים לבית שצריך בעל מקצוע בכדי לתקן.

בשו"ת חקרי לב (חו"מ ג עמוד קיא טור א) מובא: "ומיהו רואה אני, שאע"ג דרובא דרבוותא סברי בהשכיר בית זה ונתקלקל דבר מהבית - שאינו חייב לתקן... עם כל זה לבי מהסס לחייבו, שהרי מנהג העולם שהמשכיר מתקן כל צרכי הבית שנתקלקלו, גם בהשכיר בית ידוע (בית זה)... וכבר ידוע שכל שנתפשט המנהג בכל פלוגתא דרבוותא, כאחד מן הסברות - מוציאין מיד המוחזק, וכל שכן בדיני שכירות שרובם תלויים במנהג המדינה".

ערוך השולחן בסימן שיד סעיף ד למעשה פסק, שיש חיוב על המשכיר לתקן כפי הנהוג באותה מדינה. "והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות - מתקנם המשכיר אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו, דאז אין על המשכיר לתקן".

חוק השכירות והשאילה (תשל"א סעיף 7) קובע: "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".

כסף הקדשים (על סעיף א) כתב: "השוכר בית מחבירו ונתקלקל התנור ודכוותיה - נכון לו (לשוכר) להראות לבקיאים ולתקן עפ"י בד"צ. ואם לא הראה לבקיאים, ולא לבד"צ, והוציא (השוכר ממון) ותיקן, וטוען שכן הוא הכרחי להדירה, גם אם אין בקיאים יודעים שכן הוא טענתו טענה, אך מוטל עליו להישבע שכן הוא, גם כשהמשכיר אינו טוען נגדו ברי, וכבסימן צג במוציא הוצאות ברשות, (עיין גם בסימן צא סעיף ג בדברי הרמ"א), ויכול לנכות מהשכירות שבידו".

בסעיף 6 ג בחוזה השכירות נאמר: "המשכיר מתחייב לבצע כל תיקון במבנה אם יתעורר הצורך לכך בתקופת השכירות".

ובסעיף 11: "צד שיפר חוזה זה, או לא ימלא אחר הוראותיו, או יאחר למלא אחריהן, ישלם לצד האחר את מלוא הנזקים, ההפסדים, ההוצאות ואובדן הרווחים שנגרמו בשל ההפרה".

 

ב- תשלום שכר דירה במציאות בה השוכר לא יכול לגור בבית

הנתיבות בסימן שי ס"ק ב כתב: "ונראה דהוא הדין בשוכר בית ונלקח לאנשי חיל, דאם אפשר לדור עמם - הוי כראוי עדיין למלאכה ומשלם הכל, אבל אם נלקח כל הבית שאי אפשר לדור עמהם - אינו חייב רק כפי מה שדר בו^[2]".

הנתיבות בסימן שכא בס"ק א חילק בין נזק בשימוש לבין נזק בגוף הבית: נזק בשימוש (פירות) - לא גורם לביטול השכירות כדין מקח טעות, ולפיכך על השוכר לשלם עבור הזמן שהיה בבית למרות הנזק, במצב זה אנו אומרים מזלו של השוכר גרם לנזק, אך אם מדובר בנזק בגוף הבית - השוכר לא צריך לשלם על השכירות, כאן אנו נאמר מזלו של המשכיר גרם להפסד.

ע"פ דברי הנתיבות בסימן שי יש לומר שכל נזק שגורם לכך שהשוכר לא יוכל לגור בבית יש להחשיבו כנזק בגוף הבית, כך שהשוכר לא מחויב לשלם עבור זמן השכירות בכל התקופה בה קיים הנזק.

יש לסייג זאת למקרים בהם אין שום אפשרות לגור בבית בגלל נזק משמעותי הנעשה בגוף הבית. בכדי להפחית מתשלום דמי השכירות יש להוכיח מעל לכל ספק שלא הייתה שום אפשרות לגור בבית. במקרה כאן היה ניתן כלל לגור בבית רק לא היה ניתן לגור בחדר, לכן ניתן להפחית מתשלום השכירות רק את הסכום היחסי של אי הנאה מחדר אחד.

הסברא לכך היא, שהמשכיר מחויב לתת לשוכר בית עם אפשרות ליהנות בצורה מלאה מכל חדרי הבית, אך במקרה כאן בגלל ליקוי שהתגלה - התובעים לא יכלו לגור בחדר במשך ארבעה חודשים, כך שהמשכיר לא מילא את חובתו כלפי השוכרים.

