בית הדין

כב חשון התשפא | 09.11.20

הרב אביעד תפוחי, הרב בנימין רוקח והרב ישועה רטבי

רקע ועובדות מוסכמות

התובע השכיר את דירתו לנתבע. בשנה ראשונה השכירות הייתה עם הסכם, אך לאחר מכן הנתבע המשיך לשכור את הבית ללא הסכם.

השוכר פנה למשכיר בבקשה להפסיק את השכירות כבר בזמן החופש בגדול, ולאחר שהשוכר מצא שוכר חלופי - המשכיר הסכים שהנתבע יעזוב את הבית, והשוכר החלופי ייכנס במקומו, אך המשכיר התנה זאת בכך ששני השוכרים יתאמו בניהם כדי שהשוכר החלופי ייכנס מיד לאחר שהשוכר הראשון עוזב את הדירה, וכך לא ייגרם הפסד למשכיר.

טענות התובע

הנתבע אמר לשוכר החלופי שהוא יעזוב בסוף החודש העשירי, והשוכר השני ייכנס לדירה בתחילת חודש ה-11, השוכר לא התנסח בצורה ברורה, השוכר התכוון שהוא יצא כבר בתחילת החודש העשירי, ולא בסוף החודש העשירי. השוכר השני נכנס רק בחודש 11 והתובע מבקש לחייב את הנתבע על החודש העשירי.

לטענת התובע, כך השוכרים סיכמו בניהם, שהשוכר הראשון יישאר עד סוף החודש העשירי וגם ישלם על חודש זה, והשוכר החלופי ייכנס לדירה וישלם רק החל מחודש 11.

טענות הנתבע

הנתבע טוען שהוא כבר מחודש אב (אוגוסט) אמר למשכיר שהוא מעוניין לעזוב בגלל בעיות ביטחוניות. הנתבע מאשר שאכן המשכיר ביקש מהנתבע שיסכמו בניהם על החלפה מתואמת. הנתבע אמר לשוכר החלופי, שהוא מתכנן לעזוב את הדירה בעשירי. השוכר החלופי בטעות הבין שמדובר על החודש העשירי, אך הנתבע טוען שהתכוון לעשירי בחודש התשיעי. הנתבע הוסיף: "תמיד אמרתי עשירי. לא הדגשתי שזה עשירי לתשיעי".

בפועל הנתבע לא יצא מהבית בעשירי לתשיעי, כי הוא נכנס לבידוד בגלל חשש לחשיפה לנגיף הקורונה, ולכן הוא נשאר בבית עד לתאריך 22.9.2020. הנתבע מסכים לשלם לתובע רק עבור החודש התשיעי שכן הוא גר בבית ברוב החודש התשיעי, אך מסרב לשלם על החודש העשירי, כי הוא לא גר בדירה בחודש זה.

פסק הדין:

הנתבע טוען שהודיע על כוונתו לסיים את השכירות, אך בגלל אי הבנה - השוכר החלופי לא נכנס בזמן לדירה, וכך נוצר שיש חודש אחד שהבית עמד ריק.

כפי שמפורט בנימוקים, לפי ההלכה יש חובה על השוכר למסור הודעה ברורה על מועד עזיבת הדירה, זאת בכדי שלא יגרמו הפסדים למשכיר. בנידונינו המשכיר סמך על השוכר שיבצע את התיאומים הנדרשים בכדי שהבית לא יעמוד ריק. אך השוכר לא מסר הודעה ברורה, במצב כזה יש לומר שההודעה הראשונית של השוכר על הפסקת השכירות הייתה חלקית ולא ממצה, ומשכך יש לקבוע שהשוכר לא מסר את ההודעה כהלכתו, ולכן עליו לשלם דמי שכירות למשך שלושים ימים שזהו זמן משך ההודעה כפי שתיקנו חכמים.

שוכר שעזב את הבית לפני הזמן

בגמ' במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב מובא: "וכשם שמשכיר צריך להודיע - כך שוכר צריך להודיע. דאמר ליה: אי אודעתן - הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא".

כלומר כל צד (המשכיר או השוכר), המעוניין בהפסקת השכירות - מחויב למסור הודעה על כוונתו לסיים את תקופת השכירות שלושים יום קודם, כדי שיהיה זמן למשכיר להתארגן ולחפש שוכר חלופי.

בשכירות לזמן קצוב - מועד השכירות מסתיים בסוף הזמן הקבוע בהסכם, אך בשכירות סתמית שלא קצבו זמן, או בשכירות עם הסכם שהזמן הקבוע בו כבר חלף, והשוכר המשיך להשכיר בצורה סתמית - יש צורך למסור הודעה לפני הפינוי, כי בכל מקרה בו אין תאריך ברור לסיום השכירות - יש חובת הודעה על סיום השכירות.

הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה ח) כתב: כשם שהמשכיר צריך ליידע את השוכר שלושים יום לפני הפינוי, כך גם אסור לשוכר לעזוב את הבית לפני תום מועד השכירות, ללא הודעה שלושים יום קודם. הרמב"ם חידש: במידה והשוכר פינה את הדירה לפני הזמן - עליו לשלם את שכר הדירה על משך הזמן שהיה עליו ליידע. וכ"פ השולחן ערוך בסימן שיב סעיף ז.

וכך פסק ערוך השולחן (סימן שיב סעיף יז): "בדינים אלו השוכר והמשכיר - דין אחד להם, דכשם שהמשכיר צריך להודיע מקודם... - כמו כן צריך השוכר להודיע כשרוצה לצאת, כדי שהמשכיר יבקש לו שוכר, ואם לא הודיעו - אינו יכול לצאת, או שיצא וישלם שכירות גם לזה, או שיעמוד אחר במקומו שיהיה כמותו".

הפתחי תשובה בס"ק ד כתב בשם שער משפט: השולחן ערוך כתב (ע"פ דברי הרמב"ם): שוכר שיצא ללא הודעה מוקדמת - עליו לשלם. אך דין זה קשה, שכן השוכר רק ביטל כיסו של חברו, דהיינו בגלל שלא הודיע למשכיר על הפסקת השכירות, המשכיר הפסיד, אך לא ניתן לחייב במניעת רווח?

השער משפט כתב: אכן אם השוכר כבר יצא מהבית והמשכיר רוצה לתובעו בב"ד - לא ניתן לחייב את השוכר, כי מדובר במניעת רווח, אך השולחן ערוך דיבר כאן על מציאות בה עדיין השוכר נמצא בבית, שאז ניתן לחייבו להמשיך לגור, וממילא עליו לשלם על המשך השכירות עד לאחר שיעברו שלושים יום מההודעה.

הפתחי תשובה חלק עליו, לדעתו בכל מקרה ניתן לחייב את השוכר כפשט דברי השולחן ערוך מדינא דגרמי. למרות שמדובר במניעת רווח, בכ"ז ניתן לחייב במניעת רווח כאשר ההיזק ברור.

גם מדברי ערוך השולחן (סימן רצב סעיף כ) משמע שניתן לחייב בתשלום על מניעת רווח כאשר ההיזק ברור. כך כתב ערוך השולחן: "ועוד איתא שם דהמבטל קרקע של חבירו חייב לשלם - ופירשו הטעם מפני שההפסד ברור והוי כגרמי... אבל אם ההפסד ברור - חייב לשלם, ולפ"ז גם במעות כשההפסד ברור - חייב ג"כ לשלם דהוי כגרמי".

ערוך השולחן (סימן סא סעיף יא) עוד פסק: "ונ"ל דדווקא מניעת הריוח מעסק שאינו קבוע אצלו למחייתו - לא מקרי היזק, אבל מעסק קבוע אצלו למחייתו - שפיר מקרי היזק, ולא הוי אסמכתא, וכן אם הפסיד לו ע"י זה מסחור יריד הקבוע מזמן לזמן - שפיר מקרי היזק". לאור זאת, משכיר דירה לפרנסתו - מניעת רווח חשובה לנזק עבור המשכיר, והוא זכאי לקבל את דמי השכירות עבור חודש ההודעה.

הערך ש"י (סימן שיב ס"ק ז) כתב שהשוכר חייב לשלם למשכיר מדין ערב, וכפי שבסימן שלג הסביר הריטב"א (מס' ב"מ דף עג: מובא בנתיבות סימן שו ס"ק ו), שאם המעסיק חוזר בו ומפטר את הפועלים - חייב לשלם להם מדין ערב, שהרי הפועלים סמכו על דבריו של המעסיק, כך גם כאן המשכיר סמך עליו, ולכן השוכר חייב לשלם.

על פי דברי הפתחי תשובה, שיש הקבלה בין דין שוכר שעוזב את הבית באמצע, ובין מעסיק המפטר את השכיר, ניתן לומר שהשוכר חייב לשלם למשכיר ע"פ תקנת חכמים, כפי שכתב הנתיבות שהמעסיק חייב לשלם לפועל בגלל תקנת חכמים, אף כאן ניתן לחייב את השוכר ע"פ תקנת חכמים.

