תשלום שכירות בדירה עם עובש
בית הדין
כט סיון התשעח | 12.06.18
הרב ישועה רטבי
רקע ועובדות מוסכמות
מזכירות הישוב תובעת משפחה ששכרה קרוון מהישוב בתאריך ספטמבר 2016. במהלך חודשי החורף עלו מצד השוכרים טענות של עובש במבנה, המזכיר שלח את אנשי ההחזקה של הישוב בכדי לבדוק את הקרוון, אנשי ההחזקה הוסיפו קרמיקה, צביעה, טיפול בסיליקון, וכד', אך בסופו של דבר פעולות אלו לא הועילו והעובש התפשט.
באמצע חודש פברואר השוכרים עזבו את הקרוון (בגלל בעיה בריאותית שיש לשוכרת - הומלץ לה לעזוב את הקרוון), ובמשך חודשיים וחצי לא היו שוכרים חלופיים לקרוון.
טענות התובע
בחוזה נחתם שכירות למשך שנה, (סעיף 3 בחוזה), ובכ"ז המשכירות לא תובעת דמי שכירות לשנה, אלא תובעת רק את סכום השכירות למשך חודשיים וחצי. (מאז שהנתבעים עזבו את הקרוון ועד שנמצאה משפחה חלופית שתכנס לקרוון - עברו חודשיים וחצי).
חברי המזכירות ביקרו במקום יחד עם אנשי מקצוע של הישוב בכדי לראות מה ניתן לתקן. והם עשו ככל שביכולתם בכדי לקבל על הנתבעים.
התובע עוד ציין שהמשפחה שגרה לפני כן והמשפחה שגרה כעת לא מתלוננים על עובש, משמע שזו בעיה של הנתבעים בכך שלא אווררו את הבית.
עלות שכירות קרוון כל חודש 1,100 ש"ח, כמו כן עלות ארנונה למועצה 160 ש"ח, בנוסף, עלות ארנונה לישוב 103 ש"ח. ס"ה למשך חודשיים וחצי 3,047.5 ש"ח.
הישוב תבע עוד סכום נוסף, אך הנתבעים הודו שלא שילמו בגלל מצוקה כלכלית.
הדיון לא יהיה על הסכום הנוסף, אלא רק על הסכום השנוי במחלוקת, כלומר על תשלום שכירות דירה וארנונה למשך חודשיים וחצי.
טענות הנתבע
הנתבע טען שהרטיבות הייתה מיד בכניסתם לקרוון, רטיבות שהלכה וגברה ככל שהחורף התקדם עד שלא הייתה להם ברירה ובעצת אשת מקצוע החליטו שהם צריכים לעזוב את הקרוון.
הנתבע ציין שכל יום אוורר את ביתו בבוקר ובערב, כמו כן אחת לכמה שבועות היה מנקה את העובש עם אקונומיקה אך כל זה לא הועיל.
הנתבעים הביאו בעל מקצוע מטעמם שיבדוק את מהות התקלה והוא קבע שהבידוד היה בעיתי, ומכאן הרטיבות שגורמת לעובש.
הנתבע ציין כי המשפחה הקודמת ג"כ ראתה עובש אצלה לקראת סוף תקופת השכירות שלה.
כמו כן הנתבע עוד ציין, שבתקופה בה הם לא גרו בבית - יש חיוב מים למרות שהם כלל לא שהו בבית, כך שחוב זה לא קשור אליהם והם לא צריכים לשלמו.
השאלות לבירור:
- א. תיקונים בבית שכור בתחילת השכירות.
- ב. תיקונים בבית שכור באמצע תקופת השכירות.
- ג. תשלום שכר דירה במציאות בה השוכר לא יכול לגור בבית.
- ד. הגורם לעובש.
- ה. שכירות שהופסקה בגלל אונס.
א- תיקונים בבית שכור בתחילת השכירות
המשנה במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב כותבת: "המשכיר בית לחבירו, המשכיר חייב בדלת, בנגר ובמנעול, ובכל דבר שמעשה אומן. (המשכיר חייב להתקין דלת ומנעול בבית, וכן חייב המשכיר להתקין בבית כל דבר הנצרך לבית שצריך אומן להתקנה), אבל דבר שאינו מעשה אומן, (אלא זו מלאכה שכל אדם עושה בעצמו לביתו) - השוכר עושהו".
בגמרא מובא: "תנו רבנן: המשכיר בית לחבירו - משכיר חייב להעמיד לו דלתות, לפתוח לו חלונות. (אם התליעו הנסרים בתקרה -) לחזק לו תקרה. (אם נשברה אחת מקורות שבתקרה -) לסמוך לו קורה. ושוכר - חייב לעשות לו סולם, לעשות לו מעקה[1], לעשות לו מרזב, ולהטיח את גגו.
