בית הדין

כט אדר התשעח | 16.03.18

הרב ישועה רטבי

רקע ועובדות מוסכמות

התובע תווך עבור הקבלן הנתבע עבודת שיפוץ. התובע סיכם עם הקבלן לפני תחילת שהוא יקבל מהקבלן דמי תווך בסך 25,000 ש"ח. הקבלן שילם לתובע 20,000 ש"ח מדמי התווך.

בערך כחודש לאחר שעבודת השיפוץ החלה - המתווך ביקש מהקבלן שיעלה את דמי התווך לסך 40,000 ש"ח, בגלל שיכל לקבל סכום גדול יותר (50,000 ש"ח) אילו היה מביא קבלן אחר.

בגלל סיבות שונות - הקבלן סולק מהעבודה בפרויקט לאחר מספר חודשי עבודה, כך שהוא לא קיבל את מלוא הרווחים שיכל להפיק מהעבודה באתר הבנייה.

 

 

טענות התובע

הקבלן צריך לשלם את דמי התווך בלי קשר לתשלומים שהקבלן קיבל, ובלי קשר לכך שהקבלן סולק ולא קיבל את מלוא הרווחים. התשלום לתווך לא קשור לסיום העבודה של הקבלן.

בשלב הראשון סוכם על דמי תווך בסך 25,000 ש"ח, אך מאחר והיה באפשרותי להכניס קבלן אחר שישלם לי 50,000 ש"ח דמי תווך - ביקשתי מקבלן שיעלה לי את דמי התווך לסך 40,000 ש"ח. הקבלן הסכים לכך. הנתבע שילם לתובע 20,000 ש"ח, כך שכעת עליו לשלם עוד 20,000 ש"ח.

התובע הציג מספר מסרונים מהם נראה שהקבלן הסכים לשלם את דמי התווך הנוספים.

 

 

טענות הנתבע

הקבלן הנתבע טוען שהסכים לשלם רק 25,000 ש"ח. בהמשך התגלו מספר ליקויים בעבודתו, ולטענת הקבלן - המתווך שהיה בקשר טוב עם בעל הבית איים על הקבלן שאם לא יעלה את דמי התווך לסכום של 40,000 ש"ח - הוא יסולק מהפרויקט, לכן הוא נתן את הסכמתו.

הנתבע עוד הדגיש שהוא מסכים לשלם את התוספת רק בכפוף לתשלומים שיקבל מבעל הבית, אך לאחר שבעל הבית סילק אותו מהעבודה, והוא כבר לא קיבל את הסכומים שהיה אמור לקהל - לפיכך אין הוא צריך לשלם את התוספת.

הנתבע הודה שאת הסכום הראשוני הוא מחויב לשלם, ומכיוון שהוא כבר שילם 20,000 ש"ח, הרי שנותר לו לשלם למתווך עוד 5,000 ש"ח.

 

 

הנושאים לדיון:

• א. הגדרת מעמדו של מתווך.
• ב. יחס ההלכה לחוק המתווכים.
• ג. שכר למתווך לאחר ביטול ההתקשרות.
• ד. מתווך שדורש תשלום גבוה יותר מהמקובל.

 

א- הגדרת מעמדו של מתווך

מתווך הוא אדם שמחבר בין שני צדדים לצורך תועלת ששני הצדדים יפיקו כתוצאה מההתקשרות בניהם. המתווך מחבר בין מוכר לקונה, או בין משכיר לשוכר, או בין יזם למשקיע, או בין איש לאישה (שדכן).

התשלום למתווך הוא עבור מידע שהוא מעביר לצדדים שגורם לחיבור בין אנשים. לכן יש איסור לאדם להעביר מידע ששמע ממתווך לחבירו.

הגמ' במסכת בבא מציעא דף סג עמוד ב כתבה: "והא בעי למיתב זוזי לספסירא". (יש לשלם שכר לסרסור על עבודתו). וכך פסק הרמב"ם (הלכות שלוחין ושותפין פרק ב הלכה ו): "הסרסור - שליח הוא אלא שהוא נוטל שכר שליחותו".