 

ג- הגורם לעובש

לטענת הנתבעים בעיית העובש אירעה בגלל חוסר באוורור. הנתבעים הסבירו זאת בהבדלי מנטליות בהבנת רמת האוורור הנדרשת לבית. אך ע"פ טענתם היה אמור להיות עובש בכל הבית ולא רק בחדר אחד, מכך שהעובש היה רק בחדר אחד בלבד - ניתן להסיק שאכן הייתה בעיית בידוד באותו חדר.

הנתבע שלח איש מקצוע שני (הנדסאי בנייה בהשכלתו) בכדי לבחון את בעיית העובש, והוא המליץ להוסיף לוחות קלקר בכדי לפתור את בעיית הבידוד שגורמת לקונדסציה, אך הנתבע החליט לא ליישם את ההמלצה של איש המקצוע שהוא הביא. יצוין שמדובר במנהל חברה הנדסאית, שפיקח על בניית בתים טרומיים כדוגמת ביתו של המשכיר, כך שיש לו ניסיון רב בבתים אלו.

סימוכין לכך ניתן להביא ממכתבו של אחד השוכרים הקודמים שגרר בבית במשך למעלה משנתיים, וכך הוא מציין במכתב: "מיטת השינה שלנו הייתה מתחת לחלון, ואכן היה שם מעט עובש, באופן כזה שאחת לכמה חודשים היינו מנקים. העובש היה ניכר בגב המיטה, ומידי פעם העובש הורגש גם במצעים... בארון זה אכן היה עובש, כך שאחת לחודשיים שלושה היינו מוציאים את הדברים ומנקים". במכתב הם ציינו שלא טרחו לספר זאת למשכירים, בגלל שלא חשבו שזו בעיה שמצריכה לערב את בעל הדירה.

צריך לציין ששוכר זה הינו בעל מנטליות דומה למשכירים, כך שטענתם זו לא מתקבלת.

 

ד- השוואת נזקי עובש לבור

ישנן שתי אפשרויות כיצד להגדיר את נזקי העובש: בור או אש^[3]. יש לכך נ"מ גדולה להלכה, אם נגדיר את הנזק ע"פ דיני בור - לא יהיה ניתן לחייב את המשכירים על היזק הרכוש, שהרי אין חיוב בנזקי בור על כלים, אך אם נגדיר את העובש כנזק אש, היה ניתן לחייב על נזקי הרכוש.

השוואה לבור - במסכת בבא קמא דף מח עמוד ב מובא: "לשמואל, דאמר: כל תקלה - בור הוא". וכך כתב הרמב"ם (הלכות נזקי ממון פרק יג הלכה ט): "וכל תקלה - תולדת בור היא". וכן כתב הפלפולא חריפתא (מסכת בבא קמא פרק א בס"ק א): "דסברא בעלמא הוא לדמות כל תקלות לבור, בשיש להתקלה שום דמיון לבור, אף על גב שיש לה דמיון ג"כ לשאר נזיקין".

במסכת בבא קמא דף נב עמוד א מובא: האחריות על נזקי בור חלה ברגע שבעל הבור מודע לנזק, והיה לו זמן לקרוא לאנשי מקצוע שיבואו לתקן את הנזק. וכ"פ השולחן ערוך בסימן תי סעיף כו.

הסמ"ע בס"ק מא הוסיף: "דאחר שנודע לו, והיה לו שהות זמן לשכור פועלים ולא שכרם - מאז גם הוא יש לו חלק בתשלומי נזקין".

ע"פ גזירת הכתוב אין חיוב בתשלומים על רכוש שניזוק בבור, כך שאם נגדיר את העובש כבור - לא יהיה ניתן לחייב את הנתבעים לשלם על נזקי הרכוש. וכך מובא במסכת בבא קמא דף כח עמוד ב (וכן בדף ה עמוד ב, ובדף מח עמוד ב): "מכדי אבנו וסכינו ומשאו - מבורו למדנו, וכולן אני קורא בהן: שור - ולא אדם, חמור - ולא כלים. והני מילי לענין קטלא, אבל לענין נזקין - אדם חייב, וכלים פטורין". כלומר, מהפסוק אנו למדים שחיוב בור הוא רק על בהמה שניזוקה מהבור, או על אדם שניזוק בבור, אבל לא על כלים שנשברו בבור^[4], ולא על אדם שמת בבור. וכ"פ המחבר בסימן תי סעיף כא.