מדברי המשנה מבואר, המשכיר חייב לתקן כל דבר שמצריך תיקון אומן. מדברי הגמ' מבואר, המשכיר חייב לתקן כל דבר המונע מהשוכר לגור בבית בצורה רגילה. אבל דברים שאינם קשורים למגורים בדירה (למשל סולם) - השוכר חייב לשלם.
הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה ג) כתב: "כל כיוצא באלו מדברים שהן מעשה אומן, והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".
לסיכום, ישנם שני כללים מתי אנו מחייבים את המשכיר לשלם:
- א. כל דבר המונע מהשוכר לגור בבית בצורה רגילה, כדרך שבני אדם רגילים לדור בביתם.
- ב. המשכיר חייב לתקן כל דבר שמצריך תיקון של בעל מקצוע.
שוכר שראה קלקולים בבית ושתק, האם נחשב למחילה
הנימוקי יוסף (דף נט. ד"ה גמ') כתב בשם הראב"ד: גם אם השוכר נכנס לדירה, וראה את כל הקלקולים שיש בדירה - בכ"ז אין אומרים שהשוכר סבר וקיבל, אלא המשכיר מחויב לתקן. שכן השוכר שכר דירה הראויה למגורים, ונחשב כאילו התנה עמו בפירוש שיקבל דירה הראויה למגורים, כך שהמשכיר משועבד לשוכר לתקן את הבית. ורק כאשר המשכיר יביא את הדירה למצב בו ניתן לגור בבית בצורה סבירה, רק אז ימלא המשכיר את חובתו כלפי השוכר.
וכך כתב ערוך השולחן (סעיף ב): "אף על פי שנכנס השוכר להבית לראותה קודם ששכרה... לא אמרינן דנתפייס במה שראה, אלא אמרינן שלא הוצרך להזכיר זה, וסמך שודאי המשכיר יתקן לו את כל הנצרך וכל מה שרוב בעלי הבתים והחצירות עושים, ולא הוצרך לפרש זה, ולכן חייב המשכיר לעשותם ולתקנם".
לסיכום, גם אם השוכר ראה את הרטיבות לפני שנכנס לגור בקרוון - אין לראות בכך מחילה והסכמה על המום, בוודאי במציאות בה הרטיבות והעובש הלכו וגברו בהמשך חודשי החורף.
ב- תיקונים בבית שכור באמצע תקופת השכירות
הנימוקי יוסף (דף נט. ד"ה גמ') כתב בשם רבו של הריטב"א: יש לחלק בין משכיר בית זה למשכיר בית סתם. המשכיר בית זה - המשכיר חייב להתקין בבית השוכר רק בשעה שהשוכר נכנס לבית, אבל כל נזק שיהיה מכאן ואילך - המשכיר אינו חייב באחריות. אבל המשכיר בית סתם - חייב המשכיר לתקן בכל זמן השכירות. וכ"פ הרמ"א בסעיף א.
הנימוקי יוסף לאחר מכן כתב: הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה ג) כתב: "המשכיר בית לחבירו - חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו". צריך להעמיד את דברי הרמב"ם במשכיר בית סתם, שאז חייב המשכיר לתקן ולא במשכיר בית זה.
היום שכירות בתים היא רק בנוסח של "בית זה", (היום כמעט כל שוכר בית נחשב לשוכר בית זה, רק בבית מלון וכד' נחשב לשוכר בית סתם), כך שלדעת הנימוקי יוסף והרמ"א המשכיר צריך לתקן רק בתחילת השכירות כאשר השוכר נכנס לבית, אך לכאורה המשכיר לא צריך לשלם עבור תיקונים שאירעו באמצע תקופת השכירות.
בסימן שיב סעיף יז (ע"פ דברי המשנה והגמ' בדף קג.) מובא: בית שנפל מעצמו, והשוכר דורש מן המשכיר דירה חלופית, יש לחלק בין שכר 'בית זה' לשכר 'בית סתם': משכיר שהתחייב לתת לשוכר 'בית סתם', והבית נפל - על המשכיר להעמיד לו בית חלופי. אבל משכיר שהתחייב לתת לשוכר 'בית זה', והבית נפל - המשכיר יכול לומר לו רק בית זה התחייבתי לך, ומזלך גרם שהבית נפל, ואין הוא חייב לתת לשוכר בית חלופי[2].
