בית הדין

ל שבט התשפ | 25.02.20

הרב ישועה רטבי

שאלה:

ברשותכם אקדים הקדמה קצרה לגבי תהליך פינוי בינוי (הריסה ובניה): יזם בתחום הנדל"ן מתקשר עם דיירי שכונה ישנה, בהסכם אשר על פיו יהרוס את בתי המגורים, יבנה בנינים חדשים ייתן דירות לדיירים הישנים, וימכור דירות לדיירים חדשים.

על מנת להתחיל את הפרויקט עליו להחתים לפחות 80% מהדיירים על הסכם פינוי בינוי כנ"ל. אם יעמוד היזם בתנאי זה, עליו להגיע להסכמה של 100% עם יתר הדיירים, או ע"י שכנוע או ע"י הגשת תביעות משפטיות נגד הדיירים שמתנגדים לחתום, מן הסתם בבתי משפט אזרחיים. עפ"י תנאי ההסכם, הדיירים שהם חלק מ-80% הם צריכים להגיש את התביעות נגד שכניהם שלא מסכימים לחתום. כלומר החתימה על ההסכם מחייבת את הדייר להגיש את התביעות ואם הוא לא מסכים - מדובר בהפרת חוזה.

כלומר מי שלא רוצה להגיש תביעה נגד שכניו בבית משפט, לבד מהאספקט האנושי של הגשת תביעה נגד שכנים בחלקם קשישים ובודדים, עומדת בפניו ברירה בין שתי אפשרויות:

1. לא לחתום על החוזה, ואז יסתכן שתוגשנה תביעות נגדו.
2. לחתום על החוזה ולהסתכן בכך שהיזם יגיש נגדו תביעה בגין הפרת חוזה.

 

ברגע שדייר חותם על חוזה פינוי דיור עם יזם, הוא חותם על כל ייפויי הכח המצורפים להסכם (צרפתי את ייפוי הכח העוסק בדיירים סרבנים). אציין שהחוזה אינו חוזה אישי שנחתם ע"י כל דייר (כמו במקרה של רכישת דירה) אלא נחתם ע"י דיירי כל בנין (במקרה שלנו 23 דיירים), וכפי שאתם רואים בנספח הנוסח הוא סטנדרטי. העילה לתביעה בבית משפט היא שהימנעות מחתימה על ההסכם (לאחר ש-80% חתמו) היא מניעת רווח מהיזם ומרוב הדיירים.

במלים אחרות  ברגע שהדייר חתם על החוזה, היזם נכנס לנעליו ומגיש תביעות משפטיות בשמו של הדייר ללא הגבלה. יש סיכוי  שתוגשנה תביעות כאלה והן תגענה לבית משפט, והדייר לא יוכל להתנגד לזה. כלומר האפשרות היחידה לא להגיע לבית משפט היא לא לחתום על החוזה כלל.

אם הדייר לא יחתום על החוזה הוא ימצא את עצמו בין הדיירים הסרבנים ואז תוגש תביעה נגדו בבית משפט. יתכן שבית המשפט יכפה עליו לחתום על החוזה כדי לא לפגוע בזכויות יתר הדיירים.

כבודו יאיר את עינינו, איך להתמודד עם הדילמה הזאת במסגרת ההלכה.

 

תשובה:

• א. באופן כללי, קשה מאוד מבחינה הלכתית לכפות על פינוי בינוי, כי אסור לפנות אדם מדירתו. (סימן קסד סעיף ב).
• ב. אומנם אם מדובר בבית ישן, שלפי חוות דעת מהנדסים, יש חשש לנזק ליסודות הבית - כל השותפים בבית צריכים להשתתף במימון התיקון, ואם אינם יכולים - ניתן לכפות על תוכנית פינוי בינוי. (נתיבות בסימן קסד סעיף א).
• ג. אם יש חשש שקירות הבית או התקרה יקרסו - ניתן לכפות על אישור תוכנית פינוי בינוי. (ט"ז על סימן קסד סעיף א).
• ד. בשלבים הראשונים של ההתארגנות, כל עוד ולא נגרם הפסד באי החתימה (אין השלכות משפטיות או הוצאות כספיות) - אסור לאדם לחתום על פינוי בינוי כאשר התביעה תהיה בית משפט, אלא יש לדרוש שהתביעה תתברר בבית הדין. (שולחן ערוך סימן כו סעיף א).
• ה. אבל בהינתן ותעמוד לפניך הברירה או לחתום או שיתבעו אותך בבית המשפט - בשלב זה ניתן לחתום. (ברגע שיש איום לתביעה בגלל אי חתימה - זהו השלב שבו כבר ניתן לחתום). למרות שאתה חותם על כך שהיזם יתבע בשמך, בכ"ז כאשר יש חשש לתביעה משפטית שאתה עלול להפסיד ממנה - מותר לחתום. (הרמ"א בסימן שפח סעיף ב).
• ו. אם ההתנגדות של מיעוט הדיירים נובעת מתוך צרות עין או מריבה, או מתוך רצון לקבל פיצוי כספי גבוה בהרבה מהמקובל - מותר לחתום על התוכנית. כי על מקרים אלו נאמר כופים על מידת סדום (הרמ"א בסימן קנד סעיף ג). להרחבה ניתן לראות במאמר על תמ"א 38.
• ז. אין איסור לא תחמוד לשכנע את שכניו להסכים לחתום על תוכנית פינוי בינוי, כי המשכנע לא מעוניין בנכס של אדם אחר, אלא מעוניין לחדש את דירתו. כמו כן השכנים יקבלו תמורה שוות ערך להסכמתם. (סמ"ע בסימן לד ס"ק לב).
• ח. חתימה על אישור פינוי בינוי שנעשית מתוך כפייה של בית משפט, אם בעל הדירה הסכים לקבל פיצוי כספי - המכירה תקפה. (שולחן ערוך סימן רה סעיף א). אך זאת בתנאי שמדובר בעסקה הגונה וסבירה, שהאדם הסביר היה מסכים לעסקה כעין זו. (מאירי מסכת בבא בתרא דף מט עמוד א). גם אם הפינוי נעשה בפשרה מאולצת - יש לכך תוקף. (שולחן ערוך בסימן רה סעיף ג). בתנאי שלא מדובר על החריגים שיש להם זכות להתנגד לתוכנית. (בעיות בריאותיות, או חוסר כדאיות כלכלית וכו').
• ט. בעל דירה שלא מקבל כסף בתמורה למכירה, אלא הוא מקבל שווה כסף כמו דירה חדשה ששווה יותר - נחשב למכירה ויש לה תוקף גם אם זה נעשה באילוץ. (נתיבות בסימן רה ס"ק יח).
• י. דינים אלו נכונים גם לגבי תוכנית תמ"א38/2 שעניינה הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

 

רקע

תוכנית פינוי בינוי הוקמה על רקע המחסור בשטחים פתוחים בתוך סביבה עירונית, זאת מתוך רצון לחדש את הבנייה הישנה, ולנצל את השטח המצומצם בצורה יעילה יותר, ע"י הקמת מבנים גבוהים יותר.

הממשלה מכריזה על שטח מסוים (לפחות 28 דירות, בניגוד לתמ"א 38 שמאושרת כבר בבניין אחד) כשטח שמיועד להריסה ולבנייה מחדש. תוכנית פינוי בינוי היא בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. (בניגוד לתמ"א 38 שנמצא בסמכות הוועדה המקומית). להכרזה זו יש משמעות גם בהטבות מס ליזם ולדיירים.

היזם בונה מחדש את כל המתחם בבניינים חזקים שעומדים בתקן רעידות האדמה, כולל מערך תשתיות חדשות. סד"כ היזם יכול לבנות פי ארבעה בתים על כל בית שמפונה, כאשר דירה אחת חוזרת לבעל הדירה המקורי, ושלוש דירות הן הרווח של היזם.

במהלך הבנייה - היזם דואג לדיור חלופי לדיירים שגרו במבנים הישנים. ולאחר שהפרויקט מושלם, הדיירים מקבלים דירה חדשה ומרווחת בחינם, כולל ממ"ד, מעלית ומרפסת.

בכדי לקדם את תוכנית פינוי בינוי, יש צורך בהסכמה של 80% מכלל דיירי הבניינים במתחם אותו רוצים להרוס ולבנות מחדש, (יש צורך בהסכמה של לפחות 66% בכל מבנה, ושל 80% מכלל המבנים במתחם שמיועד להריסה).

לאחר שמתקבלת חתימה של 80% מהדיירים, היזם תובע (בשם הדיירים) בבית משפט את הדיירים שמתנגדים לתוכנית, (תביעה נזקית), ובית המשפט יכול לאשר פיצויים רחבים בגין הנזק שנגרם לדיירים כתוצאה מכך שהתוכנית לא מתקדמת. (באחד המקרים בית משפט פסק כמעט חצי מיליון ש"ח כנגד דיירת שהתנגדה לתוכנית  ללא סיבה סבירה). ככל הנראה, הדיירים יעדיפו לאשר את התוכנית ולא לשלם את הפיצויים. בשלב זה לאחר שיש הסכמה של 100% מהדיירים - ניתן להתחיל ביישום התוכנית בפועל.

צריך לציין, שבית המשפט לא יפסוק פיצויים במקרים הבאים: 1)- הדיירים שמתנגדים לתוכנית הם מבוגרים, או שיש בעיה בריאותית שמקשה על המעבר למקום חלופי. 2)- התוכנית לא מגובשת מבחינה כלכלית. 3)- היזם לא נתן לדיירים בטחונות וערבויות מספקות, שאם חלילה הוא יפשוט את הרגל באמצע התהליך, הדיירים לא יישארו בלי שום דירה. 4)- היזם לא מציע לדיירים דיור חלופי סביר בכל השנים עד לכניסה לבית החדש. במקרי אלו ההתנגדות לתהליך היא סבירה, ולכן לא ניתן לקדם את התוכנית בניגוד לרצונם.