נחלקו האחרונים, האם יש חיוב בתשלומים בידי שמים על רכוש שניזוק מבור: החזון איש (ב"ק סימן ב בס"ק ז) כתב: במקרים בהם התורה פטרה את המזיק מלשלם, כגון בנזקי כלים בבור, או בנזקי טמון באש - גם בדיני שמים פטור מלשלם. אבל הג"ר ברוך בער ליבוביץ' בספרו ברכת שמואל (ב"ק סימן ב בס"ק א-ב) סבור, שיש חיוב בידי שמים לשלם על נזקי כלים בבור.

יש לדחות את ההשוואה לבור, כי אחד המאפיינים המרכזיים של בור הוא תקלה שנמצאת במקום מסוים ללא תנועה, כמבואר במסכת בבא קמא דף ו עמוד א: "בתר דנייחי... היינו בור". וכך גם פסק השולחן ערוך בסימן תי סעיף א: "בור הוא מאבות נזיקין... שאינו זז ממקומו אלא עומד במקומו והעובר עליו ניזוק. לפיכך כל הדומה לו, שהוא ממונו ומונח במקומו ומזיק... חייב".

 

ה- השוואת נזקי עובש לאש

אחד המאפיינים של היזק האש הוא בכך שהאש נמצאת בתנועה, היא מגיעה לרכוש ומזיקה אותו, כמבואר במסכת בבא קמא דף ו עמוד א: "מה לאש שכן דרכו לילך ולהזיק". בנזק האש ישנו כח אחר מעורב וזה הרוח, גם בעובש יש גורם נוסף שמעורב וזהו הלחות, נבגי העובש גדלים במקומות שיש בהם לחות.

וכך פסק השולחן ערוך בסימן תיח סעיף א: "אש הוא אב... והוא ממונו שהולך למרחוק ומזיק ע"י הרוח שמוליכו. לפיכך כל הדומה לו, שהוא ממונו והולך ומזיק, הוא תולדתו ויש לו דין אש".

לנזק העובש ישנן את התכונות של אש, בכך שהעובש מתפשט ומגיע לרכוש, וכן ישנו כח נוסף מעורב שמגביר את הנזק דהיינו הלחות שמעורבת בעובש ומגדילה את היקף הנזק[5]. בנזקי אש יש חיוב על רכוש שנפגע (למעט רכוש טמון), לאחר שהבית דין קבע שנזקי העובש לא נגרמו בגלל בעיית אוורור, אלא בגלל בעיית בידוד שלא תוקנה למרות המלצת המהנדס שהביא הנתבע עצמו - יש לחייב בנזקי עובש על הרכוש שנפגע.

התוספות (מסכת ב"ק דף כב. ד"ה אשו משום ממונו) כתבו: "כלומר חיוב ממונו יש בו, ולא שיהא האש שלו, דאפילו הדליק באש של אחר חייב... ועוד דאין לך אדם שיתחייב בדליקה, שיפקיר הגחלים וידליק גדיש של חבירו[6]".

מכאן שגם אם בעל האש יאמר שהוא הפקיר את האש, והאש לא בבעלותו, כך שאין לו אחריות על הנזק, עדיין יישאר החיוב על כל הנזקים שייגרמו כתוצאה מהאש. (למעט טמון, כמבואר במסכת בבא קמא דף סא עמוד ב, ונפסק להלכה בשולחן ערוך סימן תיח סעיף יג).

הפתחי חושן (נזיקין פרק ה הערה ג) כתב: "ולכן אם המים מזיקים בשעת הליכה - נראה דחייב כדין אש דממונו, ולאחר שנחו - מדין בור, ואף על פי שהמים הנשפכים מסתמא נעשים הפקר, נראה שלאחר שנודע לו הוי כמפקיר לאחר נפילת פשיעה שאינו נפטר".

ניתן לערער על החיוב על בסיס נזקי אש מכיוון שהמשכיר לא עשה פעולה של הבערה, והרי התורה (שמות פרק כב פסוק ה) אמרה: "שַׁלֵּם יְשַׁלֵּם הַמַּבְעִר אֶת הַבְּעֵרָה". כלומר החיוב בתשלום חל רק כאשר יש מעשה בידיים, אך אם הנזק אירע בגרמא - אין חיוב בנזק אש. וכך כתב במפורש הג"ר ברוך בער ליבוביץ' בספרו ברכת שמואל (ב"ק סימן י בס"ק ב), שיש לחלק בין נזק בור לנזק אש: בנזק בור יש חיוב על כל תקלה שבבעלותו של אדם גם אם לא עשה מעשה, אך בנזקי אש אין חיוב אוטומטי בגלל בעלות על הנזק, אלא החיוב חל רק לאחר שיתבצע מעשה.