הרא"ש (כלל לה סימן ו, מובא בשלט"ג דף ס. ס"ק ד) כתב: משכיר שהתחייב לבית זה, רק אם כל הבית ייפול ולא יהיה ראוי למגורים, רק אז המשכיר לא יהיה חייב להעמיד דירה חלופית, אבל במקרה שהבית קיים, אלא שמסוכן לגור בו - המשכיר מחויב לתקן את כל הלקויים, גם במקרה שאמר לו 'בית זה'. דהיינו, אפ' אם הבית מסוכן שעלול ליפול, בכ"ז יש לו שם של בית וצריך המשכיר לתקן, ק"ו בליקויים שלא מסכנים את הבית, שהמשכיר חייב לתקן מכיוון שיש שם של בית. נמצא אפוא, לדעת הרא"ש, המשכיר תמיד חייב לתקן ליקויים בבית, בין בתחילת השכירות ובין באמצע תקופת השכירות. אומנם לדעת הריטב"א (דף קא: ד"ה המשכיר), במידה והבית לא נפל אלא רק נגרם קלקול - המשכיר אינו צריך לתקן את הבית. (מובא בנימוקי יוסף בדף נט. ד"ה גמ').
השולחן ערוך בסימן שיב סעיף יז פסק כדעת הרא"ש[3] (השולחן ערוך הביאו בשם ויש מי שאומר), והרמ"א שם שתק ולא חלק על השולחן ערוך, משמע שהוא סבור כדברי השולחן ערוך, שגם בבית זה יש חיוב על המשכיר לתקן ליקויים כאשר לא כל הבית נפל. אך הרמ"א כאן בסימן שיד סעיף א, פסק כדברי הריטב"א, שבבית זה אין חיוב על המשכיר לתקן.
לאור זאת הקשה הקצות בס"ק א: כאן פסק הרמ"א כדעת הריטב"א, שאם המשכיר אמר 'בית זה' - אין המשכיר חייב בתיקונים שיקרו בתקופת השכירות, אך בסימן שיב המחבר פסק כדעת הרא"ש שאם הבית לא ייפול כולו, הרי שגם 'בבית זה', המשכיר חייב לתקן את כל הליקויים. הקצות נשאר בצ"ע.
ערוך השולחן (סימן שיב סעיף לג) כתב: יש ספק בדין זה והמוציא מחברו עליו הראייה, לכן אם השוכר כבר שילם - לא יוכל להוציא מהמשכיר, אך אם נשארו מעות ביד השוכר, הוא רשאי לתקן את התקלות שיש בבית ולהפחית מתשלום דמי השכירות.
הנתיבות בסימן שיב ס"ק יא הסביר באופן אחר את החילוק בין בית זה לבית סתם: השוכר בית סתם - המשכיר חייב לתקן את הקלקולים שיש בבית ולא משנה העלות כנ"ל, אומנם השוכר בית זה - המשכיר חייב לתקן רק קלקולים שעלות תיקונם לא עולה על עלות תשלום השכר דירה. דהיינו רק שכר הדירה משועבד לתיקון בית זה, והמשכיר לא צריך להוסיף מכספו עבור תיקונים בבית זה.
ע"פ הסבר הנתיבות אין כל סתירה בין פסקי הרמ"א, בסימן שיב מדובר בקלקול בבית זה שעלות תיקונו לא עוברת את דמי השכירות, לכן המשכיר מחויב לשלם, אומנם בסימן שיד מדובר בקלקול גדול שעלותו עולה על תשלום דמי השכירות - אין המשכיר מחויב לשלם מעבר לדמי השכירות שמשועבדים לשוכר בית זה.
הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה א) כתב: "ובכל אלו הדברים - הולכין אחר מנהג המדינה והשמות הידועין להם, כדרך שאמרנו בענין מקח וממכר". וכ"פ הרמ"א בסעיף ב.
לאור דברי הרמב"ם והרמ"א הללו, ניתן היום לחייב את המשכיר לשלם את הוצאות התיקון ע"פ מנהג מדינה. הנוהג היום הוא שהמשכיר משלם את כל התיקונים הנצרכים לבית שצריך בעל מקצוע בכדי לתקן, והשוכר ישלם לוועד הבית עבור ההוצאות השוטפות.
ערוך השולחן בסימן שיד סעיף ד למעשה פסק, שיש חיוב על המשכיר לתקן כפי הנהוג באותה מדינה. "והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות - מתקנם המשכיר אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו, דאז אין על המשכיר לתקן".
בספר עמק המשפט (חלק ה עמוד תמג) מובא בשם הגרי"ש אלישיב: חוק השכירות מחייב בגלל מנהג מדינה, המנהג היום הוא שהמשכיר מתקן כל ליקוי שנוצר משימוש סביר (אא"כ כתוב בחוזה אחרת).