 

התנגדות לפינוי בגלל הטרחה שבמעבר

בגמ' במסכת בבא בתרא דף ו עמוד ב מובא: באופן כללי לא ניתן לפנות אדם מביתו לצורך שיפוץ בית משותף. למרות שהמשפץ מציע לשותפו לבנות את הבית מחדש, ולממן שכר דירה לכל זמן השיפוץ - לא ניתן לכפות על כך, ויכול אדם להתנגד בגלל הטרחה שיש במעבר ממקום למקום^[1].

גם מדברי הגמ' במסכת בבא בתרא דף ז עמוד א מבואר, שאדם יכול להתנגד להריסת חלק מביתו, גם אם שכנו מבטיח לו שיהרוס וישפץ בצורה טובה יותר, ואפ' אם הוא מבטיח לו דירה חדשה בתמורה להסכמתו להתפנות. ניתן להתנגד לכך בטענה שאינו חפץ לטרוח בכל זמן השיפוץ. וכ"פ השולחן ערוך בסימן קנד סעיף יג.

הרמ"א (סימן שיב סעיף א) פסק, שאפ' משכיר לא יכול לפנות שוכר מביתו (בתוך תקופת השכירות), בכדי לשפץ את ביתו. ק"ו שוועד בית לא יכול לקבל החלטה על הבתים שאינם שלהם, ולגרום להוצאת אדם מביתו. כך כתב הרמ"א: "המשכיר בית לחבירו, ובתוך הזמן רוצה לבנותו - אין יכול לכופו לצאת אפילו לבית יפה ממנו, גם להכניס פועלים לבית לבנותו. מיהו מבקשים מן השוכר לעשות לפנים משורת הדין".

אומנם ישנם שני מקרים בהם ניתן לפנות את האדם: א)- כאשר הבית שקע וירד מתחת לגובה עשרה טפחים^[2]. ב)- כאשר הצדדים התנו בניהם שיסכימו לשיפוץ, שאז אם לא ניתן לסובב חפצים בצורה חופשית - ניתן לכפות על שיפוץ הבית. וכ"פ השולחן ערוך בסימן קסד סעיף ב.

הנתיבות בסימן קסד ס"ק א כתב: בכל מקום בו יש תועלת לשני הצדדים - כופים את שני הצדדים לממן את השיפוץ. אך זה רק כאשר עלול להיות היזק אחד מהשותפים בבניין, אך אם אין נזק אלא רק השבחה - לא ניתן לכפות על מימון השיפוץ^[3].

הט"ז (על סימן קסד סעיף א) כתב: "נ"ל, אם יש חשש סכנה בתקרת הבית, מחמת כובד בנין העליה שיפול על התקרה וישברנה - שחייב בעל העליה לתקנה".

הנתיבות בסימן קסד סעיף א כתב: "בירושלמי (מסכת בבא מציעא פרק י הלכה א) מבואר, שאם יש נזק ליסודות הבית - כל השותפים בבית צריכים להשתתף במימון התיקון. הנתיבות סיים: "והתימה על הפוסקים שלא הביאו דין זה". (אומנם כאמור לעיל, הרמ"א והט"ז הביאו יסוד זה, אם כי לא מהירושלמי).

לסיכום: לא ניתן לכפות על פינוי אומנם מדובר במבנה ישן, שלפי חוות דעת מומחים יש צורך לבצע חיזוקים משמעותיים בצורה כזו שכבר עדיף להרוס את הבניין ולבנות מחדש - ניתן לכפות על פינוי ובינוי.

 

חתימה לפני תביעה בבית משפט

בשלבים הראשונים של ההתארגנות, כל עוד ולא נגרם הפסד באי החתימה - אסור לאדם לחתום על פינוי בינוי כאשר התביעה תהיה בית משפט. לפי ההלכה (שולחן ערוך סימן כו סעיף א) כל סכסוך אזרחי יש לברר בבית דין^[4].

ככל ומדובר בחתימה על הסכמה לבירור בבית משפט, וככל ואין את התנאים המאפשרים כפייה על פינוי (למשל אין חוות דעת הקובעת שיש סכנה ביסודות הבית) - יש להימנע מאישור ההסכם. אבל בהינתן ותעמוד לפני הדייר הברירה או שתחתום או שתיתבע בבית משפט - בשלב זה ניתן לחתום, כי אדם יכול להציל את ממונו שלא יפסיד כספים, גם אם כתוצאה מכך יתבעו אחרים בבית משפט.

כך מבואר בדברי הדרכי משה בסימן שפח ס"ק ב: "וכתב הנמוקי יוסף פרק השותפין (מס' ב"ב דף ה: דיבור ראשון) מי שרואה שנזק רוצה לבוא עליו - יכול להציל עצמו, אף על גב דעל ידי זה יבוא הנזק לחבירו, אבל אם כבר בא עליו וגרמו לחבירו חייב".