המקור המרכזי לדיני תווך הוא מסימן קפה בהלכות סרסור, אך ישנם שני הבדלים מרכזיים בין סרסור ובין מתווך: א)- הסרסור הוא שליח של המוכר, ויכול לכתוב חוזה ע"פ ההנחיות של משלחו, אבל המתווך אינו שליח של המוכר או הקונה^. ב)- הסרסור מקבל את שכרו רק ממי ששלחו ולא משני הצדדים, אבל המתווך זכאי לקבל תשלום גם מהמוכר וגם מהקונה.

התשלום למתווך שעבד לאחר סיכום בין הצדדים הוא ע"פ גדרי פועל, אך מתווך שנתן הצעות מעצמו ללא הזמנה הוא ע"פ דין יורד לשדה חבירו שלא ברשות בשדה עשויה ליטע^[1].

הרשב"א (חלק ד סימן קכה) כתב: ישנם שני טעמים לחייב בתשלום למתווך במקום שנהגו לשלם גם אם לא נחתם על הסכם מפורש: א)- בגלל שיש מנהג לשלם גם ללא חתימה, "וכל דברים מה שנהגו בהם הרבים סתם - הרי הוא כתנאי מפורש. וכיוצא באלו קראו חכמים דרישת לשון הדיוט". ב)- יש חיוב לשלם מדין יורד לתוך שדה חבירו ונטעה שלא ברשות, לכן גם אם לא היה סיכום מפורש - יש חיוב לשלם למתווך.

וכך כתב הגר"א בסימן פז ס"ק קיז: שדכן מקבל את שכרו למרות שלא נשלח ע"י הצדדים. וכך כתב הגר"א: "דין השדכנות כתב מהר"ם, שהוא מדין היורד לשדה חבירו שלא ברשות, שאם היתה שדה עשויה ליטע - שאומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו לנוטעה כמ"ש בב"מ ק"א א'. והוא כמו סרסור כמש"ל בסי' קפ"ה ס"י בהג"ה, וכמו שצריך ליתן לסרסור כמ"ש בב"מ ס"ג ב".

הגר"א בסימן קפה ס"ק יג כתב: מתווך מקבל את שכרו למרות שלא נשלח ע"י הצדדים, ע"פ דברי הגמ' הנ"ל.

לסיכום, לפי ההלכה יש חיוב בתשלום למתווך עבור המידע שהוא העביר לצדדים מידע שגורם לחיבור ולתועלת לשני הצדדים.

 

 

ב- יחס ההלכה לחוק המתווכים

ע"פ החוק (חוק המתווכים במקרקעין סעיף 14), המתווך יהיה זכאי לקבל שכר עבור מלאכתו אם התקיימו התנאים הבאים: 1)- יש למתווך רישיון לעסוק בתווך. 2)- הוא החתים את בעל הדירה על חוזה בכתב^[2], (כפי שנקבע בסעיף 9). 3)- "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

ישנם שלושה הבדלים מרכזיים בין דין תורה לבין חוק המתווכים:

• א. ע"פ הדין יש חיוב לשלם למתווך גם אם לא נחתם חוזה. בעל דירה שפנה מיוזמתו למתווך, נחשב ששכרו לפועל, לפיכך השכירות תקפה גם באמירה ללא חוזה. אך ע"פ החוק (סעיף 9) אין חיוב לשלם למתווך ללא הסכם חתום.
• ב. ע"פ הדין יש תוקף לתנאי שבממון, כך שאם סוכם בחוזה שיש בלעדיות למתווך גם לתקופה שמעל חצי שנה, לפי ההלכה החוזה תקף, אך ע"פ החוק (סעיף 9 ב) תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים.
• ג. בפוסקים מובא חילוק בין מספר מתווכים שגרמו להצלחת התווך (מתחיל אמצעי וגומר), אבל לפי החוק (חוק המתווכים במקרקעין סעיף 14 א3), יש לקבוע מי הגורם הכי יעיל שבזכותו העסקה הושלמה, והוא יחשב המתווך שיקבל את דמי התווך, רק אם שלושת המתווכים (מתחיל אמצעי וגומר), יוגדרו כיעילים - הם יהיו זכאים להתחלק בניהם בדמי התיווך.

הרשב"א (חלק ב סימן שנו) כתב: "וכן לעשות חוקים בארצו כדי שלא יבואו העם לידי הכחשות וקטטות". כלומר יש להחיל את דינא דמלכותא במקרים בהם החוק מונע הכחשות וקטטות בין הצדדים, כך שניתן לקבל את הסעיפים בחוק שיכולים לצמצם את ההכחשות בין הצדדים.

