בית הדין

י חשון התשפא | 28.10.20

הדיון יתקיים בבית הדין בארץ חמדה גזית ירושלים.

מבוסס על פסק דין שניתן בתיק זה בהרכב הדיינים:

הרב עדו רכניץ, הרב שמעון גרבוז והרב ישועה רטבי

רקע

התובעים הינם בעלי דירה, והנתבע שכר מהם את הדירה לצורך הפעלת בית כנסת למשך עשר שנים. בעקבות הנחיות משרד הבריאות בית הכנסת היה סגור במשך חודשיים בשל מגפת הקורונה, והנתבע לא שילם שכ"ד על תקופה זו.

טענות התובע

שכר דירה עומד על 6,500 ש"ח לחודש. השוכר לא שילם על חודשים מאי ויוני. התובע הוסיף שהוא פוטר מעבודתו, וההכנסה היחידה למשפחתם, זו ההכנסה משכירות דירה זו.  התובע הפקיד צ'יק אחד שהוא קיבל מהנתבע, ובתגובה הנתבע ביטל את שאר הצ'יקים, לפיכך הוא תובע את תשלום דמי השכירות, וכן קנס עבור האיחור בתשלום השכירות בסך מאה ש"ח ליום איחור.

התובע הוסיף: אם בית הדין יכריע שהשוכר פטור מלשלם - אז הוא מבקש לבטל את השכירות, מדין מקח טעות, ובכוונתו לסלק את השוכר מהמקום.

טענות הנתבע

הנתבע שכר את המקום למשך עשר שנים. השוכר השקיע כספים רבים בהתאמת המבנה לבית הכנסת, ולכן הוא מסרב לבטל את השכירות. בגלל מגיפת הקורונה, בית כנסת היה סגור בתאריכים 21 מרץ ל-23 מאי, בגלל התקנות של משרד הבריאות, הם נאלצו לסגור את בית הכנסת.

הנתבע הדגיש שלא מדובר בסכסוך אישי, אלא מדובר בשאלה הלכתית: האם יש חיוב בתשלום דמי שכירות לנכס בזמנים בהם המדינה סגרה את בתי הכנסת.

לגבי ביטול הציקים, הנתבע ענה, שמכיוון ובהסכם יש תניית בוררות בפני בית הדין כאן, הרי שלא היה על התובע להפקיד את הציק אלא רק לאחר בירור הסכסוך בבית הדין.

ההסכמות בין הצדדים

בדיון שהתקיים בבית הדין, הצדדים הגיעו להסכמות על תנאי השכירות במקרה שמגפת הקורונה תביא לסגירת בית הכנסת שנית. וביקשו מבית הדין להכריע על פי שיקול דעתו לגבי התשלום על החודשיים בהם בית הכנסת היה סגור.

להלן ההסכמות בין הצדדים לאחר שנוסחו בידי בית הדין ונשלחו לצדדים:

1)- אם ח"ו תהיה הוראה של משרד הבריאות על סגירת בתי כנסת מחמת מגפת הקורונה, אזי השוכר זכאי להפחתה של 80% משכר הדירה החודשי, למשך תקופת הסגירה, ולא יותר מאשר 30 יום בשנה (גם אם אינם רצופים). לעניין זה, שנה מתחילה מהתאריך שיהיה נקוב על פסק דין זה.

2)- בנוסף, אם יוחלט על סגירת בתי הכנסת כנ"ל, השוכר יהיה רשאי להודיע במהלך תקופת הסגירה על עזיבת הדירה בהודעה מוקדמת של 20 יום מראש, עליהם ישלם שכר דירה בהתאם להסכם ובהתאם להסכמות הכתובות כאן.

הנושאים לדיון:

• א. האם לשוכר יש את הפטור של הלכת מכת מדינה.
• ב. משכיר שמעוניין לבטל את ההסכם.
• ג. חיוב תשלום חלקי מדין פשרה.

א- האם לשוכר יש את הפטור של הלכת מכת מדינה

הוראות הממשלה בעקבות מגפת הקורונה לסגור את בתי הכנסת - מוגדרות כ"מכת מדינה", (שו"ת מהר"ם פדואה סימן פו; רמ"א חו"מ שכא, א), כך שלכאורה יש לשוכר את הפטור מתשלום דמי השכירות, בכל הזמן שמוגדר כמכת מדינה.

אלא שיש לדון בנידוננו, שבית הכנסת נמצא במבנה פרטי, ובמצב הקורונה היום - אין דין מכת מדינה בשכירות בתים פרטיים, כי ניתן לגור בבית ללא כל הגבלה, כך שיכול המשכיר לומר שמכת המדינה לא פגעה בו אלא פגעה בשוכר בלבד, שהרי המשכיר יכול להשכיר את הבית לדיירים פרטיים, ולקבל את מלוא תשלום השכירות, ורק אם בית הכנסת היה נמצא במבנה ציבורי - יש את הפטור מתשלום דמי שכירות לפי הלכת מכת מדינה.