החזון איש (ב"ק סימן כג בס"ק ח) עוד כתב: שוכר שמבטל את השכירות באמצע הזמן - צריך לשלם, אך אם ימצא שוכר אחר שייכנס במקומו - הוא יהיה הפטור מלשלם מרגע כניסת השוכר השני.

הקצות בסימן שטז ס"ק א כתב: שוכר שמבטל את השכירות ללא סיבה מוצדקת - משלם את כל תשלום השכירות, אך אם הייתה לשוכר סיבה מוצדקת לביטול השכירות, הוא לא משלם שכר מלא, אלא משלם חצי מחיר כפועל בטל^[1].

הרמ"א בסימן שיב סעיף ז פסק: "או יעמוד לו אחר במקומו. ואם רוצה להעמיד אדם שאינו הגון - אין המשכיר צריך לקבלו".

לסיכום: יש צורך הלכתי שהשוכר יודיע למשכיר בצורה ברורה על מועד עזיבת הדירה, כדי לאפשר למשכיר למצוא שוכר חלופי. הנתבע לא יידע את המשכיר על מועד עזיבתו ולכן עליו לשלם על חודש זה.

החלטה:

על השוכר לשלם למשכיר תשלום דמי שכירות לחודש אחד.

נספח: ממשיך לשכור בשתיקה

הרא"ש (כלל א סימן ז) נשאל: מקום שנהוג שיש ראש השנה קבוע לשכירות בתים, ואדם שכר מחברו למשך שנה אחת, ולאחר שעברה השנה, השוכר המשיך לגור בדירה, אך לא דיבר עם המשכיר על חידוש השכירות. לאחר שעבר זמן מסוים מהשנה השנייה, מעוניין השוכר לסיים את השכירות ולפנות את הבית, אך המשכיר טוען מכיוון שלא הודעת בזמן, חשבתי שתשכור את הדירה למשך כל השנה, כך שעליך לשלם לי עבור דמי השכירות של כל השנה.

הרא"ש פסק: הדין עם המשכיר, כי באותה תקופה הנוהג היה לשכור לשנה שלמה, והיה קשה למצוא שוכרים באמצע השנה. משמע שבמקום שניתן למצוא שוכרים חלופים - לא אומרים שהשכירות התחדשה לשנה שלמה.

אומנם הגר"א בס"ק כג ביאר: השכירות מתחדשת לשנה שלמה, מכיוון שההסכם הראשוני עם השוכר היה לשנה שלמה, לכן גם כאשר ממשיך לגור שם, נחשב כאילו שכר ע"פ אותם תנאים ראשוניים שהיו, דהיינו ששכר שוב למשך שנה נוספת. וכ"פ המחבר.

לחלופין, גם המשכיר לא יכול לפנות את השוכר בתוך השנה, וכן אינו יכול לעלות לו את תשלום השכירות, זאת מכיוון שאנו אומרים שהשכירות מתחדשת על אותה תקופה שסיכמו בפעם הראשונה, דהיינו שנה שלמה^[2].

צריך לציין, הרא"ש דיבר על מקום בו נהגו לעשות ראש השנה קבוע לשכירות בתים, אבל בשאר המקומות שלא נהגו בכך - לא אומרים שהחוזה מתחדש למשך שנה שלמה, אלא דין השוכר כדין שוכר ללא זמן וניתן להוציאו לאחר התראה. וכך מבואר מדברי הריב"ש (סימן תעה) בשם רבנו האי גאון. וכ"פ הש"ך בס"ק י.

ערוך השולחן בסעיף כד כתב: המשכיר יוכל להוציא להוציאו את השוכר רק לאחר התראה והודעה מוקדמת שלושים יום קודם הפינוי. ונראה שכך הדין גם בשוכר שלא יכול לעזוב לפני ההודעה מראש.

[1] הט"ז (סימן שלג סעיף א) כתב: בקובץ ישן מובא: בכל מקום שאמרו חכמים שנוטל כפועל בטל - השיעור הוא חצי השכר.

[2] בסימן שלג סעיף ח הרמ"א פסק: במידה ואדם דיבר על המשך העסקתו, למרות שלא ירד לפרטי החוזה - אנו אומרים שהחוזה הקודם ממשיך גם עם הגבאים החדשים, שכן מסתמא שכרוהו ע"פ התנאים שסוכמו עמו בהתחלה. אך אם שתק - לא אומרים שהתנאים הקודמים ממשיכים.

במקרה שהביא הרא"ש, מדובר שהשוכר שתק, וצ"ע האם נאמר שיש מחלוקת בין הרא"ש ובין ריב"ש.