החתם סופר (שם) כתב: שיטת הר"ן שאין דינא דמלכותא במלכי ישראל, שייכת רק במיסים ובמכס שהמלכות מטילה בעל כרחם, שכן גביית המיסים נובעת מכך "שהוא אדון הארץ", וסיבה זו לא שייכת במלכי ישראל, אלא רק במלכי אומות העולם, אבל במנהגים ונימוסים - מודה ר"ן שיש דינא דמלכותא, "דהטעם משום דניחא להו, ואין לחלק בין מלכי ישראל לאומות העולם".

מכאן ניתן ללמוד, שיש לקבל חוקים שהשלטונות קבעו לצורך הסדרת סדרי עבודה תקינים, מכיוון שמדובר בטובת הציבור - יש לפסוק באותם סעיפים על פי הדינא דמלכותא.

יש לסייג ולומר שאין חובה לקבל את הצעת החוק על כל סעיפיו ופרטיו, וודאי שפרשנות הניתנת לחוק בבתי המשפט - לא מחייבת את הדיינים הדנים בדין תורה.

לאור זאת במקרה שאדם פנה מיוזמתו אל בעל הדירה והציע שירותי תווך, אך יש ספק האם אותו אדם התכוון לדרוש תשלום או לעשות טובה (כגון שמדובר בחבר וכד') - יש לקבל את סעיף 9 בחוק ששולל זכאות לדמי תווך ללא חתימה על מסמך מחייב.

אומנם במקרים בהם ברור שבעל הדירה קיבל שירות מהמתווך, כאשר הצדדים מודים שהיה קיים הסכם בע"פ ביניהם, למרות שאין חוזה כתוב - יש חיוב בתשלום למרות שלא חתמו על חוזה כפי דרישת החוק.

לסיכום, קיימים מספר הבדלים בין דין תורה לבין חוק המתווכים, במקרים מסוימים של ספק - בית הדין יקבל את סעיפי החוק.

 

 

ג- שכר למתווך לאחר ביטול ההתקשרות

הדרכי משה באבן העזר סימן נ ס"ק ו כתב בשם תרומת הדשן (חלק ב סימן פה): השדכן זכאי לקבל את כספו רק בגמר הנישואין. אומנם אם היה תנאי מפורש שישלמו על הטרחה כבר בהתפייסות הצדדים להיפגש גם אם לא התחתנו - צריך לשלם^[3].

הרמ"א בחושן משפט סימן קפה סעיף י כתב: "הגה: השדכן הוי כמו סרסור. ואם השדכן רוצה שישלמו לו מיד שכר שדכנות, והבעלים אינם רוצים לשלם עד הנישואין - תלוי במנהג המדינה. ובמקום שאין מנהג - הדין עם הבעלים. ובמקום שאין צריך לשלם לו עד הנישואין, אם חזרו בהן ונתבטל השדכנות - פטורים הבעלים מלשלם לו שכרו, אלא אם כן התנו בהדיא על מנת שיתפייס, ואז צריך לשלם לו מיד, אפילו יחזרו בהן". (פסקים וכתבים מהרא"י סימן פ"ה).

הרמ"א פסק שהחיוב לשלם לשדכן או למתווך משתנה ע"פ המנהג. ישנם מקומות שמשלמים רק לאחר שבני הזוג נישאו, ויש מקומות שמשלמים כבר בזמן הוורט כלומר בזמן בו נחתם החוזה בין הצדדים[4]. גם בתשלום למתווך יש מקומות בהם התשלום על העסקה יהיה רק לאחר השלמת העסקה באופן מלא, ויש מקומות בהם כבר לאחר החתימה על החוזה - יש חיוב בתשלום לחוזה.

הרמ"א הוסיף: במקום שלא קיים מנהג - החיוב בתשלום יהיה רק לאחר השלמת העסקה, כלומר החיוב לשדכן יהיה רק לאחר הנישואין, והחיוב למתווך יהיה רק לאחר השלמת עסקה באופן מלא. לכן אם השידוך התבטל, או עסקת התיווך התבטלה - לא צריך לשלם לשדכן או למתווך[5], אא"כ עשו הסכם והתנו במפורש שיהיה תשלום גם אם השידוך או העסק יתבטל.