לפי חוק השכירות והשאילה (תשל"א סעיף 7): - "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".
כסף הקדשים (על סעיף א) כתב: "השוכר בית מחבירו ונתקלקל התנור ודכוותיה - נכון לו (לשוכר) להראות לבקיאים ולתקן עפ"י בד"צ. ואם לא הראה לבקיאים, ולא לבד"צ, והוציא (השוכר ממון) ותיקן, וטוען שכן הוא הכרחי להדירה, גם אם אין בקיאים יודעים שכן הוא טענתו טענה, אך מוטל עליו להישבע שכן הוא, גם כשהמשכיר אינו טוען נגדו ברי, וכבסימן צג במוציא הוצאות ברשות, (עיין גם בסימן צא סעיף ג בדברי הרמ"א), ויכול לנכות מהשכירות שבידו".
בשו"ת חקרי לב (חו"מ ג עמוד קיא טור א) מובא: "ומיהו רואה אני, שאע"ג דרובא דרבוותא סברי בהשכיר בית זה ונתקלקל דבר מהבית - שאינו חייב לתקן... עם כל זה לבי מהסס לחייבו, שהרי מנהג העולם שהמשכיר מתקן כל צרכי הבית שנתקלקלו, גם בהשכיר בית ידוע (בית זה)... וכבר ידוע שכל שנתפשט המנהג בכל פלוגתא דרבוותא, כאחד מן הסברות - מוציאין מיד המוחזק, וכל שכן בדיני שכירות שרובם תלויים במנהג המדינה".
לסיכום, המשכיר חייב לשלם את הוצאות התיקון ע"פ מנהג מדינה. הנוהג היום הוא שהמשכיר משלם את כל התיקונים הנצרכים לבית שצריך בעל מקצוע בכדי לתקן.
ג- תשלום שכר דירה במציאות בה השוכר לא יכול לגור בבית
הנתיבות בסימן שי ס"ק ב כתב: "ונראה דהוא הדין בשוכר בית ונלקח לאנשי חיל, דאם אפשר לדור עמם - הוי כראוי עדיין למלאכה ומשלם הכל, אבל אם נלקח כל הבית שאי אפשר לדור עמהם - אינו חייב רק כפי מה שדר בו[4]".
הנתיבות בסימן שכא בס"ק א חילק בין נזק בשימוש לבין נזק בגוף הבית: נזק בשימוש (פירות) - לא גורם לביטול השכירות כדין מקח טעות, ולפיכך על השוכר לשלם עבור הזמן שהיה בבית למרות הנזק, במצב זה אנו אומרים מזלו של השוכר גרם לנזק, אך אם מדובר בנזק בגוף הבית - השוכר לא צריך לשלם על השכירות, כאן אנו נאמר מזלו של המשכיר גרם להפסד.
ע"פ דברי הנתיבות (בסימן שי) יש לומר, שכל נזק שגורם לכך שהשוכר לא יוכל לגור בבית יש להחשיבו כנזק בגוף הבית, כך שהשוכר לא מחויב לשלם עבור זמן השכירות בכל התקופה בה קיים הנזק.
יש לסייג זאת למקרים בהם אין אפשרות לגור בבית בגלל נזק משמעותי הנעשה בגוף הבית. בכדי להפחית מתשלום דמי השכירות יש להוכיח שלא הייתה שום אפשרות לגור בבית. במקרה כאן לא היה ניתן כלל לגור בקרוון, מעבר לכך יש לציין שלנתבעת ישנה בעיה בריאותית בגינה הומלץ לה לא להמשיך לגור בקרוון עם עובש.
לסיכום, כאשר קיים נזק בגוף הבית - השוכר לא מחויב לשלם עבור זמן השכירות בכל התקופה בה הנזק לא תוקן.
ד- הגורם לעובש
לטענת התובע בעיית העובש אירעה בגלל חוסר באוורור. אך ע"פ טענתם היה אמור להיות עובש בכל הבית ולא רק בחדר אחד, מכך שהעובש היה רק בחדר אחד בלבד - ניתן להסיק שאכן הייתה בעיית בידוד באותו חדר.
הנתבעים הביאו בעל מקצוע מטעמם שיבדוק את מהות התקלה והוא קבע שהבידוד היה בעיתי, ומכאן הרטיבות שגורמת לעובש. (בעיית הבידוד גורמת לקונדסציה, ומצויה בבתים טרומיים או בקרוונים בהם רמת הבידוד נמוכה).