אבל הג"ר איסר זלמן מלצר בספרו אבן האזל (הלכות נזקי ממון פרק יג הלכה יט) חייב בנזקי אש גם ללא מעשה מצד בעלי האש: "ואיברא דהוי אפשר לומר דתרי דיני איכא, יש חיוב אש לעושה אש אף שאין האש שלו, והיכי דהאש שלו חייב אף שלא עשה האש... אבל באמת יש להוכיח, דאפי' היכי שלא עשה האש, רק שהאש שלו - חייב, דבדף כ"ג ע"א איתא כגון שנפלה דליקה לאותו חצר ונפל גדר שלא מתוך דליקה, ומשמע דנפלה דליקה ולא שהוא הדליק".

בהגהות מיימוניות (הלכות נזקי ממון פרק יד הלכה טו) מובא: "פר"י לא שיבעיר הוא בעצמו האש אלא כ"מ שפשע ולא שימר גחלתו דמטי ליה ברוח מצויה - חציו הן[7]". (עיין תוספות מסכת ב"ק דף כב. ד"ה ואי).

ערוך השולחן (חושן משפט סימן תיח סעיף ג) כתב: "אמנם אם לא הדליק בעצמו אלא שלא שימר גחלתו - אינו חייב אלא על ממונו שהגחלת תהיה שלו[8]". כלומר הבית של המשכיר נחשב לממונו, וישנו חיוב שמירה על הבית שלא ייגרם מממונו נזק אש, לכן גם אם בעל הבית לא הדליק בעצמו את האש, אלא לא שמר על ממונו בכך שלא תיקן את הבידוד כפי המלצת המהנדס - יש חיוב ממוני על הנזקים שייגרמו כתוצאה מחוסר השמירה על ממונו.

חשבתי לומר שניתן בצורה פשוטה לחבר בין דברי הברכת שמואל לדברי אבן האזל: הגמ' בדף כג עמוד א הסיקה: לדעת רבי יוחנן ישנן שני דינים: א)- אשו משום חציו בכח הראשון. ב)- אשו משום ממונו בכח כוחו, (כלו חציו). כלומר החיוב בנזק אש משום חץ יחול רק בכוח הראשון של האש, החיוב יהיה בחמישה דברים כדין אדם המזיק, אבל לאחר שכלה כוחו של האש, החיוב לא יהיה משום חציו אלא משום ממונו שהזיק, כך שהמזיק יתחייב רק בתשלום על הנזק ולא בכל החמישה דברים. וכ"פ המחבר בסימן תיח סעיף יז.

ובכן, דינו של הברכת שמואל שייך בכח הראשון של האש, (אשו משום חציו), שאז יש חיוב של אדם המזיק, ואכן יש צורך בעשיית פעולה ומעשה מצד המזיק, ואם אין מעשה - אין חיוב, אבל לאחר שכלו חציו, יש להגדיר את הנזק שמגיע מכח כוחו רק מדין ממונו שהזיק, ואז שייך חיוב גם מצד ממונו שהזיק ללא מעשה, (או מעשה הדלקה ללא בעלות ממונית).

במקרה כאן, מדובר על היזק שבא מכוח כוחו, העובש מתפשט מהתקרה לקיר ומשם למיטה ולמזרן, כלומר החיוב הוא משום ממונו שהזיק, ואז יש מקום לחיוב למרות שאין הבערה ומעשה של בעל הדירה.

 

ו- ניזק שיכל למנוע את הנזק

במסכת בבא קמא דף כז עמוד א מובא: המניח גחלת על בגדו של חברו והבגד ניזוק מהגחלת - מניח הגחלת חייב לשלם את שווי הבגד, אנו לא אומרים שהמזיק פטור מלשלם בגלל שהניזק יכל להוציא את הגחלת ולמנוע את הנזק[9]. וכ"פ השולחן ערוך בסימן תיח סעיף יח.

התוס' (ד"ה קרע) הדגישו: המשנה בדף צב עמוד א חייבה את המזיק לשלם אפ' במקרה בו הניזק מבקש מהמזיק לקרוע את בגדו, בכ"ז אם המזיק ישמע לו ויקרע את הבגד יהיה חייב לשלם, וק"ו כאן שבעל הבגד שותק ולא מסיר את הנזק שיש חיוב על המזיק לשלם.

מכאן ניתן ללמוד, שגם אם השוכרים היו יכולים למנוע את הנזק ע"י העברת המזרן וכד', והם לא מנעו את הנזק - עדיין קיים החיוב על המזיק לשלם עבור הנזק.

