בית הדין

כד כסלו התשפ | 22.12.19

הרב ישועה רטבי

השכרת דירה לשוכר חלופי

בגמ' במסכת בבא מציעא דף עט עמוד ב מובא: "תנו רבנן: השוכר את הספינה ופרקה לה בחצי הדרך - נותן לו שכרו של חצי הדרך, ואין לו עליו אלא תרעומת". (הגמ' בהו"א הבינה: מדובר באדם ששכר ספינה בסכום מסוים, בכדי להוביל סחורה למקום מסוים, אך השוכר באמצע הדרך עצר בנמל אחר, ופירק את הסחורה באותו נמל - על השוכר לשלם רק מחצית מהסכום שנקבע בניהם, שכן הוא נסע בספינה רק חצי מהדרך. המשכיר רק יכול להתרעם על כך שהפסיד מחצית מהשכר).

"היכי דמי, אילימא דקא משכח לאגורה - אמאי אית ליה תרעומת? (אם המשכיר מצא שוכר אחר שהסכים לשכור את הספינה, מדוע הוא יכול להתרעם, הרי אין לו הפסד), ואי דלא קא משכח לאגורה - כוליה אגרה בעי שלומי"? (אם המשכיר לא מצא שוכר חלופי - עליו לשלם עבור כל זמן השכירות. התוס' {ד"ה כוליה} העירו: צריך לשלם על מחצית מהזמן רק כפועל בטל, שכן הספינה לא עובדת, וצריך השוכר לשלם למשכיר את הסכום שהיה מוכן לקבל בכדי שספינתו לא תעבוד).

"לעולם דקא משכח לאגורה, אלא אמאי אית ליה תרעומת - משום רפסתא דספינתא. (יש שחיקה לספינה כאשר שני שוכרים צריכים להוציא ולהכניס מטען). אי הכי, טענתא מעלייתא הוא, וממונא אית ליה גביה"?

"אלא מאי פרקה - דפרקה לטועניה בגויה". (רש"י הסביר את המקרה המובא בברייתא: אדם שכר ספינה על מנת להוביל משא למקום מסוים. השוכר התנה שיוכל באמצע הדרך להוסיף משא, ובהתאם לכך גם יוסיף בתשלום השכירות. ובאמת השוכר פירק משא נוסף לגווה, דהיינו הכניס משא נוסף לתוך הספינה. על השוכר להוסיף שכר למשכיר עבור המשא שהכניס באמצע הדרך).

"אלא מאי תרעומת? - משום שינוי דעתא". (המשכיר בעל הספינה נמצא יחד עם השוכר בספינה, והוא שיער את הזמן בו הספינה תחזור אליו, וכעת בגלל הוספת המשא, הספינה תתעכב עוד, על כך יש לו תרעומת).

התוס' (ד"ה דפרקיה) הסבירו בשם רבנו חננאל את המקרה המובא בברייתא: השוכר באמצע הנסיעה מכר את הסחורה שלו לאדם אחר. כעת הקונה מעוניין באמצע הדרך להשכיר את הספינה בכדי להגיע ליעד שתכנן השוכר הראשון. לכן השוכר הראשון ישלם רק עבור מחצית הנסיעה, והמשכיר יכול להתרעם על כך שהשוכר הראשון הביא שוכר חלופי, ויתכן והוא יותר קשה מהשוכר הראשון. כך הסבירו הרי"ף (דף מט:), והרמב"ם (הלכות שכירות פרק ה הלכה ד). וכ"פ השולחן ערוך בסימן שיא סעיף ו.

הרמב"ם (שם הלכה ה) למד מדברי הגמ' הנזכרים, כי במקרה בו אדם השכיר בית לחברו לזמן מסוים - יכול השוכר (באמצע זמן השכירות) להשכיר את הדירה לאחרים, בתנאי שמספר בני הבית שיש לשוכר השני הוא כמניין בני הבית שיש לשוכר הראשון. (מובא בנימוקי יוסף דף מט. ד"ה דפרקה).