נראה שבמקרה זה שבו יש למשכיר אפשרות להשכיר את הבית לדיירים פרטיים, ואז לקבל תשלום מלא - ניתן לומר שזהו אונס גדול יותר של השוכרים, ולכן עליהם לשלם, ואם הם לא מעוניינים לשלם - המשכיר יכול לבטל את ההסכם. מכת מדינה שייכת כאשר ההפסד הוא וודאי ובלתי נמנע, אך כאן הרי מדובר על בית פרטי שהוסב להיות בית כנסת, כך שלמשכיר ההפסד אינו וודאי, כי הוא יכול להשכיר את הדירה לאנשים פרטיים, ולכן לא ניתן להחיל את הפטור שיש במכת מדינה.

וכך מוכח מדברי ראב"ן (סימן צח), שאם יש אפשרות להשכיר לאחרים - אין לשוכר פטור מלא מדין מכת מדינה. וכך גם משמע מדברי הקצות בסימן שכב ס"ק א: במכת מדינה באנשים, (למשל נגיף הקורונה שעובר בין אנשים), רק אם המכה חלה על כולם, ניתן להגדירה כמכת מדינה שפוטרת לגמרי מתשלום, אבל אם יש אפשרות למצוא שוכר - אין את הפטור שיש בהלכת מכת מדינה.

נדגיש, שלמרות שדיני מכת מדינה לא חלים כאן, עדיין יש לפסוק לפי דיני אונס הרגילים, שהמוחזק מרוויח, כדין המוציא מחברו עליו הראייה, כי גם אם נאמר שבדירה פרטית - לא שייך מכת מדינה, עדיין יש דיני אונס. השוכר נאנס ולא יכל להפעיל את בית הכנסת, ולכן לפי פסק הרמ"א (בסימן שלד סעיף א), המוחזק מרוויח, ולכן לגבי התשלום שכבר שולם למשכיר - לא ניתן להוציא ממנו, אך שאר התשלום שטרם שולם למשכיר - השוכר המוחזק לא צריך לשלם.

אומנם למעשה, אילו המשכיר היה טוען טענה זו, שהוא מעדיף לבטל את הסכם השכירות עם בית הכנסת ולהשכיר לדיירים פרטיים - טענתו הייתה מתקבלת, שהרי מדובר בדירה פרטית, בה אין מכת מדינה, וכל מכת המדינה שייכת רק במקום בו מתקהלים הרבים, כך שמכת המדינה היא על השוכר שהקים את בית הכנסת ולא על המשכיר בעל הדירה הפרטית, שיש לו חלופות אחרות. אך בנידוננו, המשכיר מעדיף להשכיר את המקום לציבור, (בגלל גובה שכר הדירה וכו'), כך שיש להתייחס למקום זה כאל מבנה שמושכר לציבור, ולכן חל על השוכר הפטור שיש במכת מדינה.

לסיכום: בשכירות מבנה פרטי - השוכר חייב לשלם את השכירות גם בקורונה, ואם הוא נאנס ולא גר בבית - ישש לדון לפי דיני אונס, כך שהמוחזק מרוויח, אומנם בשכירות מבנה ציבורי - השוכר פטור מלשלם את השכירות בזמן הסגר בקורונה, וגם אם שילם - זכאי לקבל החזר. בנידונינו המשכיר מעוניין להשכיר את המבנה לבית כנסת ולכן יש לשוכרים פטור מתשלום דמי השכירות.

ב)- משכיר שמעוניין לבטל את ההסכם

לדעת מהר"ם פדואה (סימן לט) והסמ"ע (בסימן שכא ס"ק ו), ניתן לבטל את החוזה מרגע גילוי מכת המדינה, אבל הרמ"א (בסימן שכא סעיף א) פסק ע"פ דברי המרדכי (מס' ב"מ סי' שמג), שמכת מדינה מאפשרת זיכוי כספי על התקופה בה יש מכת המדינה, אך היא לא מאפשרת ביטול ההסכם. ולכן לאחר סיום מכת המדינה - החיובים בחוזה חוזרים. וכך גם פסק הנתיבות (בסימן שכא ס"ק א). ערוך השולחן (סימן שכא סעיף ח) הוסיף: "ורוב הגדולים הסכימו לזה (לשיטת הרמ"א), וכן עיקר".

מהר"ם פדואה דן בשוכר שמבקש לבטל את השכירות מדין מכת מדינה. בנידונינו, המצב הפוך, המשכיר הוא זה שמבקש לבטל את ההשכרה, והשוכרים מעוניינים להמשיך לשכור, אלא שאין ברצונם לשלם על הזמנים בהם יש סגר. מסתבר לומר שגם למשכיר יש זכות לבטל את השכירות. במיוחד במקרים בהם המשכיר חושש שמכת המדינה תימשך לאורך זמן, ובמיוחד במקרה זה שיש למשכיר חלופה אחרת ללא סיכון. עוד נראה לומר, שיש למשכיר זכות לבטל את השכירות בגלל שהוא מוחזק בנכס, שהרי קרקע בחזקת בעליה עומדת^[1].

