בית הדין

יג חשון התשעט | 22.10.18

הרב ישועה רטבי

שאלה:

האם מתווך רשאי לעלות את עלות מחיר רכישת נכס, ולקחת לעצמו הפרש זה מעבר לדמי תיווך?

המתווך אמר לצדדים שהוא מטפל במכירה ובקנייה. המתווך סוגר עם המוכר על סכום מסוים אותו מבקש המוכר עבור הנכס, (במקרה שנשאלנו עליו, המוכר רצה עבור הנכס 350,000$), אך המתווך אומר לקונה שעלות הנכס היא גבוהה יותר (390,000$), כך שאת ההפרש (40,000$) המתווך לוקח לעצמו, והוא מסביר לקונה שבגלל שיקולי מס המוכר מעדיף לכתוב בחוזה רק סכום של 350,000$ ואת שאר הסכום המוכר רוצה במזומן, אך בפועל המתווך לוקח לעצמו הפרש זה. מעבר לכך המתווך עוד דורש מהקונה דמי תווך בסך 30,000$.

שאלה נוספת, הקונה חשף את התכנון של המתווך, וכעת הוא לא רוצה לשלם למתווך שום דבר בגלל הרמאות שהמתווך ניסה לרמותו. האם רשאי הקונה לא לשלם למתווך שניסה לרמות את דמי התווך?

ניסוח השאלה כפי שהגיעה אלינו לאתר בית הדין - מופיע בהערה[1].

תשובה:

• א. אסור למתווך לגבות מהקונה מעבר לדמי התווך המקובלים. וודאי שאסור לו לעלות את מחיר הנכס ולקחת לעצמו את הפער בסכום שהוא העלה לקונה. מתווך שעושה דבר כזה עובר על איסור גזל.
• ב. קיימת חובה לקונה ולמוכר לשלם למתווך שעושה את עבודתו.
• ג. כאשר יש חשש שהמתווך מרמה - ניתן לעכב את התשלום עד לקבלת אישור בכתב מצד המתווך על כך שאין לו כל טענה כספית כלפי הקונה, או עד לבירור בבית הדין.

נימוקים:

מתווך הוא אדם שמחבר בין שני צדדים לצורך תועלת ששני הצדדים יפיקו כתוצאה מההתקשרות בניהם. המתווך מחבר בין מוכר לקונה, או בין משכיר לשוכר, או בין יזם למשקיע, או בין איש לאישה (שדכן). התשלום למתווך הוא עבור מידע שהוא מעביר לצדדים שגורם לחיבור בין אנשים.

מתווך לא יכול לטעון שהוא הקונה ולפיכך יכול הוא לעלות את המחיר ולמכור את הנכס לקונה אחר, כי מתווך איננו בשום פנים קונה או מוכר. ישנן לכך מספר הוכחות:

• א. מוכר הוא מי שהנכס רשום על שמו בטאבו, ומכיוון שהנכס לא רשום על שמם של המתווכים, לכן הם לא יכולים להיות מוכרים. גם המתווכים עצמם הודו בהתחלה שהנכס לא שייך להם.
• ב. יש סדר ותהליך בו מתבצעת הקנייה והמכירה, (כתיבת חוזה, כוונה לביצוע קניין, תשלום כסף, רישום בטאבו, מסירת מפתח וכו'). המתווך לא עבר תהליך זה ולכן הוא לא נחשב לקונה.
• ג. הליך הקנייה והמכירה לא מבוצע מול המתווך אלא מול בעל הנכס. אילו הייתה נכונה טענת המתווך שהוא קונה ומוכר (ולכן רשאי לעלות את המחיר), היה צריך הקונה לבצע את כל הליך הקנייה מול המתווך ולא מול בעל הנכס הראשוני.
• ד. אילו המתווך היה המוכר, הרי שהייתה חלה עליו אחריות גדולה, ואם הייתה תקלה או מום בנכס - המתווך לא היו מתקן ולא מפצה, אלא היו מפנה לבעל הנכס מולו נחתם החוזה.
• ה. לטענת המתווך שהוא קנה את הנכס, הרי שכלל לא מגיע לו דמי תווך, כי מוכר או קונה איננו מתווך, ואם הוא לוקח גם דמי תווך הרי שסכום זה גזל בידו.

מכיוון שמתווך לא נחשב למוכר, לכן גם אין לו כל סמכות בקרקע, ואסור לו לעלות את מחיר הנכס, לא למכור ולא לבטל את המכירה.

אילו היה דינו כמוכר והיה מום במקח - הוא היה אחראי להחזיר את כל הכסף שהושקע, אך גם הוא לא מעלה בדעתו להיות באמת מוכר על כל האחריות ועל כל המשמעויות הקשורות בכך. כך שהוא לא נחשב כמוכר אלא כמתווך.

המתווך לא זכה בהפרש בין המחיר הראשוני לשני, כי הוא פעל כמו שליח שמקבל רק שכר טרחה, ולא כשותף לרווח שנעשה לקונה.