השוכר הקודם ציין שלא זכור לו שהייתה בעיה של עובש, אבל כן הייתה רטיבות במקלחת. (קוטר 20-30 ס"מ), כמו כן תחתית ארון מטבח התפרק מהרטיבות, הגבס התנפח והתקלף.
השוכר הקודם עוד ציין שמדובר בקרוון שהישיבה רצתה לזרוק, והישוב ביקש מי. שיפרק את כל המעטפת החיצונית עד השלד ויבנה את הכל מחדש.
לאחר שהשוכר הקודם נכנס לקרוון המשופץ - היו מספר בעיות, הבעיה המרכזית הייתה שעמוד התמך של הקרוון שקע כ-20 ס"מ באדמה, וכתוצאה מכך נפתח מרווח בין הקיר לקרוון, הישוב תיקן ליקוי זה ע"י הוספת לוחות מתכת, ולאחר זמן בוצע תיקון יותר יסודי.
השוכר הנוכחי אמר שאין לו שום בעיה בדירה. הוא לא ראה עובש ואין בעיית רטיבות מאז שהמזכירות תיקנה את הרטיבות בכניסתם לקרוון.
מאידך, הנתבע ציין שהוא אוורר את ביתו בבוקר ובערב, כמו כן הוא ניקה עם אקונומיקה אחת לשבועיים, ובכ"ז הבעיה לא סודה, כך שיש ספק האם העובש נגרם רק בגלל בעיית אוורור או בגלל בעיית בידוד, או בשילוב בין שתי הבעיות.
לסיכום, ישנו ספק האם העובש נגרם רק בגלל בעיית אוורור, או בגלל בעיית בידוד שלא תוקנה, או בשילוב שניהם.
לנתבעת ישנה בעיה רפואית מסוימת כמו כן בזמן השכירות היא הייתה בהריון, לכך היא קיבלה הנחיה ברורה שעליה לעזוב את הקרוון בכדי לשמור על בריאותה ועל בריאות העובר. לאור זאת יש לראות את הפסקת השכירות כמו הפסקת שכירות באונס.
האם בעיה רפואית של האישה חשובה כאונס? תרומת הדשן (סימן שכט) כתב: "ושמעון טוען טענת אונס מחמת חולי אשתו, נראה אף על גב דתלמודא לא חשיב אונס אלא שמע שמת לו מת או אחזתו לעצמו חמה - מ"מ כה"ג נמי חשיב אונס". כלומר טענת מחלה של האישה חשובה כמו טענת אונס. וכך פסק הרמ"א בסימן שלג סעיף ה: "אא"כ נאנס, כגון שחלה (הוא או אשתו ובניו[5])".
הרמ"א בסימן שלד סעיף א הביא מחלוקת (מובא גם בדרכי משה ס"ק א), בדין שוכר בית שנפטר בתוך ימי השכירות. לדעת המרדכי (סימן שמה), היורשים צריכים לשלם למשכיר רק עבור הימים שהשוכר גר שם, ולא על כל תקופת השכירות שהסכימו בניהם. הטעם לכך הוא, שאנו אומרים (כמו בפועל), המוציא מחברו עליו הראיה. כאן המשכיר שבא להוציא מהיורשים, עליו להביא ראיה. אומנם אם השוכר שנפטר שילם עבור כל תקופת השכירות, ומת באמצע התקופה - היורשים הפסידו כי הם המוציאים. (כך ביאר הסמ"ע בס"ק ג).
כך כתב מהר"ם מרוטנבורג (דפוס פראג סימן אלף ב): "הנראה בעיני, אם לא נתנה אמם כבר כל השכירות - היורשים פטורים מלתת מה שלא דרה בו, כיון דנאנסה".
אבל לדעת הרשב"א (חלק א סימן אלף כח), השוכר בית לשנה, ומת באמצע השנה - צריכים היורשים לשלם עבור כל תקופת השכירות, שכן שכירות דינה כמו מכר, כך שיש להחשיב זאת כאלו מכר לו את הבית לכל השנה. הרשב"א סבור שיש לחלק בין שכירות פועלים לבין שכירות בית, בשכירות פועלים אנו אומרים המוציא מחברו עליו הראייה, כך שהפועל לא יקבל את שכרו (אא"כ המעסיק ידע על האונס והפועל לא יכל לדעת על האונס), אבל שכירות בית דינה כמכר, ולכן יש לשלם על כל תקופת השכירות גם אם אירע אונס לשוכר[6].
כאמור, המרדכי השווה בין שכירות בית לשכירות פועל, וכשם שבשכירות פועל אנו אומרים שהאונס מבטל את השכירות והמעסיק לא צריך לשלם - כך גם בשכירות בית במידה ויש אונס - השכירות מתבטלת והשוכר לא צריך לשלם על שאר התקופה.