הנימוקי יוסף חילק בין נזק שכבר נגרם, שאז אסור להעביר את הנזק לאחרים, אבל אם הנזק עוד לא נגרם, אלא רואה שבעתיד יתכן ויארע לו נזק - ניתן לנקוט בפעולה גם אם כתוצאה מכך ייגרם נזק לחברו.

דין זה מקורו בדברי הירושלמי (מסכת בבא קמא פרק ג הלכה א): "ראה אמת המים שוטפת ובאה לתוך שדהו, עד שלא נכנסו המים לתוך שדהו - רשאי לפנותן למקום אחר, משנכנסו - אין רשאי לפנותן למקום אחר". יסוד הדין הוא שמותר לאדם להציל את ממונו, גם אם בעקבות ההצלה ייגרם נזק לחברו. הפני משה ביאר: מותר לפנות את הנזק לכוון חבירו, כי זהו גרמא בעלמא.

וכך פסק הרמ"א בסימן שפח סעיף ב: "היה רואה נזק בא עליו (בבית משפט יתבעו את מי שנמנע מלחתום, כך שעלול להיגרם נזק כספי) - מותר להציל עצמו, (מותר לחתום), אף על פי שע"י זה בא הנזק לאחר". (למרות שבעקבות החתימה - היזם יתבע את ה-20% המתנגדים, וייגרם להם נזק בבית משפט, בכ"ז מותר לחתום).

וכ"פ ערוך השולחן (סימן שפח סעיף יג): "כל נזק שבא על האדם - אסור לסלק ממנו הנזק באופן שבזה יגיע נזק לחבירו, דאסור להציל עצמו בשל חבירו. ואם מציל עצמו בשל חבירו - חייב לשלם לחבירו, כמ"ש בסי' עד"ר. אבל קודם שבא הנזק, רק שרואה שהנזק מוכן לבא עליו - מותר להציל עצמו שלא יבא הנזק עליו, אף על פי שע"י זה בא הנזק לאחר... והטעם, דכל זמן שלא בא הנזק - אינו מביא הנזק לשל חבירו אלא מציל את עצמו, שאינו מניח את הנזק לבא אצלו, כגון שסותם פתחי שדהו, וממילא יבא הנזק למקום אחר, אבל כשכבר בא הנזק ומפנהו למקום אחר - הלא עושה בידים נזק לאחר".

הגר"מ אוירבך בספרו אמרי בינה (דיני אורח חיים סימן יג ס"ק ה) ביאר^[5]: "ואף בהיזק ממון מבואר ברמ"א (ח"מ סי' שפ"ח ס"ב) היה רואה נזק בא עליו - מותר להציל עצמו, אעפ"י שעי"ז בא הנזק לאחר... והיינו אם עושה מעשה בגוף המזיק לסלקו - אסור כשגורם בזה היזק לחבירו, אבל אם אינו עושה מעשה בדבר המזיק, רק להציל את שלו - ודאי דרשאי".

האגרות משה (יורה דעה חלק ג סימן צ) כתב יסוד חשוב: מותר לאדם לעשות דבר מותר גם אם בעקבות זאת אדם אחר יעשה איסור: "והטעם דליכא לפני עור נראה פשוט דאין לאדם להמנע מעשות אף דבר הרשות שלו, בשביל שמא יעשה אחד איסור ע"י מעשיו, דמאחר דעושה מעשה עצמו ועובר האיסור לקח ועשה בעצמו מעשה האיסור - ליכא בזה לאו דלפני עור".

לסיכום: יש לדרוש שהתביעה תתברר בבית הדין. אם רוב השכנים מתנגדים לבירור בבית הדין - אין לחתום על הסכמה, אלא רק לאחר שהקבוצה התגבשה, ויש איום תביעה בבית משפט.

 

לא תחמוד

הגמ' במסכת סנהדרין דף כה עמוד ב כתבה, שחמסן (לוקח חפץ מחברו ללא הסכמתו ומשלם את שוויו) - פסול לעדות מדרבנן. הגמ' הוסיפה: בהתחלה חכמים לא פסלו חמסן לעדות, כי הוא שילם את שוויו של החפץ, והמוכר  הסכים והתרצה למכור. אך למעשה, חכמים ראו שמתרבים המקרים בהם החמסנים לוקחים חפצים בכוח, וזורקים כסף לבעלים ללא הסכמתם, לכן חכמים החליטו לפוסל את החמסנים לעדות.

התוספות (שם ד"ה מעיקרא) שאלו: מדוע בהתחלה לא פסלו את החמסנים בגלל שעוברים על איסור לא תחמוד? התוס' ענו: לא עוברים על איסור לא תחמוד אם משלם כסף. לפי התירוץ הראשון של התוס', איסור לא תחמוד שייך רק כאשר עובר גם על לא תגזול, וזה כאשר הוא לא משלם כלום, אך אם הוא משלם למוכר, גם אם הפציר בו - לא עובר על לא תחמוד. אומנם התוס' בתירוץ השני כתבו: אם הקונה אומר שהוא מסכים למכור - לא עובר על לא תחמוד, ואם לא אמר שמסכים למכור - עובר על לא תחמוד.