אמנם מכיוון וחל עליו הגדרת מתווך, הרי שמגיע לו דמי תווך כפי שסיכמת בסך 25,000$ ולא כדבריך שרצית לא לשלם למתווך כלום.

במקרה המדובר היו שלושה מתווכים, והקונה דיבר רק עם מתווך אחד שהסכים להפחית את דמי התווך מ-30,000$ ל-25,000$. צריך לברר האם המתווך שדיברת איתו בטלפון הוא המתווך שיכול לקבל החלטות ובסמכותו להפחית את דמי התווך ל-25,000$, אך במידה ואין לו סמכות לבצע הפחתה - תהיה חייב לשלם כפי שסיכמת בהתחלה סך של 30,000$.

מכיוון שהמתווך לכאורה שיקר פעם אחת - אתה צודק בדרישתך לקבל ממנו מכתב חתום שאין לו כל תביעה כלפיך וכי שילמת את מלוא דמי התווך.

כאשר יש חשש לרמאות או חשש לשקר, יכול הצד השני להחזיק בכספו עד שיקבל ערבויות שיגנו עליו מהרמאות, מכיוון ובסיפור כאן לכאורה יש חשש לרמאות מצד המתווכים, כל עוד והם לא חותמים על מסמך זה - אתה רשאי לתפוס את דמי התווך, עד שהעניין יתברר בדין תורה.

[1] רציתי לשאול על מה שקרה לי. אני גר בחו״ל והמקרה היה עם יהודים.

שלושה אנשים שמכרו לי שטח לבניה, אמרו לי שאפשר לקנות השטח ליד, ושהם מכירים את הבעל (שהוא גוי) אמרתי להם שאני מעוניין מאוד, לאחר חודשיים לערך, אמרו לי שהם נתנו כסף לגוי כדי לסגור העסק במחיר 390,000 דולר ושהם רוצים 30,000 אלף כדמי תיווך.

אמרתי שרוצה לעשות חוזה כחוק המדינה שבעוד 90 ימים אני חייב לקנות במחיר 390,000 והגוי חייב למכור, ואני נותן 25% במקום, ואם אני מתחרט אני מפסיד את זה, ואם הגוי מתחרט - נותן לי כפול ממה שנתתי.

הם אמרו שאין בעיה, ושנעשה אותו חוזה בעוד כמה ימים, לכן נתתי להם 10,000 כדי לסגור עסק. יומיים לפני יום הקבוע לחוזה הזה, אומרים לנו שצריכים לעשות את החוזה הזה על 350,000 כי באמת המחיר היא 350,000, אני מיד אמרתי שבגלל ששקרו ומנסים לגנוב לי - אני לא עושה שום דבר איתם שיחזירו לי ה10,000 וזהו, הם ענו לי: לא! את זה אנחנו לא נחזיר לכם, רק אם הגוי מסכים להחזיר, אני אמרתי להם שהגוי בטח לא יחזיר, כי הוא לא עשה שום דבר רע, מה שהוא אמר קיים, אתם שקרתם, לכן אתם צריכים לשלם.

לאחר שראיתי שלא יחזירו לי הכסף, אמרתי להם, אני מוכן לקנות השטח רק ב350,000 ומשלם דמי תיווך ואם לא, נראה איך אני מוציא לכם ה-10,000, בסוף הסכימו ב-350,000 ו-25,000 דמי תיווך, ודקה לפני שניתקנו הטלפון אמר תביא 30,000, אך כל זה דברנו אם אחד מהם, אני חששתי שמה הוא לא יגיד לאחד מהם (כי אחד היה בן דוד שלו והשני לא קשור), לכן טלפנתי לשני ואמרתי לו מה שסגרתי, כמו שחשבתי הוא לא אמר לו כלום לכן אמרתי לו שיתקשר לשני כי אני משלם רק פעם אחת.

נתנו לי את הכתובת איפה שנמצא הגוי סגרנו בשעה 16:00. אני הגעתי בשעה 16:40 והם לא היו, שם ישבתי עם הגוי נתתי לו 87,500 (25%) ולפני החתימה הגיעו ולא אמרו כלום, חתמנו. כשיצאנו אמרתי אני ישלם רק בפני רב שתכתבו לי שאני לא חייב כלום, הם אומרים לי שאני חייב להם ההבדל בין ה350,000 וה390,000 (40,000) וגם דמי התיווך (30,000).

הם טוענים שאחד היה ה״קונה״ (זה שנתן 5,000 לגוי לסגור עסק) והשניים מתווכים. (זה דבר חדש שאף פעם לא אמרו עד עכשיו) ושלא הי׳ לי רשות לשבת אם הגוי לפני שהם הגיעו, ושרצו להחליף המחירים רק שאני עליתי לפני!

מה הדין? אני חושב שלא צריך לשלם להם כלום, כי כל מה שסגרתי היה כי לא רצו להחזיר לי הכסף, גם אני נותן להם אפשרות לקנות את השטח ושיחזירו לי ה87,500 וה-10,000 והם לא רוצים!