הרמ"א בסעיף א הביא את שיטת המרדכי בסתם, ואת שיטת הרשב"א בשם יש חולקים. הרמ"א סיים: יד המוחזק על העליונה, לכן אם המשכיר כבר קיבל את התשלום - לא צריך להחזיר לו.
הב"ח בסימן שיב בסוף ס"ק יז פסק כדעת המרדכי: "והילכך בנדון דידן, אינו בדין שיוציא מיד היורשין, כיון דדבר תורה לא קניא שכירות, וכיון דמת אין לך אונס גדול מזה, דאין צריך לו ופטורין היורשין, וכדפסק מהר"ם".
גם הש"ך בס"ק ב פסק כשיטת המרדכי[7], שכן מדברי התוס' משמע ששכירות אינה כמכר, ורק בדין הונאה יש ריבוי מיוחד, לכן במקרה בו השוכר מת, אין חיוב על היורשים לשלם עבור כל תקופת השכירות. וכ"פ גם הג"ר עקיבא איגר (שו"ת רבי עקיבא איגר החדשות סימן לט).
עוד כתב הש"ך: גם אם נאמר ששכירות דינה כמכר, הכוונה למכר יומי, לכן יש לשלם רק עבור הימים בהם שהה השוכר. וכן גם אם נשווה למכר, הרי במכר נפסק במקרה בו יש אונס, במציאות שהיה על המוכר להתנות, המכר מתבטל.
גם המחנה אפרים (הלכות שכירות סימן ט) סבור כשיטת הש"ך, כך שלשוכר יש רק זכות להשתמש בדירה, אך אין לו בעלות כמכר[8], וברגע שהשוכר הסתלק מהבית - המשכיר זוכה בדירה ממילא, ובעזיבת הדירה בגלל אונס - השוכר לא צריך לשלם על התקופה בה הוא לא גר בבית.
בספר עמק המשפט (חלק ה סימן מט) מובא בשם שו"ת משפטים ישרים[9] (חלק ב סימן קצג): "מעשים בכל יום שמת השוכר הדר בבית, ואנחנו פוטרים אותו ואומרים לבעל הבית צא והשכיר... וכפסק מור"ם בש"ע (חו"מ סי' של"ד), שעליו סומכין בית ישראל, דבר שדבר בו מרן בשולחן ערוך - הולכין אחריו, ואם לא בא, ומור"ם הביאו - הולכין אחר הכרעתו, באופן שהקבלה שקבלנו כך היא, שהולכין אחר ספר השולחן ערוך ותו לא. וכ"ש שגם בב"י לא הכריע כלל, רק אחר שהביא דברי הרשב"א - כתב לאפוקי וכו', להעיר אזניו שיש סברא אחרת, שאם תיקשי לך מאי קמ"ל, כתב לאפוקי דברי המרדכי וכו', פי' שיש סברא אחרת שחולקת ע"ז, וזהו החידוש, ולעולם לא הכריע, והד"מ הכריע".
"וכל שכן שרבים הם הפוטרים השוכר: מהר"מ, ובעל ת"ה, ומור"ם, וגם הש"ך ז"ל הכריע כן, וגם מדברי מהרש"ל שהביא הש"ך מוכח כן, וגם הב"ח פוסק כן, באופן שששה עמודי הוראה: מהר"ם, ות"ה, ומור"ם, ומהרש"ל, וב"ח, והש"ך ז"ל - כולם פוסקים כמהר"ם, והרשב"א ז"ל - יחיד בדבר והוא מחייב - איך יעלה על הדעת לחייב נגד כמה וכמה פוסקים הפוטרים, וכמ"ש מהרשד"ם ז"ל שקשה להוציא ממון מלפטור ממון דכלל המוציא מחבירו עליו הראיה".
המוחזקים במקרה כאן אלו הנתבעים השוכרים שלא שילמו עדיין על שכירות הבית, ולאור פסק הרמ"א יש לומר שיד המוחזק על העליונה ואין הם צריכים לשלם על התקופה בה לא גרו בקרוון.
בהינתן שהנתבעים אינם נחשבים לשוכרים - הרי שהתביעה לשלם עבור מים /חשמל בזמן בה הם לא שהו בקרוון (החל מאמצע פברואר) - נדחית.