אומנם מהר"ם פדואה סייג את האפשרות לבטל את העסקה, רק בתנאי שלא הושקע מאמץ וכספים במקום, אך אם הייתה השקעה גדולה במקום - לא ניתן לבטל את השכירות. בנידונינו, השוכרים מתפללי בית הכנסת השקיעו השקעה כספית גדולה בעיצוב בית הכנסת, בריהוט ובשיפוץ. ביטול הסכם השכירות יגרום להם הפסד גדול על כל ההשקעה שכבר הושקעה, במצב כזה גם מהר"ם פדואה מודה שאין אפשרות לבטל את ההסכם, אלא השוכר זכאי לקבל החזר על הזמן בו הייתה מכת מדינה.

כך כתב מהר"ם פדואה (סימן לט): "הענין ההוא מיירי במכה שקבלו על העבר, דהיינו כגון אכלה חגב ונשתדף השדה, שנתקלקלה התבואה, ולחנם טרחו וחרשו וזרעו. וכן נקצץ האילן ויבש המעיין, אם אי אפשר לתקנו ולהחזירה ע"י טורח, אם יחזרו בהם מכאן ולהבא - אם כן לשוא טרחו בשעבר, ולזה אין תקנה כי אם בנכוי. ומחלק בין מכה מדינה למכה פרטית".

כלומר מהר"ם פדואה הבין את דברי המשנה שיש לנכות מדמי השכירות רק במקרים בהם הייתה השקעה של החוכר, שאז הוא יקבל החזרים ולא נבטל את העסקה, כי בכך השקעתו תרד לטמיון, אומנם אם השוכר לא השקיע בפיתוח המקום - השוכר יכול לתבוע את ביטול את ההסכם, אך הוא אינו יכול לתבוע לקבל החזרים. צריך לציין, בנקודה זו הרמ"א (סימן שכא סעיף א) חולק על מהר"ם פדואה וסבור, שגם אם השוכר לא השקיע במקום - הוא זכאי לקבל החזר ולתבוע ניכוי מדמי השכירות בכל התקופה בה יש מכת מדינה, ולא ניתן לבטל את ההסכם.

לסיכום: מהר"ם פדואה התיר לשוכר לבטל את הסכם השכירות במכת מדינה, ונראה שזכות זו ניתנה גם למשכיר. אומנם האפשרות לבטל את הסכם השכירות שייכת כאשר השוכר לא השקיע במקום, אך אם השוכר השקיע כספים ומאמצים רבים בפיתוח המקום - גם לדעת מהר"ם פדואה לא ניתן לבטל את הסכם השכירות.

ג- חיוב תשלום חלקי מדין פשרה

בית הדין הוסמך להחליט בדרך של פשרה. מעיקר הדין על פי פסק הרמ"א (חו"מ שיב, יז), השוכר פטור מלשלם במכת מדינה, אך מכיוון שהצדדים הסכימו לפשרה, ומכיוון שהתובע הציע הצעה שמיטיבה עם הנתבע, ומגינה על ההשקעה הכספית שהוא השקיע בבית הכנסת למשך עוד שנים ארוכות, לפיכך סבור בית הדין שהנתבע חייב במקרה זה, בגלל כל השיקולים שהוזכרו לשלם כשליש משכר הדירה של כל חודש, (שהם 2/3 משכ"ד של חודש אחד), כלומר סך 4,333 ש"ח.

החלטות

• א. אנו נותנים תוקף של פסק דין להסכמות בין הצדדים:
• ב. א. אם ח"ו תהיה הוראה של משרד הבריאות על סגירת בתי כנסת מחמת מגפת הקורונה, אזי השוכר זכאי להפחתה של 80% משכר הדירה החודשי, למשך תקופת הסגירה, ולא יותר מאשר 30 יום בשנה (גם אם אינם רצופים). לעניין זה, שנה מתחילה מהתאריך שיהיה נקוב על פסק דין זה.
• ג. ב. בנוסף, אם יוחלט על סגירת בתי הכנסת כנ"ל, השוכר יהיה רשאי להודיע במהלך תקופת הסגירה על עזיבת הדירה בהודעה מוקדמת של 20 יום מראש, עליהם ישלם שכ"ד בהתאם להסכם ובהתאם להסכמות הכתובות כאן.
• ד. הנתבע חייב לשלם לתובעים סך 4,333 - עבור דמי השכירות בחודשים בהם בית הכנסת היה סגור, ועוד 250 - עבור השתתפות באגרת בית הדין.
• ה. התשלום יבוצע בתוך 30 יום מהתאריך הנקוב על פס"ד זה.
• ו. לא ניתן לערער על החלטה זו שחלקה ניתנה בהסכמת הצדדים, וחלקה הוכרעה על פי שיקול דעת בית הדין.

[1] כך כתב הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ז הלכה ב): "שהקרקע בחזקת בעלים, ואין מוציאין דבר מיד בעל הקרקע אלא בראיה ברורה". וכן כתב הרא"ש (כלל א סימן ח): "כך קבלתי מפי רבנא מאיר ז"ל, היכא דאיכא פלוגתא דרבוותא - לא מפקינן מספק, ואוקי ממונא אחזקתיה". וכ"פ השולחן ערוך בסימן שיב סעיף טו.