גם הבית יוסף (בסימן שיב סעיף ז) למד מגמ' זו, שיכול השוכר להביא שוכר חלופי בשני תנאים: א)- לא ייגרם כל הפסד למשכיר. ב)- השוכר החלופי הוא הגון מאוד. כך כתב הבית יוסף: "והיכא שהשוכר רוצה לצאת, ולא הודיעו קודם לכן, ויש שוכר אחר שרוצה ליכנס לדור בבית שהניח זה, נראה דכיון שאין המשכיר מפסיד כלום - אינו יכול לעכב על ידו, ואפילו היה שכור בידו לזמן קצוב ויצא בתוך הזמן... ומיהו אם השוכר שרוצה ליכנס בבית אינו הגון מאד - יכול המשכיר לומר, אלו הודעתני קודם, הייתי מבקש אדם הגון מאד שישכרנו".

אומנם הדרכי משה בס"ק א כתב בשם המרדכי (מס' ב"מ סימן שנז): לדעת מהר"ם (שו"ת מהר"ם מרוטנברג סימן תרפ), השוכר הראשון יכול להשכיר לשוכר השני גם במידה ויש לשוכר השני יותר בני משפחה, שהרי גם השוכר הראשון יכול היה להוסיף אנשים כרצונו.

הדרכי משה פסק כדברי הרמב"ם, "משום דכל ספיקא דדינא - קרקע בחזקת בעליה עומדת. וכן פסק המרדכי (מס' ב"מ סימן שמה) "דלא יוכל להשכירו אלא לדכוותיה ולא לדקשה ממנו". וכ"פ השולחן ערוך בסימן שטז סעיף א.

כסף הקדשים (על סעיף א) הסביר: הטעם מדוע אסור להכניס שוכר שני שיש לו יותר בני משפחה, הוא בגלל שיהיו יותר נזקים מעוד בני משפחה, נזקים אלו נחשבים כמתה מחמת מלאכה, כך שיגרם הפסד למשכיר שלא יוכל לחייב את השוכר, לכן במידה ויש חוזה ברור שהשוכר צריך לשלם על כל הנזקים, ולהחזיר את הדירה למצב כפי שהייתה בשעה שקיבל את הדירה, שוב אין עוד נזק למשכיר, כך שיש להגדיר זאת כזה נהנה וזה אינו חסר, וכופים על מידת סדום, לפיכך גם לדעת הרמב"ם, יכול השוכר להכניס שוכר שני עם בני משפחה מרובים.

הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ה הלכה ה) הוסיף: יש סתירה בין דברי הגמ' לעיל שהתירה לשוכר להשכיר לשוכר שני, ובין דברי הגמ' במסכת בבא מציעא דף כט עמוד ב שקבעה: "אין השואל רשאי להשאיל, ואין השוכר רשאי להשכיר^[1]". (וכ"פ המחבר בסימן שז סעיף ד).

הרמב"ם הסביר: הגמ' שאסרה לשוכר להשכיר לאחר, התייחסה לשכירות מיטלטלין, שיש איסור לשוכר להשכיר את המיטלטלין לאדם אחר, שכן יתכן והמשכיר מקפיד שהכלי יהיה רק בידו ולא ביד אדם אחר, שיכול לקלקל את הכלי או לאבד את הכלי, ואדם מקפיד שכליו לא יהיו ביד אחר, הבעלים נתנו רשות רק לשוכר או לשואל ולא לאחרים, ואסור לו לעבור על דעת הבעלים, אבל הגמ' שהתירה לשוכר להשכיר לאחר, התייחסה לשכירות בית, כאן אין חשש להכניס שוכר שני, כי השוכר הראשון יכול להתנות עם השוכר השני, שיחזיר את הבית בצורה תקינה כמו שהוא קיבל, כך שהשוכר השני מתחייב לשלם על כל נזק שיגרם לדירה.

וכן כתב הרשב"א (חלק א סימן אלף קמה): רק במטלטלים אנו אומרים שאסור לשוכר ולשואל להשכיר ולהשאיל, מכיוון שניתן להבריחם, והמשאיל לא מוכן שהמטלטלים שלו יהיו אצל אדם אחר, (כמו כן במטלטלים יש חשש שיאבדו או יגנבו), אבל השוכר או השואל קרקע - יכול להשכיר או להשאיל לאחרים, שכן לא ניתן להבריח קרקע. הרשב"א הביא לכך שתי הוכחות כפי שמבואר בהערה^[2].