הבית שמואל (סימן נ בס"ק כג) כתב: "וכללא הוא, היכא דמנהג היא ליקח שדכנות מיד אחר גמר השדכנות, אפילו אם חזרו הצדדים - חייבים לשלם לו שכירות שלו". כלומר, מכיוון שהמנהג הוא לשלם לשדכן כבר בוורט (ביום בו נערכים התנאים), לכן גם אם לאחר מכן השידוך התבטל - השדכן לא צריך להחזיר את השכר שקיבל, כי סיים את מלאכתו ע"פ המנהג ביום בו נערכו התנאים, ורק אם השידוך התפרק לפני עריכת התנאים - השדכן לא זכאי לקבל את שכרו.

וכך גם כתב הט"ז (חושן משפט סימן קפה על סעיף י): "ונראה פשוט, דאף אם נתרצו שניהם בחזרת השידוך אחר כתיבת התנאים - לא הפסיד זה שדכנות, במקום שגובין השדכנות אחר כתיבת התנאים".

הסברא לדברי הבית שמואל היא, שהתשלום למתווך הוא עבור המידע שגורם לחיבור בין אנשים, לכן יש חיוב בתשלום לאחר שהעסק נסגר. חיוב זה לא מתבטל גם אם העסק לאחר מכן התפרק. אומנם אם היה פגם מהותי ולא ידוע שגורם לביטול המקח - העסק לא נחשב כסגור ולכן על המתווך להחזיר את השכר שקיבל.

ערוך השולחן (חושן משפט סימן קפה סעיף יא) פסק כדברי הט"ז: "השדכן הוא כמו סרסור, ואם רוצה שישלמו לו מיד אחר התנאים והבעלים אינם רוצים לשלם עד אחר הנשואין - תלוי במנהג המדינה. אמנם בכל מדינתינו המנהג פשוט לשלם שדכנות אחר כתיבת התנאים מיד, ולכן אף אם נתבטל השידוך אח"כ, ואף ששני הצדדים נתרצו בביטולו - מ"מ לא הפסיד השדכן שכרו (ט"ז), דלפי מנהגינו הוי גמר העניין בעת התנאים, ומה לו להשדכן במה שיהיה אח"כ, הלא הוא גמר העניין, ואפילו לא שלמו לו - צריכים לשלם לו, הא למה זה דומה? למקום שנהגו לגבות אחר הנשואין וגירש את אשתו - דבוודאי צריכין לשלם לו".

ערוך השולחן הדגיש: "ובמקום שאין מנהג - ישלמו אחר הנשואין, דעיקר הגמר הוא הנשואין. וכתב רבינו הרמ"א: דבמקום שא"צ לשלם לו עד הנשואין, אם חזרו בהם ונתבטל השידוך - פטורים הבעלים מלשלם לו שכרו אא"כ התנו בהדיא".

הבית שמואל וערוך השולחן התייחסו למנהג המקום שהיה אצלם, במקומם החיוב לתשלום היה כבר בחתימת החוזה, לפיכך גם אם העסקה התבטלה לאחר החתימה - קיים חיוב בתשלום מרגע החתימה, חיוב זה לא מתבטל, ולכן צריך לשלם למתווך גם לאחר ביטול העסקה, אבל במקום שבו המנהג הוא לשלם רק לאחר הסיום המלא של העסקה, או במקום בו המנהג לשלם לשדכן רק לאחר הנישואין - יש ללכת אחר מנהג אותו המקום, ואם העסקה התבטלה לפני סיומה המלא, או שהשידוך התבטל לפני הנישואין - אין חיוב בתשלום למתווך ולשדכן.

מהרש"ל (ים של שלמה מסכת בבא קמא פרק י סימן לט, הובא בש"ך בסימן קפה ס"ק יג) כתב: אם השידוך התפרק ולא ניתן להוציא קנס מהצד שפירק את השידוך - צריך השדכן להחזיר את דמי השידוך. מכאן ניתן ללמוד על עסקה שבוטלה ולא ניתן לחייב קנס - המתווך צריך להחזיר את דמי התווך שקיבל.