הסמ"ע בסימן לד ס"ק לב כתב, כפי ההסבר הראשון של התוספות: "וכל הנותנים דמים - אינם עוברים אלאו דלא תחמוד, כי לא תחמוד בלא דמי משמע, וכן האמת, כן כתבו התוספות (סנהדרין כ"ה ע"ב ד"ה מעיקרא), "ואינם גוזלים בכח, אלא משתדלים מהבעלים עד דיהבי להו בלא דמים".

יסוד המחלוקת הוא בהסבר דברי הגמ' במסכת בבא מציעא דף ה עמוד ב: "לא תחמד לאינשי - בלא דמי משמע להו". הרמב"ם (דבריו יובא בהמשך) ביאר: אנשים חושבים בטעות שאיסור לא תחמוד שייך כאשר אדם משכנע את חברו לתת לו מתנה בלי לשלם, אך באמת איסור לא תחמוד הוא גם בשכנוע ומתן כסף למוכר. אבל התוספות בהסבר הראשון ביארו: ההבנה של העולם שהובאה בגמ' במסכת בבא מציעא דף ה - היא נכונה.

אומנם לדעת הרמב"ם (הלכות גזלה ואבדה פרק א הלכה ט), אדם שמשכנע ומהפציר בחברו שימכור לו דבר מסוים, והחבר משתכנע ומסכים למכור, (כי הוא מקבל הרבה כסף, כפי שכתב הרמב"ם: שנתן לו דמים רבים"), כך שהחפץ בפועל עבר לידי המשכנע - המשכנע עבר על איסור לא תחמוד. וכ"פ הטור והשולחן ערוך בסימן שנט סעיף י. וכ"פ ערוך השולחן בסימן שנט סעיף ט.

כך כתב הרמב"ם: "כל החומד עבדו או אמתו או ביתו וכליו של חבירו, או כל דבר שאפשר לו שיקנהו ממנו, והכביד עליו ברעים והפציר בו עד שלקחו ממנו, אף על פי שנתן לו דמים רבים - הרי זה עובר בלא תעשה שנאמר (שמות כ' י"ד) לא תחמד, ואין לוקין על לאו זה מפני שאין בו מעשה, ואינו עובר בלאו זה עד שיקח החפץ שחמד".

אך בעניינינו, למרות שהשכנים משכנעים ומפצירים בחבריהם לאשר את תוכנית פינוי בינוי - אין בכך איסור לא תחמוד, כי כאן המשכנע לא חומד את רכוש חברו, אלא הוא מעוניין לחדש ולחזק את ביתו שלו, ולשם כך הוא זקוק להסכמת שכנו, שיסכים גם שכל אחד לעצמו יקבל דירה חדשה עם תשתיות מתאימות. אומנם במקרים בהם השכן מתנגד לפינוי בגלל סיבה סבירה (למשל בגלל סיבה בריאותית) - אין טעם ותועלת בשכנוע ובהפצרה.

להרחבה בגדרי איסור לא תחמוד  - ניתן לעיין במאמר על נושא זה.

לסיכום: אין איסור לא תחמוד לשכנע את שכניו להסכים לחתום על תוכנית פינוי בינוי, כי המשכנע לא מעוניין בנכס של אדם אחר, אלא מעוניין לחדש את דירתו.

 

התנגדות שכנים לתוכנית

יתכנו מספר סיבות מדוע יש שכנים שמתנגדים לתוכנית פינוי בינוי: א)- אנשים מבוגרים שהפינוי מפריע להם, ויכול חלילה לגרום לבעיה בריאותית. ג)- התנגדות להוספת דיירים חדשים. ד)- חסימת נוף. ה)- צרות עין, או מריבה, או רצון לקבל פיצוי כספי גדול יותר. (לעיל הובא הסבר להתנגדות בגלל הטרחה שבמעבר).

התייחסות לסוגי התנגדויות אלו - ניתן לראות בהרחבה במאמר שנקרא תמ"א 38

 

כפייה לאישור התוכנית

כאמור לעיל, לאחר שמתקבלת חתימה של 80% מהדיירים, היזם תובע (בשם הדיירים) בבית משפט את הדיירים שמתנגדים לתוכנית, (תביעה נזקית), ובית המשפט יכול לאשר פיצויים רחבים בגין הנזק שנגרם לדיירים כתוצאה מכך שהתוכנית לא מתקדמת. הדיירים יעדיפו לאשר את התוכנית ולא לשלם את הפיצויים. השאלה לדיון היא, האם אין בכפייה זו משום איסור גזל, והאם ניתן ליהנות מהשקעה בפרויקט פינוי בינוי, למרות שהוא אושר בכפייה (ביחס למספר שכנים מסוים שהתנגדו לתוכנית).

דיון זה מובא בגמ' במסכת בבא בתרא דף מח עמוד א, שאם כפו על אדם למכור נכס, והוא בסופו של הסכים וקיבל פיצוי כספי - המכירה תקפה.