הסמ"ע בסימן שטז ס"ק א ביאר: "ואף על גב דשם אמרו דיש להספן עליו תרעומות, היינו משום דהספן דר עם השוכר בספינה יחד, ויכול לומר דעתי היתה נוחה בך יותר מבזה, משא"כ במשכיר ביתו, דאיירי דהמשכיר אינו דר עם השוכר בביתו, ויש בו משום אל תמנע טוב מבעליו (משלי ג כז)".

השלכה מעשית: שוכר שרוצה להשכיר את ביתו לאחרים יכול לעשות זאת רק אם הדירה לא מרוהטת ואין מטלטלים בדירה, אבל אם המשכיר השאיר חלק מהמטלטלים - אסור לשוכר להשכיר לאדם אחר. בוודאי כאשר יש דברי אומנות שיכולים להתקלקל (תמונות, עציצים וכד').

הרמב"ם הוסיף: במידה והמשכיר אמר לשוכר שהוא מעוניין להשתמש בדירה, וברגע שיעזוב את הדירה שלא ישכיר לאחרים, אלא יחזירהו לבעלים - אסור לשוכר להשכיר לאחרים, "שזה באל תמנע טוב מבעליו, עד שאתה משכירו לאחר - תניח לזה ביתו".

אומנם הרמב"ם ציין, שיש דעה הסבורה, שאסור לשוכר להשכיר לאחרים: "ויש מי שהורה שאינו יכול להשכירו לאחר כלל, ויתן שכרו עד סוף זמנו. ולא יראה לי שדין זה אמת. השגת הראב"ד: יש בדורינו אומרים כן, שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם".

המגיד משנה הסביר את שיטת הראב"ד: יש לחלק בין השכרת ספינה ובין השכרת דירה. בהשכרת ספינה - בעל הספינה נמצא יחד עם השוכר השני, והוא ידאג וישים לב שהשוכר השני לא יקלקל את הספינה, אבל בהשכרת דירה - הבעלים לא נמצאים בדירה יחד עם השוכר השני, ויש חשש שהשוכר השני יקלקל את הדירה^[3].

המגיד משנה סיים: "ומ"מ טענתם חלושה מאד, שהרי זה השוכר השני אם הזיק ישלם, ואין מצוי היזק בקרקע שיאמר בו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר"^[4].

הדרכי משה בס"ק א כתב: גם המרדכי (מס' ב"ב סימן תקכ"ט) סבור כדברי הראב"ד, שלא ניתן להשכיר לאחר. "ואם דר בו אחר - חייב להעלות שכר למשכיר. ואם אין השוכר הראשון רוצה לדור בו - צריך ליתן למשכיר כל השכירות ולא יוכל להשכירו לאחרים, והני מילי שאין המשכיר מוצא אחרים שישכרו ביתו, אבל מוצא אחרים שישכרו - אין השוכר חייב ליתן לו רק מה שדר בו. אבל אם הקדים השוכר למשכיר, אפילו מוצא המשכיר לאשכוריה לאחרים - אין צריך להחזיר לו כלום"^[5].

ערוך השולחן (סעיף ב) כתב: "והנה בזה ודאי גם הרמב"ם מודה, שאם ידוע שזה האיש שרצונו להשכירו הוא מחריב דירות, או שהוא אלם, או בעל מריבות, או אינו מתנהג בנקיות, וכיוצא בזה - ודאי שהמשכיר מוחה בו מלהשכיר לזה. אמנם המשכיר אינו נאמן לומר שהוא כן בלא ראיה משכני האיש הזה, וכן לשונא של המשכיר - אינו יכול להשכירו".

הדין למעשה היום - הפתחי חושן (שכירות פרק ד הערה כב) כתב: "וכבר כתבתי בכמה מקומות, שבמקום שיש מנהג - הולכין אחריו, ובארץ ישראל בזמננו בדירות מוגנות - אין לשוכר רשות להשכיר, וכ"ש כשיש סעיף בחוזה, ושמעתי שיש מערימים שאינם מקבלים שכר, אלא שנותן לו מתנה, ואם בלא"ה לא היה נותן לו - נראה שאינו מועיל ואסור".