ערוך השולחן בסימן פז סעיף לד פסק (ע"פ דברי הרמ"א בסימן פז סעיף לט): "תביעות שדכנות וסרסרות וכה"ג, דזה תובע וזה מכחישו ואומר שלא היה שדכן או סרסור שלו או שארי טענות שביניהם - אם לפי ראות עיני הב"ד אין בהם טענות גרועות וחלושות - דינם כשארי תביעות ונשבעין על זה, אבל כשרואים שגרועות וחלושות הן - אין נותנים שבועה רק חרם סתם ועניינים כאלה, תלוי בהבנת הדיינים לפי העניין ולפי התובע והנתבע".

במקרה כאן, המתווך פעל בכדי לסלק את הקבלן מפרויקט הבנייה, כלומר הוא בסופו של דבר פעל פעולה הפוכה מפעולתו של מתווך, כך שאין מקום לחייב את הסכום הנוסף בדמי התווך.

אילו הקבלן היה מסיים את עבודתו בפרויקט, והיה מקבל את כל סכום הרווח שסוכם בינו לבין בעל הבית - היה מקום לחייב את הקבלן לשלם את תוספת התשלום שנקבע בשלב מאוחר יותר, אך לאחר שהקבלן סולק מהפרויקט ולא נהנה מהרווחים הצפויים בפרויקט - אין מקום לחייב על דמי תווך נוספים.

כמו כן הקבל טען שהוא לא הסכים לשלם את התוספת בדמי התווך, ובמקרים בהם יש ספק בדמי תווך בית הדין מקבל את סעיף 9 לחוק שאם אין הזמנה בכתב של הלקוח (כלומר הקבלן לא חתם בכתב על שטר בו הוא מתחייב לשלם את דמי התווך) - המתווך לא יהיה זכאי לקבל את דמי התווך.

לסיכום, מכיוון שיש ספק האם הקבלן הסכים לתוספת התשלום בדמי התווך, ומכיוון שהמתווך פעל לסילוקו של הקבלן, ומכיוון שהקבלן סולק מהפרויקט ולא קיבל את מלוא הרווחים, לפיכך אין המתווך זכאי לקבל את התוספת בדמי התווך.

 

 

ד- מתווך שדורש תשלום גבוה יותר מהמקובל

מקובל היום לבקש עבור עסקאות קטנות - 2% דמי תווך, ובעסקאות גדולות - דמי התווך המקובלים הם אחוז אחד. כך גם מובא פסקי דין רבניים (חלק י עמוד 284): "כבר נהגו במשך כל השנים שמכירים בזכות המתווך לקבל שכר ראוי בעד תיווך במכירת מקרקעין בשיעור של שני אחוז מכל צד לעיסקה. המתווך זכאי איפוא לקבל כדמי תיווך שני אחוז מן הקונה ועוד שני אחוז מן המוכר. אמנם במקום אחר קבע בית המשפט העליון (ע"א ס"ו - ר"ע כרך כ' ח"ד עמ' ל"ח): בעיסקות גדולות, אין ודאות שהנוהג הוא לשלם שני אחוז, יתכן ודי באחוז אחד בלבד".

במקרה כאן נקבע דמיי תווך גדולים בסך 25,000 ש"ח, ולאחר מכן לטענת התובע סוכם על תוספת של 15,000 ש"ח, סך הכל 40,000 ש"ח דמי תווך.

הדרכי משה בסימן רסד ס"ק ח כתב בשם המרדכי (מס' ב"ק סימן קעב): בספר אור זרוע מובא בשם רבנו שמחה שצריך לשלם לשדכן כל מה שהתנו בניהם, גם אם מדובר בסכום גבוה, שכן מקובל לשלם שכר גבוה בשדכנות, כך שיש לדמות דין השדכן, לדין המבואר בסימן רסד סעיף ז, (ע"פ דברי התוספות מסכת יבמות דף קו. ד"ה אין), במקום בו ידוע שנותן השירות גובה סכום גבוה - חייב לשלם ולא ניתן לטעון טענת השטאה.

אבל מהר"ם מרוטנבורג חלק ופסק, שאין לו אלא שכרו, כלומר צריך לשלם למתווך רק את השכר המקובל בשוק ולא את השכר הגבוה שהתנו בניהם. וכ"פ הרא"ש (כלל קה סימן א) והרמ"א בסעיף ז. וכ"פ הש"ך בס"ק יד^[6].