לאחר שסיימתי לכתוב פסק זה, ראיתי שכך גם כתבו בפסקי דין-ירושלים (חלק ו פס"ד המתחיל בעמוד מא): "ואף את בעית הרטיבות בקירות הבית הגורמת למחלות - על בעה"ב לתקן, וכיון שבעיה זו לא נפתרה - הרי זו סיבה מוצדקת לעזיבת השוכרת את הדירה בתוך תקופת השכירות, כי בגללה אין הדירה ראויה למגורים. ומה שהשוכרת המשיכה לגור תקופה של כמה חדשים אחרי שנודע לה המום בדירה - לא נראה להוכיח מזה שמחלה על המום, כי אין מחילה במום יסודי כזה. מה גם שכל הזמן רצתה לצאת מהדירה, רק חיפשה מקום חילופי ושכנים חילופיים".
לסיכום, שוכר שעוזב את הבית בגלל אונס, במידה והוא מוחזק בכסף יכול להסתמך על השיטות הסבורות שאין הוא חייב בתשלום עבור התקופה בה הוא לא גר בבית.
החלטות:
- א. הנתבעים פטורים מתשלום שכירות הקרוון ותשלום הארנונה במשך חודשיים וחצי בהם לא גרו בקרוון. לפיכך יש להפחית מחובם סכום של 3,047.5 ש"ח.
- ב. התביעה לשלם עבור מים/חשמל בחודשיים וחצי (החל מאמצע פברואר) בהם הנתבעים לא היו בקרוון - נדחית.
- ג. הנתבעים מחויבים לשלם למזכירות ולוועד המקומי את שאר החוב שלא קשור לשכירות הדירה.
[1] כנסת הגדולה (הגהות בית יוסף סימן תכו בס"ק י) כתב: לדעת הסמ"ג (עשין עט), החיוב לשוכר לעשות מעקב הוא מדרבנן, שכן השוכר הוא זה שגר בפועל בבית וצריך להיזהר שלא יתרשל וחלילה יפל הנופל, כדברי הכתוב (דברים פרק כב פסוק ח): "וְעָשִׂיתָ מַעֲקֶה לְגַגֶּךָ וְלֹא תָשִׂים דָּמִים בְּבֵיתֶךָ כִּי יִפֹּל הַנֹּפֵל מִמֶּנּוּ". אך לדעת הכנסת הגדולה, "דבכלל לקח הוא לקח בשכירות, וחייב אף מדאורייתא".
[2] השוכר בית זה ונפל כל הבית, כך שהמשכיר אינו מחויב לתת לשוכר בית אחר, שכן מזלו גרם - ישנה מחלוקת הראשונים, האם השוכר צריך לשלם עד תום תקופת השכירות, למרות שאינו גר בפועל בבית. לדעת הריטב"א (דף קג. ד"ה היכי דמי), והרמב"ן (שם ד"ה אי), אין השוכר צריך לשלם עבור הזמן בו אינו גר בפועל. אבל לדעת הר"ש משאנץ (תשובות מיימוניות לספר משפטים סי' כז), השוכר חייב לשלם עד סוף התקופה, כי שכירות חשובה כמכר ולא ניתן לחזור בו, וכשם שהקונה בית ונפל לפני שהלקוח סיים לשלם - צריך לסיים לשלם הכל, כך גם בשכירות צריך לשלם עבור כל התקופה.
השולחן ערוך בסימן שיב סעיף יז פסק כדעת הריטב"א, שיש לחשב את התקופה בה השוכר גר ולשלם רק על זמן זה, השוכר לא צריך לשלם על הזמן שלא גר בדירה. החזון איש (ב"ק סימן כג בס"ק י) ביאר מדוע השוכר לא צריך לשלם על המשך התקופה (למרות ששכירות חשובה כמכר): המשכיר מוכר ימי שכירות לשוכר. המשכיר יכול למכור רק את הימים בהם הבית קיים, אך לאחר שהבית נפל - נחשב כאילו השכיר לו זמן שלא בא לעולם שאין באפשרות המשכיר להשכירם, וזהו מקח טעות, לכן לא צריך לשלם על זמן זה. החזון איש עוד ביאר: אנו אומרים שיש אומדנה שהם עשו תנאי שהשכירות תהיה רק כל עוד הבית קיים, אך אם הבית ייפול - השוכר לא יצטרך לשלם.
המבי"ט (חלק א סימן מ) כתב: "ובבית זה, אם (המשכיר) נטל שכירות - יחזיר לו השאר, דכל שלא בא מחמת השוכר - הוי כנפל". (המשכיר לא יוכל לומר קים לי כדעת ר"ש משאנץ, לכן גם הכסף ברשותו - עליו להחזיר את המעות לשוכר (על התקופה שהבית נפל).