כך מובא בגמ': "אמר רב הונא: תליוהו וזבין - זביניה זביני; (המכירה חלה גם אם היא נעשתה באונס, כגון שתלו את המוכר עד שהסכים למכור). מ"ט? ...אלא סברא הוא, אגב אונסיה גמר ומקנה". (בהתחבר קבלת המעות יחד עם האונס, אנו אומרים שיש אומדן דעת שאדם יסכים למכור בלב שלם ולקבל מעות ובכך לסיים את האונס).

הנתיבות בסימן רה ס"ק יח כתב: גם אם האדם לא מקבל כסף בתמורה למכירה, אלא מקבל דבר אחר בתמורה - נחשב למכירה שתקפה, כי אגב שווה הכסף הוא מסכים לעסקה^[6].

הרמב"ם (פרק י הלכה ג) כתב: פשרה דינה כמכר, שכן התובע חושש שמא יפסיד בתביעתו וגם הנתבע חושש שמא יצטרך לשלם הכל, לכן גם התובע וגם הנתבע מתפייסים בפשרה. וזהו מכר ממש, שכל צד מוכר לשני את הזכות התיאורטית שיש לו בתביעה בתמורה לפשרה. לכן אם אנסוהו עד שהתפשר - הפשרה חלה, אא"כ מסר מודעה וכתוב במודעה שהעדים יודעים על האונס. וכ"פ השולחן ערוך בסימן רה סעיף ג. לכן גם אם הפינוי נעשה בפשרה מאולצת - יש לכך תוקף.

המאירי (מסכת בבא בתרא דף מט עמוד א) סייג, שהעסקה תקפה רק אם האדם הסביר היה מסכים לעסקה כעין זו: "כל שכתבנו שנתינת מעות גוררת את הלב להיות גומר מקנה, לא נאמרו הדברים אלא במקום שנתינת המעות ראויה בו אצל כל בני אדם, וזה לא היה רוצה בהם, וכשאנסוהו ונתנו לו מעות - חזר לו לנהג העולם, וגמר והקנה, אבל כל שאין נתינת מעות ראויה בו, אפילו חדש זה במנהג ונתן מעות - אין זה כלום".

מכאן שעל בית הדין לבחון, האם העסקה כפי שמוצעת הגונה וסבירה. בית הדין לא יאשר עסקה אם התוכנית לא מגובשת מבחינה כלכלית, או אם היזם לא נתן לדיירים בטחונות וערבויות הנדרשות בכדי להגן על זכויות דיירי הבניין. במקרי אלו ההתנגדות לתהליך היא סבירה, ולכן לא ניתן לקדם את התוכנית בניגוד לרצונם, וע"פ דברי המאירי, גם אם יש מתן פיצוי כספי - המכירה לא חלה.

הגמ' במסכת בבא קמא דף סב עמוד א הוסיפה: במכירה שנעשית באונס - המכירה תקפה רק אם המוכר בסוף נתן את הסכמתו למכירה. הבית יוסף (סימן רה סעיף א) העיר: אין צורך שהמוכר יאמר בפועל 'רוצה אני', אלא אם הוא קיבל מעות בשתיקה - נחשב כאילו אמר 'רוצה אני'.

וכ"פ השולחן ערוך בסימן רה סעיף א: "מי שאנסוהו עד שמכר ולקח דמי המקח, אפילו תלוהו עד שמכרו - ממכרו ממכר, בין במטלטלים בין בקרקע, שמפני אונסו גמר והקנה, אף על פי שלא לקח הדמים בפני העדים".

לסיכום: אם בעל הדירה הסכים לקבל פיצוי כספי או שווה ערך כספי - יש תוקף לחתימה על אישור פינוי בינוי גם אם היא נעשית מתוך כפייה של בית המשפט. זאת בתנאי שמדובר בעסקה הגונה וסבירה, שהאדם הסביר היה מסכים לעסקה כעין זו. ובתנאי שלא מדובר על החריגים שיש להם זכות להתנגד לתוכנית. (בעיות בריאותיות, או חוסר כדאיות כלכלית וכו').

 

[1] כך מובא בגמ': "הנהו בי תרי דהוו דיירי, (שני אחים שחילקו בניהם את הבית שקיבלו בירושה), חד הוה דייר עילאי וחד הוה דייר תתאי, (אח אחד גר בקומה למעלה, ואח שני גר בקומה למטה). איתבר תתאי, (רש"י ביאר: קירות הבית למטה שקעו, כך שהתקרה הונמכה, והשני הוצרך להתכופף בכדי להיכנס לבית). א"ל תתאי לעילאי: תא ונבנייה, א"ל: אנא שפיר קא דאירנא". (הדייר בקומה למטה מבקש מהדייר בקומה למעלה שישתתף עמו בעלות שיפוץ הבית, אך הדייר מהקומה למעלה מסרב, כי ביתו עומד בצורה סבירה).