במסכת בבא קמא דף מח עמוד ב מובא: שור שנכנס לחצר אדם ללא רשותו, והשור נפל לבור, ולאחר נפילתו השור הבאיש את המים - בעל השור לא צריך לשלם על הנזק שנגרם למים, כי הנזק שגרם השור (הבאשת המים) נחשב לבור, ואין חיוב על כלים (המים הבאושים) בנזקי בור. וכ"פ השולחן ערוך בסימן שצח סעיף ד.

הסמ"ע בסימן שצח ס"ק ה (וכן מובא בפרישה בס"ק ד) כתב: אלמלא הפטור שיש לכלים בנזקי בור - היה המזיק (בעל השור) חייב לשלם את הנזק. כלומר, אילו לא היה מדובר בנזק המוגדר כבור (שפטור על נזקי רכוש), אלא על נזק אחר (כגון אדם המזיק, או אש) - היה חיוב בתשלום על שווי ההיזק, למרות שהניזק יכל למנוע את ההיזק, שהרי בעל הבור יכל להוציא את השור לפני שהשור יסריח את המים, אך בעל הבור לא עשה שום פעולה בכדי למנוע את הנזק הצפוי (מים באושים כתוצאה משור מת), ובכ"ז המזיק חייב לשלם לניזק את שווי המים הבאושים. (אא"כ המזיק מוגדר כבור שאז יש פטור על כלים)[10].

הפתחי חושן (נזיקין פרק א הערה מה) כתב: "וגם בסמ"ע סימן שצח סק"ה - אפשר לדייק שבממון המזיק - לא אמרינן שאינו חושש להסיר הנזק". דברי הפתחי חושן מוקשים, מכיוון שהסמ"ע אמר ממש הפוך, שיש חיוב בתשלום גם אם הניזק לא מנע את ההיזק.

ערוך השולחן (סימן תיח סעיף לה) כתב: "ואמנם אם בשגגה נפל מראובן אש או גחלת על בגדו של שמעון, והיה שמעון יכול לסלקה ולא סילקה - פטור ראובן אף אם גם הוא היה יכול ליטלו, ולמה יש לו לחוש יותר מבעל הבגד, כיון שבשגגה עשה, ואינו חייב אא"כ לא היה בעל הבגד בכאן, ואפילו היו בכאן אשתו ובניו של בעל הבגד ולא סילקו מ"מ אין ראובן יכול לפטור את עצמו בזה". (אומנם מדברי הסמ"ע ניתן לדייק, שגם בשגגה יש חיוב על המזיק).

במקרה כאן, העובש היה משמעותי, וגם לאחר שהתובעים הבחינו בעובש שפגע במזרן - כבר לא היה ניתן עוד להציל את המזרן.

 

ז- תביעת המשכירים לשלם על הטיפול בעובש

לעיל קבענו שנזק העובש לא נגרם כתוצאה ממחדל של התובעים, לפיכך תביעת המשכירים לחייב את השוכרים לשלם עלות של צבע אנטי עובש בסך 4,500 - נדחית.

ע"פ החוזה, השוכרים צריכים להחזיר את הבית לקדמותו. מקובל היום שהשוכר צובע את הבית בעצמו, לפיכך יש לחייב עלות נמוכה של צבּע חובב, להערכת בית הדין, עד 1,000 ש"ח.

כל סכום נוסף שהמשכירים יתבעו מעבר לאלף ש"ח - מקוזז בסכום שהשוכרים הוציאו עבור הטיפול בעובש בהסכמת המשכיר.

 

מסקנות

• א. המשכיר חייב לשלם את הוצאות התיקון ע"פ מנהג מדינה. הנוהג היום הוא שהמשכיר משלם את כל התיקונים הנצרכים לבית שצריך בעל מקצוע בכדי לתקן.
• ב. כאשר קיים נזק בגוף הבית - השוכר לא מחויב לשלם עבור זמן השכירות בכל התקופה בה הנזק לא תוקן.
• ג. נזקי העובש לא נגרמו בגלל בעיית אוורור, אלא בגלל בעיית בידוד שלא תוקנה למרות המלצת המהנדס שהביא הנתבע עצמו. לפיכך יש לחייב בנזקי עובש על הרכוש שנפגע.
• ד. לנזק העובש ישנן את התכונות של אש בכך שהעובש מתפשט ומגיע לרכוש, וכן ישנו כח נוסף מעורב שמגביר את הנזק דהיינו הלחות שמעורבת בעובש ומגדילה את היקף הנזק. בנזקי אש יש חיוב על רכוש שנפגע (למעט רכוש טמון).
• ה. העובש התפשט מהתקרה לקיר ומשם למיטה ולמזרן, כלומר החיוב הוא משום ממונו שהזיק, ואז יש מקום לחיוב למרות שאין מעשה של בעל הדירה.
• ו. גם אם הניזק היה יכול למנוע את הנזק - עדיין קיים החיוב על המזיק לשלם עבור הנזק. (אומנם יש פוטרים במצב של היזק בשגגה).
• ז. לסיכומו של דבר, ניתן לחייב את הנתבעים בגלל מספר סיבות: א)- הנתבעים לא יכלו לגור בחדר במשך ארבעה חודשים. ב)- יש לעובש דין של היזק אש. ג)- ישנה התחייבות בחוזה בסעיף 6 לתקן את כל הנדרש, ובסעיף 11 נאמר שצד שלא ימלא אחר ההוראות והנחיות שבחוזה - "ישלם לצד האחר את מלוא הנזקים, ההפסדים, ההוצאות ואובדן הרווחים שנגרמו בשל ההפרה". ד)- הצדדים הסמיכו את בית הדין להחליט על פי שיקול דעתו. בית הדין מחייב בשני שליש מהנזקים גם בנזקי גרמא כאשר מצטרף מימד של רשלנות (אי ביצוע המלצת המהנדס שהוזמן ע"י הנתבעים).