אם כתוב בחוזה במפורש, שאסור לשוכר להשכיר את הדירה - החוזה תקף ככל תנאי שבממון, ואסור לו להשכיר לאחרים. הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ז הלכה א) פסק, שכל הסיכומים הכתובים בחוזה השכירות - יש להם תוקף: "כשם שמתנה אדם כל תנאי שירצה במקח וממכר - כך מתנה בשכירות, שהשכירות מכירה לזמן קצוב היא". וכ"פ השולחן ערוך בסימן שטו סעיף ב.

סיכום המקרים בהם אסור להכניס שוכר חלופי:

• א. אם יכול להיגרם נזק למשכיר, כגון שיש יותר בני משפחה לשוכר השני. (שולחן ערוך סימן שטז סעיף א).
• ב. אם השוכר השני אינו הגון מאוד, ויש חשש שלא ישלם את דמי השכירות בזמן. (בית יוסף בסימן שיב סעיף ז).
• ג. אם השוכר השני אלים, רב עם אנשים, או לא נקי - לא ניתן להשכיר. (ערוך השולחן סימן שז סעיף ב).
• ד. אם כתוב בחוזה במפורש שאסור לשוכר להשכיר לאחר. (שולחן ערוך בסימן שטו סעיף ב).
• ה. בדירה מרוהטת - אסור להשכיר, כי במטלטלים חל הכלל שאסור לשוכר להשכיר. בוודאי כאשר יש דברי אומנות שיכולים להתקלקל (תמונות, עציצים וכד'). (רמב"ם הלכות שכירות פרק ה הלכה ה).
• ו. משכיר שמבקש להשכיר לעצמו - יש לו זכות קדימה. (שולחן ערוך סימן שטז סעיף א).
• ז. כאשר מנהג המקום לא להשכיר לאחרים, כפי המנהג שיש היום במדינה. (פתחי חושן, שכירות, פרק ד הערה כב).

[1] במסכת גיטין דף כט עמוד א מובא: "(המשנה כתבה:) ואם אמר לו: טול לי הימנה חפץ פלוני (- לא ישלחנו ביד אחר). אמר ריש לקיש, כאן שנה רבי: אין השואל רשאי להשאיל, ואין השוכר רשאי להשכיר". רבי יוחנן הוסיף, שהלכה זו "אפילו תינוקות של בית רבן יודעים אותה". וכ"פ הרמב"ם (הלכות מכירה פרק כג הלכה ח): "ואין השוכר רשאי להשכיר".

[2] הרשב"א הוכיח זאת מדברי הגמ' לעיל ע"פ הסבר רבנו חננאל: שוכר ספינה שמכר את הסחורה שלו באמצע הנסיעה לאדם אחר - המשכיר יכול להתרעם על כך שהשוכר הראשון הביא שוכר חלופי, ויתכן והוא יותר קשה מהשוכר הראשון, אך לא ניתן למנוע זאת.

הרשב"א עוד הביא לכך הוכחה מדברי המשנה במסכת מעשר שני פרק ה משנה ט: מעשה ברבן גמליאל שהיה בספינה ונזכר שלא עישר פירותיו, רבן גמליאל חשש שמא יאכלו מפירות אלו, לכן עישר בספינה, ר"ג אמר: המעשר ראשון יהיה שייך לרבי יהושע בן חנניה, שהיה לוי. אך רבי יהושע לא יכל לקנות את המעשר במשיכה, שכן הפירות אינם לידו, לכן רבי יהושע שכר את מקום הפירות מר"ג, שהרי שכירות נקנית בכסף, נמצא שהמקום היה שייך כעת לרבי יהושע, והפירות קנויים לו מדין חצר. לאחר מכן רבי יהושע השוכר השכיר את המקום לרבי אלעזר בן עזריה שהיה כהן בכדי לזכות לו תרומת מעשר. מכאן ששוכר יכול להשכיר לשוכר שני.

[3] הדרכי משה בס"ק ב העיר: "ומשמע מדברי המגיד משנה, שלדעת הרמב"ם, אפילו נשאר המשכיר עמו בבית השוכר - אפילו הכי יכול השוכר להשכירו לאחר, ואין לו עליו אלא תרעומת כמו בספינה".

[4] המחבר לא הביא את דברי הראב"ד, כך שלא ניתן לומר קים לי כשיטת הראב"ד שלא הובאה בשו"ע.

[5] הבית יוסף בסימן שיב דחה את כל האמור בתשובה זו, בגלל דברי הרמב"ם הנזכרים.