א"ל: איסתריה אנא ואבנייה, (הדייר למטה מציע שיהרוס את הבית, ויבנה את הבית מחדש על חשבונו). אמר: לית לי דוכתא למידר בה. (הדייר מהקומה למעלה מסרב לכך, כי אין לו מקום חלופי לשהות בו בזמן השיפוץ). א"ל: אנא אוגר לך דוכתא, (הדייר למטה מציע להשכיר לו דירה על חשבונו), א"ל: לא טרחנא". (הדייר למעלה מסרב לטרוח לעבור דירה).

"לא קא מתדר לי, (הדייר למטה טוען שאינו יכול לגור בבית, כי הבית שקע). שוף אכריסך ועול, ושוף אכריסך ופוק. (הדייר מהקומה למעלה יכול לומר לדייר למטה שיתכופף בכניסה וביציאה לבית, ולכן הוא מסרב לשתף פעולה עם השיפוץ). אמר רב חמא: בדינא קא מעכב". (רב חמא פסק, ככל ויש אפשרות לגור בבית, גם אם זו אפשרות דחוקה - לא ניתן לכוף את הדייר למעלה שייצא מביתו, לצורך ביצוע השיפוצים).

"והני מילי דלא מטו כשורי למטה מעשרה, אבל מטו כשורי למטה מעשרה - מצי א"ל: למטה מי' רשותא דידי הוא ולא משעבד לך". (אם התקרה ירדה מתחת לעשרה טפחים, זהו שיעור שלא ראוי למגורים, והדייר למטה יוכל לכפות על הדייר למעלה שיסכים לשיפוץ, כי אם הדירה שוקעת יוצא שהדירה למעלה נכנסת לרשותו של הדייר למטה, כך שהוא יוכל להתנגד לכך שהדייר למטה גר ברשותו).

"וה"מ דלא אתנו גבי הדדי, אבל אתנו גבי הדדי - סתרי ובנו". (אם הצדדים התנו בניהם שאם הבית ישקע העליון יצטרך להתפנות מהבית עד לסיום השיפוצים - העליון מחויב לאפשר את השיפוצים כפי שהתנה, למרות שהבית לא ירד למטה מעשרה טפחים).

"וכי אתנו בהדי הדדי - עד כמה? (אם היה תנאי בין הצדדים, אך לא נקבעו המידות המדויקות, מתי יוכל התחתון להוציא את העליון)? אמרו רבנן קמיה דרבה משמיה דמר זוטרא בריה דרב נחמן דאמר משמיה דר"נ, כאותה ששנינו: רומו כחצי ארכו וכחצי רחבו". (מודדים את האורך וכן את רוחב החדר, מחלקים לשניים, וזה שיעור של גובה התקרה. למשל בית באורך שלושה על שלושה מטרים, נחבר את מידת האורך {שלושה מטרים} ואת מידת הרוחב, {שלושה מטרים, ס"ה שישה מטרים}, ונחלק לשניים - יצא שהגובה צריך להיות שלושה מטרים, ואם הקירות שקעו לפחות משיעור זה - ניתן לכפות על שיפוץ).

"אמר להו רבה, לאו אמינא לכו: לא תיתלו ביה בוקי סריקי ברב נחמן? (השיעור הנ"ל נאמר על קבלן שבונה בית שיבנה בשיעור זה, אך כאן מדובר על בית שנהרס והשיעורים שונים)?  הכי אמר ר"נ: כי דדיירי אינשי. (ככל ואנשים סבירים יכולים לגור - לא ניתן לשפץ בכפייה, אך אם אנשים לא רגילים לדור במצב של שקיעת הבית - ניתן לכוף על השיפוץ). וכמה? אמר רב הונא בריה דרב יהושע: כי היכי דעיילי איסוריתא דמחוזא והדר". (שיעור שניתן לזוז עם חפצים בצורה סבירה, לכן אם ניתן להכניס חבילות קנים ארוכות, ולהסתובב עמם  מבלי להיתקע בתקרה - לא ניתן לכפות על השיפוץ).

הראשונים נחלקו בהבנת דברי הגמ', כמבואר בהרחבה בסימן קסד סעיף ב.

[2] הגר"א וסרמן (קובץ שעורים בבא בתרא אות לז) הקשה: אם רצפת הבית של העליון שקעה לתוך חלל ביתו של התחתון - מדוע רק אם ירד מתחת לגובה עשרה טפחים יש חובת שיפוץ, הרי יכול בעל הדירה למטה לומר לדירה למעלה שהוא כלל אינו מעוניין שהרצפה שלו תיכנס לתוך רשותו?

[3] הנתיבות בסימן קעח ס"ק ג עוד כתב: "ואפילו בשנים שאינן שותפין, כל שיש דבר שהוא מוכרח לשניהן, ואין האחד רוצה לעשותו - יכול השני לכפותו... ולזה נראה לפענ"ד, דה"ה בבית המשותף שנפל, ולא נשאר רק הקרקע, ואינו עומד לשנות הקרקע לדבר אחר רק לבנין - שיכול לכופו לבנות, דהוי כמציל מההיזק, דאחד יכול לכוף לחבירו כמו שכתבתי לעיל, ואין לדמותו למי שרוצה להשביח נכסי שותפות, שאין יכולים לכפות זה את זה, דזה אינו, דכיון שאינו עשוי לשנותו לדבר אחר - מופסד ועומד הוא, וכהצלה מנזק דמיא".