 

החלטות

• א. הנתבעים ישלמו לתובעים שני שליש מהוצאות המיטה והמזרן - בסך 4,703 ש"ח.
• ב. הנתבעים ישלמו לתובעים שני שליש משווי השמיכות - בסך 133.3 ש"ח.

 

[1] הרא"ש (כלל לה סימן ו, מובא בשלט"ג דף ס. ס"ק ד) כתב: משכיר שהתחייב לבית זה, רק אם כל הבית ייפול ולא יהיה ראוי למגורים, רק אז המשכיר לא יהיה חייב להעמיד דירה חלופית, אבל במקרה שהבית קיים, אלא שמסוכן לגור בו - המשכיר מחויב לתקן את כל הלקויים, גם במקרה שאמר לו 'בית זה'. דהיינו, אפ' אם הבית מסוכן שעלול ליפול, בכ"ז יש לו שם של בית וצריך המשכיר לתקן, ק"ו בליקויים שלא מסכנים את הבית, שהמשכיר חייב לתקן מכיוון שיש שם של בית. נמצא אפוא, לדעת הרא"ש, המשכיר תמיד חייב לתקן ליקויים בבית, בין בתחילת השכירות ובין באמצע תקופת השכירות. אומנם לדעת הריטב"א (דף קא: ד"ה המשכיר), במידה והבית לא נפל אלא רק נגרם קלקול - המשכיר אינו צריך לתקן את הבית. (מובא בנימוקי יוסף בדף נט. ד"ה גמ').

המחבר בסימן שיב סעיף יז פסק כדעת הרא"ש (המחבר הביאו בשם ויש מי שאומר), והרמ"א שם שתק ולא חלק על המחבר, משמע שהוא סבור כדברי המחבר, שגם בבית זה יש חיוב על המשכיר לתקן ליקויים כאשר לא כל הבית נפל. אך הרמ"א בסימן שיד סעיף א, פסק כדברי הריטב"א, שבבית זה אין חיוב על המשכיר לתקן.

לאור זאת הקשה הקצות בס"ק א: כאן פסק הרמ"א כדעת הריטב"א, שאם המשכיר אמר 'בית זה' - אין המשכיר חייב בתיקונים שיקרו בתקופת השכירות, אך בסימן שיב המחבר פסק כדעת הרא"ש שאם הבית לא ייפול כולו, הרי שגם 'בבית זה', המשכיר חייב לתקן את כל הליקויים. הקצות נשאר בצ"ע.

ערוך השולחן (סימן שיב סעיף לג) כתב: יש ספק בדין זה והמוציא מחברו עליו הראייה, לכן אם השוכר כבר שילם - לא יוכל להוציא מהמשכיר, אך אם נשארו מעות ביד השוכר, הוא רשאי לתקן את התקלות שיש בבית ולהפחית מתשלום דמי השכירות.

הנתיבות בסימן שיב ס"ק יא הסביר באופן אחר את החילוק בין בית זה לבית סתם: השוכר בית סתם - המשכיר חייב לתקן את הקלקולים שיש בבית ולא משנה העלות כנ"ל, אומנם השוכר בית זה - המשכיר חייב לתקן רק קלקולים שעלות תיקונם לא עולה על עלות תשלום השכר דירה. דהיינו רק שכר הדירה משועבד לתיקון בית זה, והמשכיר לא צריך להוסיף מכספו עבור תיקונים בבית זה.