הש"ך הוסיף: כך גם הדין גם במתווך, ואין לפסוק כדברי שו"ת דברי ריבות (סימן שצו) הסבור, שפסק הרמ"א הוא רק על שדכן ולא על מתווך. דהיינו רק לשדכן משלמים את הסכום המקובל למרות שהתנה לשלם יותר, אבל למתווך צריך לשלם את הסכום הגבוה כפי שהתנה.

הקצות בס"ק ג כתב: "ולפי מ"ש בסק"ב, דאפילו היכא דיש לו הפסד קצת - נמי מגלגלין עליו הכל, אם כן בשדכנות, כיון דרוב פעמים שמפסיד השדכן בביטול ימים ושעות על כל פנים פרוטה שהיה יכול להרויח - מגלגלין עליו הכל, ומחויב לשלם לו כל מה שפסק, אם לא שעשה השדכן פעולתו בדיבור בלי שום ביטול זמן, באופן שלא היה לו שום הפסד. וגם בלא"ה דעת מוהרש"ל (בפ"י דב"ק סי' ל"ח) דבשדכנות משלם כל מה שפסק".

לאור זאת, אדם שסיכם והתנה עם מתווך או עם שדכן, לשלם יותר מהמקובל בשוק - לפי הש"ך, יכול המזמין לטעון טענת השטאה, והוא לא חייב לשלם יותר מן המקובל בשוק, אבל לפי הקצות ושו"ת דברי ריבות, חייב המזמין לשלם לשדכן ולמתווך כל מה שהתנה, לכן גם אם השכר המקובל והנהוג הוא נמוך מהשכר שהבטיחו לו, יש לשלם את השכר שהבטיחו לתת לו, כי השדכן השקיע מזמנו והתאמץ עבור השידוך, וכל אדם שנהנה מחבירו צריך לשלם על ההנאה, וכך גם פסק הרמ"א (שו"ת סימן פו).

הנתיבות בס"ק ח כתב: יש לחלק בין מתווך בדבר מצווה לבין מתווך בדבר רשות. המתווך בדבר מצווה - מקבל רק את הסכום המקובל שנהוג לשלם ולא מעבר לכך גם אם הבטיח לו לשלם יותר, שכן האדם מחויב לעשות את המצווה, אבל מתווך בדבר רשות, ("כגון פועל וסרסור ושדכן") - רק אם עשו בניהם קניין - המתווך יקבל את כל הסכום שהובטח לו, למרות שזהו סכום הגדול מהמקובל, אבל אם הם לא עשו בניהם קניין, וקבעו סכום גבוה שיש בו הונאה - לא צריך לשלם את הסכום שנקבע אלא רק את הסכום המקובל.

במקרה כאן לא מדובר בדבר מצווה אלא בדבר רשות, לא נעשה קניין אלא היו רק סיכומים בעל פה, לפיכך בסכום גדול שסוכם ללא קניין - יכול הקבלן לומר שלא גמר בדעתו לשלם סכום כל כך גבוה.

הפתחי תשובה בס"ק א כתב בשם החוות יאיר (סימן קנד): אדם שביקש משדכן או ממתווך דירות, שיעזור לו למצוא אישה או למצוא דירה, וקבעו שכר, אבל לא היה תנאי שרק אם יסתיים הדבר, ישלם, אלא הבקשה הייתה בצורה סתמית, החוות יאיר פסק: על המבקש לשלם לשדכן או למתווך על הטרחה, גם אם בסופו של דבר לא עלתה בידם להגיע לידי גמר טוב.

אומנם אם השכר שנקבע הוא גבוה מהראוי לטרחה - אין המבקש חייב לשלם לו סכום זה, אלא רק סכום הראוי לטרחה.

במקרה בו התנו שרק אם יגיע לידי גמר דבר, יקבל תשלום, במידה והשדכן או המתווך לא גמרו את העניין - אינם מקבלים כלום, גם לא הוצאות טרחה.

הרשב"א (סימן אלף רמ) כתב: אדם שכבר שילם סכום גבוה למתווך[7] - לא מוציאים מן המתווך את הסכום הגדול שכבר קיבל. וכ"פ השולחן ערוך בסימן רסד סעיף ח. אומנם אם שילם למתווך רק חלק משכרו - יכול לומר למתווך משטה אני בך לגבי שאר הסכום, כי מדובר בסכום גבוה מהמקובל בשוק, כך שהסכום שהמתווך כבר קיבל אכן יישאר בידו, אך את שארית הסכום המתווך לא יקבל. וכך פסק השולחן ערוך בסימן פא סעיף כו.