[3] המחבר הוסיף: "אם יש בידו שכירות מוקדם". הסמ"ע בס"ק לב הסביר: המשכיר מחויב לתקן רק אם השוכר שילם מראש, ויש ביד המשכיר מעות על המשך החודש, מעות על זמן שהשוכר עוד לא גר בבית. מעות אלו משועבדות לשיפוץ הבית. אבל הנתיבות בס"ק יא הקשה על הסמ"ע, ומשמע מדבריו שכל דמי השכירות משועבדים לתיקונים.
[4] הנתיבות למד דין זה מדברי המחבר בסימן שי סעיף א: "השוכר את הבהמה וחלתה, ועדיין ראוי למלאכה... ונותן לו שכרו משלם".
[5] אומנם ערוך השולחן (סימן שלד סעיף יב) פסק, שרק באונס של מיתה אנו פוטרים את היורשים מלשלם את דמי השכירות ולא בשאר אונס, אך מדברי המרדכי והרמ"א משמע, שבהלכות שכירות מתייחסים גם לטענת אונס הבאה ממחלה.
וכן גם משמע מדברי המחנה אפרים (הלכות שכירות סימן ה), שהשווה בין אונס מיתה בשכירות בתים ובין אונס מחלה בשכירות פועלים: "והיכא דשכר בית לשנה ומת השוכר בתוך השנה, אי חייבים היורשים לשלם כל שכירות השנה, דהמרדכי הביא משם ר"מ ז"ל דפטורים מלשלם, כיון דנאנס השוכר, וקי"ל כל אונסא - פסידא דפועלים כיון שבאים להוציא. וצריך להבין לדעתו דהוא עצמו ז"ל כתב במלמד שחלה דצריך הבעל הבית לתת כל שכרו, משום דפועל הוי קניינו של בעל הבית, וכי חלה - מזלו של בעל הבית גרם ונסתחפה שדהו".
[6] המקור של הרשב"א, הוא מדברי הגמ' במסכת בבא מציעא דף נו עמוד ב, שם מובא שלשכירות יש דין של מכר, (צריך להדגיש, מדובר במכירה לפירות, דהיינו מכירה עבור הזכות לגור בית, אך אין בשכירות מכירה של גוף הבית), כך שהבית מכור לשוכר ועליו לשלם על כל תקופת השכירות, גם אם ימות, על היורשים לשלם עבור כל תקופת השכירות.
מטעם זה כתב הרשב"א (שם): השוכר והמשכיר אינם יכולים לחזור בהם באמצע תקופת השכירות, שכן השכירות היא כמו מכירה לזמן מוגבל, כך שהבית קנוי לשוכר לאותו הזמן, ואין אפשרות לאף צד לחזור בו.
וכך מובא בגמ': "בעי רבי זירא: שכירות (מטלטלין), יש לו אונאה או אין לו אונאה? ממכר אמר רחמנא, ('ממכר' נאמר בהונאה, ומשמע שרק במכר יש הונאה) - אבל לא שכירות, או דלמא לא שנא? אמר ליה אביי: מי כתיב ממכר לעולם? ממכר סתמא כתיב, והאי נמי (שכירות) ביומיה מכירה היא".
[7] התוס' (ד"ה והאי) הקשו על דברי הגמ' במסכת בבא מציעא (שהובאה לעיל), ממסכת ע"ז דף טו עמוד א מוכח, ששכירות אינה כמכר, שכן הגמ' אסרה להשכיר דירה לגוי, שמא יכניס עבודה זרה לבית, ונמצא עובר על הלאו של 'לא תביא תועבה לתוך ביתך'? התוס' תרצו: הגמ' כאן מרבה שיש הונאה בשכירות דירה, בגלל שיש מילה מיותרת: 'ממכר', והיא מרבה שיש הונאה גם בשכירות. לאור דברי התוס' אלו, כתב הש"ך בס"ק ב, שיש לפסוק כדעת המרדכי.
[8] בסימן קצה סעיפים ט-י מבואר גדרי קנייני השכירות: לדעת הקצות, השוכר קונה מדין חזקת תשמישים, אך לדעת נתיבות השוכר קונה בגלל מחילת השעבוד ששעבד את הקרקע לצורך תשמיש השוכר. נמצא אפוא, כאשר אין השתמשות - אין שעבוד, ולכן לא חייב לשלם.
[9] בפרויקט השו"ת כתבו בביוגרפיה: "רבי רפאל בן מרדכי ברדוגו נולד בשנת ה"א תק"ז (1747) ונפטר בתשרי ה"א תקפ"ב (1821) בעיר מכנאס שבמרוקו, ושם כיהן ברבנות ונחשב בתקופתו מגדולי הפוסקים שבמרוקו".