ע"פ הסבר הנתיבות אין כל סתירה בין פסקי הרמ"א, בסימן שיב מדובר בקלקול בבית זה שעלות תיקונו לא עוברת את דמי השכירות, לכן המשכיר מחויב לשלם, אומנם בסימן שיד מדובר בקלקול גדול שעלותו עולה על תשלום דמי השכירות - אין המשכיר מחויב לשלם מעבר לדמי השכירות שמשועבדים לשוכר בית זה.

[2] הנתיבות למד דין זה מדברי המחבר בסימן שי סעיף א: "השוכר את הבהמה וחלתה, ועדיין ראוי למלאכה... ונותן לו שכרו משלם".

[3] הש"ך בסימן א ס"ק ב כתב בשם מהרש"ל (סימן ה): היום לא דנים; דיני אש ובור, זאת מכיוון שנזקים אלו אינם שכיחים, וכן יש בדינם ספק, שכן מהרי"ח הסתפק האם ניתן היום לדון באש ובור, ובמקום שיש ספק - אנו פוסקים לקולא לנתבע, שלא יהיה אפשר לדונו. (דברי המהרש"ל מובאים בפתחי תשובה בס"ק ב).

אבל הקצות בס"ק ב כתב: דיין שאינו מוסמך, יכול לדון באש ובור, והוכיח זאת מדברי התוס' (מס' ב"ק דף יד: ד"ה פרט). וכן פסק השבות יעקב (מובא בפתחי תשובה בס"ק ב), והוכיח זאת מדברי המרדכי (מס' ב"ק סימן פ) שכתבו בצורה פשוטה שהיום דנים דיני אש ובור, וכן מוכח מדברי השותי"ם שדנים היום בדיני בור ובדיני אש. גם החוות יאיר (סימן קסט) דן בדיני אש.

הפתחי תשובה בס"ק ב הביא עוד פוסקים שדנים היום בדיני בור ואש: "גם בספר קצוה"ח (ס"ק ב) ובספר שער משפט (ס"ק ב) הסכימו דלא כמהרש"ל, אלא דאף בזה"ז דנין דיני אש ובור, וכן נראה מדברי הטור והמחבר (לקמן סימן תי, טור סעיף כ"ט, ומחבר סעיף לז), וכ"נ מדברי הרא"ה בספר החינוך (מצוה נג-נו) ע"ש, וכ"נ מדברי תשובת פני יהושע (ח"ב סימן קו) ע"ש".

[4] התוספות במסכת בבא קמא (דף י. ד"ה שייר בטמון) - "דכל מילי דלאו בעלי חיים - ממעטים". דהיינו הפטור של כלים בבור הוא לאו דווקא כלים, אלא כל דבר שלא בהמה - נחשב לכלי ופטור בהיזק בור.

[5] יש לדון את הלחות כמו רוח מצויה, (כמבואר בתוספות מסכת בבא קמא דף נט עמוד ב ד"ה לבתה). כלומר היזק העובש מצוי ושכיח בתנאים שהבית היה נתון בו ע"פ הצהרת המהנדס והשמאי.

[6] יסוד זה מובא עוד בתוספות (מסכת ב"ק דף ג: ד"ה וממונך): וממונך - לאו דוקא גבי בור דלאו ממונא הוא, וכן גבי אש".

[7] הגמ' במסכת בבא קמא בדף כב עמוד א כתבה: לדעת רבי יוחנן, גדר החיוב על אש, הוא משום אדם המזיק, שכן האש נוצרת מכוחו, וחייב עליו כמו שחייב אילו היה יורה חץ ("אשו משום חציו"). אבל לדעת ריש לקיש, גדר החיוב באש, הוא משום ממונו שהזיק, כשם שחייב אם בהמתו הזיקה כך גם חייב אם האש שלו הזיק, (אשו משום ממונו"). צריך לציין, אם הנזק לא נעשה באופן ישיר - החיוב לא יהיה מדין חציו אלא מדין ממונו, כי הנזק לא נגרם מכוחו אלא רק מכוח כוחו. (חזון איש ב"ק סימן ב בס"ק ב).

[8] ערוך השולחן בסעיף ה הוסיף: "זה שבארנו בסעיף ג' דאפילו לא הדליק בעצמו אלא שלא שימר גחלתו הוה ג"כ חיובו משום חציו - זהו לדעת רוב רבותינו, אבל לדעת הרמב"ם בארנו שם דאשו משום חציו אינו אלא כשהבעיר האש בידים ממש, אבל כשלא שימר גחלתו ועשה היזק אין חיובו משום חציו אלא משום ממונו המזיק".