לסיכום, לדעת רוב הפוסקים כאשר מדובר על דמי תווך גבוהים מהמקובל בשוק, וכאשר מדובר בסיכום הע"פ ללא קניין, וכאשר מדובר בדבר רשות - יכול הקבלן לטעון שלא גמר בדעתו לשלם סכום גבוה, כך שעליו לשלם רק את הסכום המקובל בשוק המתווכים.

 

 

סיכום הדיון והכרעה

המתווך זכאי לסכום התווך שנקבע לפני תחילת עבודת השיפוץ, כלומר ל-25,000 ש"ח. הקבלן שילם למתווך רק 20,000 ש"ח, כך שעליו לשלם עוד 5,000 ש"ח למתווך.

הקבלן לא צריך לשלם למתווך את הסכום הנוסף בסך 15,000 ש"ח (בכדי להגיע ל-40,000 ש"ח), שסוכם בשלב מאוחר יותר לאחר תחילת העבודה בגלל מספר סיבות:

• א. ע"פ החוק (סעיף 9) אין חיוב לשלם למתווך שעבד ללא הסכם חתום על ידי הצד השני (הקבלן). בית הדין מקבל את תוקפו של סעיף זה בחוק - במקרים בהם קיים ספק האם הלקוח של המתווך אכן הסכים לתוספת בדמי התווך.
• ב. אילו הקבלן היה מסיים את עבודתו בפרויקט, והיה מקבל את כל סכום הרווח שסוכם בינו לבין בעל הבית - היה מקום לחייב את הקבלן לשלם את תוספת התשלום שנקבע בשלב מאוחר יותר, אך לאחר שהקבלן סולק מהפרויקט ולא נהנה מהרווחים הצפויים בפרויקט - אין מקום לחייב על דמי תווך נוספים.
• ג. המתווך פעל בכדי לסלק את הקבלן מפרויקט הבנייה, כלומר הוא בסופו של דבר פעל פעולה הפוכה מפעולתו של מתווך, כך שאין מקום לחייב את הסכום הנוסף בדמי התווך.
• ד. כאשר דמי התווך הם גבוהים מהמקובל בשוק - רשאי הלקוח לטעון טענת השטאה שלא התכוון לשלם בפועל סכום כ"כ גבוה.
• ה. לא בוצע קניין להסכמה על תוספת השכר, וכאשר מדובר בדבר רשות אין תוקף לסיכום ללא עשיית קניין.

 

החלטות:

• א. על הקבלן לשלם למתווך התובע 5,000 ש"ח.
• ב. תביעת המתווך לתוספת דמי תווך בסך בסך 15,000 ש"ח - נדחית.

 

[1] יש לכך נ"מ גם בדיני בל תלין. אם בעל הדירה ביקש מהמתווך שימצא לו קונה או שוכר לדירה - דין המתווך כדין פועל, ובעל הדירה עובר על בל תלין, אך אם המתווך פנה מיוזמתו לבעל הדירה - יש חיוב לשלם מדין נהנה, אך אין איסור בל תלין, כמו בכל חוב שיש לאדם.

עוד נ"מ: פועל נאמן להישבע שלא קיבל את שכרו (בתנאים מסוימים כמבואר בסימן פט), אבל היורד לא נאמן. וכך מבואר בדברי הקצות החושן בסימן עה ס"ק יג: "דלא תקנו לשכיר שישבע ויטול בטענת פרעתי אלא כשהוא שכיר, אבל כשאינו שכיר אף על גב דצריך לשלם לו מה שנהנה - אינו אלא כמו שאר חוב, ונאמן בעל הבית לומר פרעתי חוב זה".