[4] הרמב"ם (הלכות סנהדרין פרק כו הלכה ז) כתב: "כל הדן בדייני עכו"ם ובערכאות שלהן, אע"פ שהיו דיניהם כדיני ישראל - הרי זה רשע, וכאילו חרף וגדף, (הסמ"ע בס"ק ג ביאר: "ילפינן לה, מדכתיב בפרשת האזינו {דברים ל"ב ל"א} כי לא כצורנו צורם ואויבינו פלילים, כשאויבינו פלילים - זהו עדות לעילוי יראתם"), והרים יד בתורת משה רבינו, (הסמ"ע בס"ק ד ביאר: "דמדהניח דייני ישראל והלך לפני דייני גוים - מראה כאילו תורת מרע"ה ומשפטיו אינו אמת ח"ו")", שנאמר ואלה המשפטים אשר תשים לפניהם - לפניהם ולא לפני עכו"ם, לפניהם ולא לפני הדיוטות, היתה יד העכו"ם תקיפה, ובעל דינו אלם, ואינו יכול להוציא ממנו בדייני ישראל - יתבענו לדייני ישראל תחלה, אם לא רצה לבא - נוטל רשות מבית דין ומציל בדיני עכו"ם מיד בעל דינו".

מדברי הרמב"ם מבואר, שישנן שתי בעיות בהליכה לערכאות: א)- איסור הכתוב בתורה 'לפניהם ולא לפני גויים'. ב)- איסור חילול השם, שמייקר את חוקיהם, וכאילו חירף וגידף והרים יד בתורת משה. בעיה נוספת שיכולה להיגרם בהליכה לערכאות, היא איסור גזל, שמוציא דבר מחברו שלא היה מקבל אילו היה דן בדין תורה.

[5] האמרי בינה הביא את דברי המגן אברהם (סימן קנו ס"ק ב): מכך שרבי שמעון בר יוחאי ברח למערה, למרות שיתכן והרומאים יצערו את אשתו, שתגלה היכן רשב"י מתחבא - ניתן ללמוד, "שמותר לו לברוח כשיש סכנת נפשות, אף על פי שמתוך זה גורם צער לחבירו".

[6] אונס לקנות - העיטור (אות מ' מודעא מא.) כתב: אם אנסוהו לקנות - לא קנה. רק אם אנסוהו למכור אנו אומרים תליהו וזבין, המכירה תקפה, שכן אגב האונס גמר ומקנה, משא"כ באונס לקנות. לכן אם אדם טוען שרכש דבר מסוים בגלל לחץ - טענתו מתקבלת. וכ"פ הרמ"א בסעיף יב: "וכל זה מיירי באנסוהו למכור, דאמרינן אגב אונסיה גמר ומקני; אבל אנסוהו לקנות - אינו קנין".

החתם סופר (חלק ז סימן כה) הסביר: "במקנה (מוכר באונס) - לא אמרינן שדעתו להקנות לחבירו כלל, אלא סילוק שמסלק עצמו משלו אגב אונסיה וממילא זכה אידך, אבל קנין לא שייך אם אין דעתו לקנות אינו קונה בעל כורחו".

כלומר יש לחלק בין מוכר לבין קונה. המוכר לא צריך לבצע קניין, הוא רק מסלק את עצמו, ואז הקונה זוכה, אבל הקונה צריך לבצע קניין, ולא ניתן לבצע קניין ללא גמירות דעת, ולכן קונה איננו קונה באונס, ללא שיש רצון וגמירות דעת לבצע את הרכישה.

בשו"ת שואל ומשיב (מהדורה תניינא חלק ד סימן קנא) ביאר: "דאנסוהו לקנות - אינו קונה, נראה דהטעם, משום דכל שאנסוהו לקנות הוא צריך לתת מעות בשביל זה, וזה אינו כמו זבין, דהא צריך לתת מעות והו"ל תלוה ויהיב ולא מהני". כלומר הקונה נותן כסף ונחשב לנותן מתנה, ומתנה באונס - לא מועילה. (מתנה באונס לא חלה. אדם שנתן מתנה לחברו - אין כלל צורך שהעדים ידעו שהוא אנוס, אלא מספיק שהוא יגלה בדעתו שאין רצונו לתת את המתנה או את הגט, והמתנה לא תקפה, כי במתנה הנותן לא מקבל תמורה למתנתו, ולכן אין גמירות דעת לתת מתנה באונס).

לכאורה במקרה כאן, לא מדובר בבעל דירה שמקבל כסף, אלא הוא קונה דירה חלופית, וכאמור לפי דברי העיטור והרמ"א, אונס בקנייה - לא תקף. אך על פי דברי הנתיבות שהובאו לעיל יש לומר, שאם בעל הדירה מקבל שווה כסף בצורה של דירה חדישה ששווה יותר, יש לראות בכך מכירה שיש לה תוקף.