[9] אומנם המניח גחלת על חברו והוא מת מהגחלת - מניח הגחלת לא נחשב לרוצח, כי היה על החבר להוציא את הגחלת ולא להשאירה עד למותו.

[10] הסמ"ע הקשה על דבריו משתי הלכות שונות: הדין הראשון מובא בגמ' במסכת בבא קמא דף מח עמוד א: אדם שהכניס את שורו לחצר חברו ללא רשות, השור חפר בור בחצר, ואדם או בהמה נפלו וניזוקו מהבור - בעל השור צריך לשלם רק את תיקון החצר, (כיסוי הבור ויישור השטח), ואילו בעל החצר חייב לשלם על כל הנזקים שנגרמו כתוצאה מהנפילה לבור. וכ"פ השולחן ערוך בסימן שצח סעיף ג, וכן בסימן תי סעיף ד.

הסמ"ע בסימן תי ס"ק ה הסביר: יש אחריות לבעל החצר למנוע שממונו לא יזיק. הסמ"ע הדגיש: מדובר במקרה בו בעל החצר הפקיר את החצר אך לא הפקיר את הבור, (אילו בעל החצר לא היה מפקיר את החצר - לא היה מתחייב על נזקי הבור, כי היה יכול לומר לניזק מדוע נכנס לחצרי ללא רשות).

ובכן, מהלכה זו מוכח שיש לניזק חובה למנוע היזק נוסף, שהרי כאן מדובר בשור של אדם שחפר בור בחצר חברו, בעל החצר לא יכול להתנער מהנזק ולהפילו על בעל השור, אלא מוטלת עליו חובה לתקן את הבור, ואם ייגרם נזק בבור הוא יהיה חייב לשלם?

הסמ"ע הסביר: מכיוון שבעל השור מחויב לשלם לבעל החצר את הסכום הנדרש בכדי לתקן את החצר ולכסות את הבור, לכן מרגע זה האחריות עוברת לבעל החצר, הבור נחשב ברשותו, ולכן הוא מתחייב בכל נזקי הבור.

הדין השני מובא בגמ' במסכת בבא קמא דף יא עמוד א: פחת הנבלה לניזק. למשל, שור ששווה מאתיים שהומת, כעת נבלת השור שווה מאה - המזיק יצטרך לשלם לניזק מאה, והנבלה ששווה מאה שייכת לניזק. ואם שווי הנבלה הופחת בין שעת המיתה לבין שעת התשלום והנבלה שווה רק שמונים - הניזק יפסיד את הפחת, והמזיק צריך לשלם לניזק רק את הפער שיש בין שווי הבהמה כאשר הייתה בחיים לבין שוויה בשעת המיתה, כלומר המזיק ישלם רק מאה ולא מאה עשרים. הסברא לכך, היה על הניזק לטפל בנבלה ולמוכרה מידית לפני שתפחת, ואם הניזק לא מכר את הנבלה מיד לאחר הנזק אלא חיכה ושווי הנבלה הופחת - הניזק יספוג את ההפסד. (אומנם המזיק יצטרך לשלם לניזק על הוצאות הטרחה בטיפול בנבלה). וכ"פ השולחן ערוך בסימן תג סעיף ב.

הסמ"ע הקשה על דבריו: אמרנו שהניזק לא צריך לנקוט בצעדים בכדי למנוע את החמרת הנזק, א"כ מדוע בדין פחת נבלה נפסק שעל הניזק למכור את הנבלה, ואם לא יעשה כך הוא יספוג את הנזקים?

הסמ"ע הסביר: לעולם הניזק לא צריך למנוע את הנזק שלא יחמיר, אך בפחת נבלה לא מדובר על מניעת החמרת הנזק אלא מדובר בתשלום לניזק, כלומר ע"פ הדין יש קולא למזיק שהוא יכול לשלם לניזק לא רק כסף אלא גם שווי כסף, כך שהמזיק יכול לשלם לניזק גם את שווי הנבלה, נמצא שמיד לאחר הנזק - המזיק משלם על הנזק באמצעות הנבלה, ולכן הנבלה באופן מידי שייכת לניזק, ואם תפחת - הניזק יספוג את ההפסד, כי הנבלה שייכת לו. נמצא אפוא, ישנם שני דינים שונים: א)- הניזק לא מחויב למנוע את ההיזק, כפי שנלמד מדין גחלת על בגדו של חברו, וכן מדין שור שהסריח מים. ב)- ניתן לשלם לניזק גם באמצעות שווי נבלת בהמה שהומתה, לכן אם הנבלה תופחת - הניזק יספוג את ההפסדים.