[2] בהסכם צריך לכתוב את שם המתווך והלקוח, כתובת, תעודת זהות, סוג העסקה: מכירה או שכירות, תיאור הנכס, מחיר העסקה בקירוב, הסכום המוסכם לדמי התווך כולל מע"מ. (תקנות המתווכים במקרקעין, פרטי הזמנה בכתב, התשנ"ז - 1997)

[3] כך כתב הדרכי משה: "על דבר שכר שדכנות, נראה לפום ריהטא, דאין לו זכות לתבוע אלא עד גמר נישואין. לכן נוהגין בגבולינו שאין גובין שום שכר שדכנות אלא אם כן יגמרו הנישואין. ובגליל העליון נוהגין לגבות מיד. ואין להקשות לפי מנהגינו מדברי אור זרוע דכתב דמיד שנתפייסו גמר השדכן פעולתו? דאור זרוע לא מיירי אלא היכי דאתני בפירוש דע"מ שיתפייסו, ולכן מיד שנתפייסו - גמר פעולתו. אבל בסתמא - לא".

"ונראה דאם חזרו אחר כך אם צריכים לשלם לשדכן - תולה נמי בדין זה, כי במקום שנוהגין לשלם מיד - אם כן סבירא ליה דמיד נגמר פעולתו וצריכין לשלם לו, ובמקום שנוהגין שלא לשלם מיד - אם חזרו - אין צריכין לשלם לו. כן נראה לי".

"...עוד כתב המרדכי פרק הגוזל הנזכר (סי' קעג) דאם השדכן אומר ששכרו על תנאי כך וכך והוא גמר תנאו, ובעל הבית אומר שלא שכרו לכך אלא לכך - ישבע הבעל הבית ויפסיד השדכן מה שהוציא, כי כן דרך השדכנים".

[4] הגר"י גרוסמן (הליכות ישראל סימן ד) כתב: "המנהג לשלם מיד אחר התנאים".

[5] הסמ"ע בסימן קפה ס"ק כו כתב: הלבוש שאל על תרומת הדשן: מדוע אם עסקת השידוך התבטלה - אין כלל חיוב בתשלום למתווך, הרי מי שגרם לביטול השידוך צריך לשלם קנס לצד השני על ביטול השידוך, א"כ המתווך הועיל בכך שגרם לצד השני לקבל דמי קנס, ועל הנאה זו מגיע לו דמי תווך? (מכאן גם ניתן ללמוד על מתווך דירות בעסק שבוטל, שאם יש בחוזה קנס, הרי שיש צד שהרוויח מהקנס בגלל ההתקשרות, א"כ גם אז השאלה תהיה שייכת מדוע הוא לא ישלם למתווך על ההנאה שנגרמה לו בעקבות קבלת הקנס כתוצאה מביטול החוזה בין הצדדים).

הסמ"ע הסביר: הקנס על ביטול השידוך נקבע בגלל הבושה שמתבייש שנגרמה לצד השני, (כדברי התוס' במסכת ב"מ דף סו. ד"ה ומניומי, כמבואר בסימן רז סעיף טז), אך הוא היה מעדיף שהשידוך לא היה מתחיל, ולא לקבל את דמי הבושת הללו, כך שאין לו הנאה מסכום זה, רק נזק ובושה נגרמו להם כתוצאה מהשידוך שהתבטל.

ערוך השולחן (סימן קפה סעיף יא) כתב: "ולפ"ז בסרסרות בכה"ג - צריך לשלם להסרסור לפי מה שהרויח מזה שנטל מהצד השני בביטולו אם הסרסור לא קיבל שכר סרסרותו עדיין". כלומר אם המקח בוטל והצד השני קיבל קנס כתוצאה מביטול החוזה - המתווך יקבל את שכרו בהתאם לקנס שהתקבל.

צריך לציין, בביטול חוזה עסקי לא קיים הבושת שקיים בביטול שידוך, כך שהסברו של הסמ"ע לא שייך בביטול עסקה, ויש לחייב בדמי תווך כאשר יש הנאה כתוצאה מהקנס שהתקבל.

[6] הש"ך בס"ק טו כתב: מהרש"ל (מס' ב"ק פרק י סימן לח) פסק שהמתחייב צריך לשלם את מלוא הסכום שהתחייב. אך ייתכן והוא לא חולק על פסק הרמ"א ומהר"ם, אלא במקומו של מהרש"ל, השדכנים היו כמו רופאים ששכרם היה גבוה ללא קצבה, ובמקום בו ידוע שנותן השירות גובה סכום גבוה - המתחייב צריך לשלם את כל הסכום, כמבואר לקמן בסעיף ז.

[7] מדובר על מקרה בו המציל ניצל את מצוקת הניצל, כגון אדם שברח מבית הסוהר, ובעל הספינה דרש סכום גבוה.