הרב ישועה רטבי
שאלה:
שכרתי דירה עם חוזה למשך שנה, לאחר סיום השנה המשכתי לגור בבית עוד מספר חודשים מועטים. בזמן זה לא חתמתי על ההסכם. בשלב זה רצינו לעבור לדירה יותר מרווחת, הודענו לבעל הבית על רצוננו להפסיק את השכירות, המשכנו לשלם עוד כחודשיים למרות שהדירה עומדת ריקה, אבל בעל הבית מעוניין שנשלם על הדירה עד לסיום השנה, האם המשכיר יכול להכריח אותי לשלם על כל השנה למרות שהדירה כבר ריקה.
תשובה:
- א. שוכר שהמשיך לגור בבית לאחר שהסתיימה תקופת השכירות הקבועה בהסכם - רשאי כל אחד מהצדדים (השוכר או המשכיר) לשלוח הודעה על סיום השכירות, ולאחר שלושים ימים השכירות מסתיימת. (ערוך השולחן בסימן שיב סעיף כד).
- ב. שוכר שערך חוזה עם המשכיר למשך שנה אחת, אך לאחר מכן השוכר המשיך לגור בדירה עוד שנים רבות - השכירות היא לשנה שלמה, ולא ניתן להפסיקה באמצע השנה. (עמק המשפט חלק ד עמוד רעט).
- ג. כל האמור לעיל הוא בתנאי שאין בהסכם הוראה שמתייחסת להמשך שכירות, אך אם בהסכם יש התייחסות להמשך מגורים לאחר תום תקופת השכירות - האמור בהסכם קובע. (שולחן ערוך סימן שטו סעיף ב).
המאירי (מסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב) כתב: "ואם הגיע הזמן (התסיים מועד השכירות הקבוע בחוזה), ולא היה המשכיר חושש להוציאו, ולא השוכר חושש לצאת, והאריך דירתו לשם יותר מזמנו - הרי הוא דר על תנאי סך השכירות שקדם, ומוציאו הלה כשירצה ואף הוא יוצא כשירצה".
כלומר שוכר שהמשיך לגור בבית לאחר שהסתיימה תקופת השכירות הקבעה בהסכם - יכול כל אחד מהצדדים לסיים את השכירות מתי שירצה. אומנם לקמן נראה מדברי ערוך השולחן, שיש ליידע את הצד השני שלושים ימים לפני הפסקת השכירות, וכפי שפסק השולחן ערוך בסימן שיב סעיף ה בדין שכירות סתמית (ללא מועד קצוב): "המשכיר בית לחבירו סתם - אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם, כדי לבקש מקום, ולא יהא מושלך בדרך, ולסוף השלשים - יצא".
הרא"ש (כלל א סימן ז) נשאל: מקום שנהוג שיש ראש השנה קבוע לשכירות בתים, ואדם שכר מחברו למשך שנה אחת, ולאחר שעברה השנה, השוכר המשיך לגור בדירה, אך לא דיבר עם המשכיר על חידוש השכירות. לאחר שעבר זמן מסוים מהשנה השנייה, מעוניין השוכר לסיים את השכירות ולפנות את הבית, אך המשכיר טוען מכיוון שלא הודעת בזמן, חשבתי שתשכור את הדירה למשך כל השנה, כך שעליך לשלם לי עבור דמי השכירות של כל השנה.
הרא"ש פסק: הדין עם המשכיר, כי באותה תקופה הנוהג היה לשכור לשנה שלמה, והיה קשה למצוא שוכרים באמצע השנה. משמע שבמקום שניתן למצוא שוכרים חלופים (כי אין תאריך אחיד {ראש השנה קבוע לשכירות בתים} שבו נסגרים הסכמי שכירויות) - לא אומרים שהשכירות התחדשה לשנה שלמה, אלא אם אם השוכר המשיך לגור לאחר מועד השכירות, שהוא לא חייב להמשיך את השכירות עד לסיום השנה, אלא השוכר רשאי לעזוב את הבית לאחר הודעה מוקדמת שלושים יום לפני עזיבתו.
וכך כתב מהר"י בן לב (חלק ד סימן כח, מובא בעמק המשפט חלק ד סימן כא): "ודוקא התם הוא דקאמר הרא"ש שחייב לשלם זכות כל השנה, מהטעם שכתב, כי בארץ ההיא יש ראשי חדשים קביעות לשכירות הבתים כמו שבא בשאלה, כיון דכן הוא נתחייב בשכירות כל השנה דלפי שלא ימצא למי להשכירה, אבל בנדון דידן דאין ראשי חדשים קבועים - היה רשות ביד שמעון לומר לו בכל שעה אינו רוצה לדור בזה החנות יותר השכירוהו לאחר, וכן היה רשות ביד ראובן להוציאו בכל שעה שירצה".
כאמור, הרא"ש דיבר על מקום בו נהגו לעשות ראש השנה קבוע לשכירות בתים, אבל בשאר המקומות שלא נהגו בכך - לא אומרים שהחוזה מתחדש למשך שנה שלמה, אלא דין השוכר כדין שוכר ללא זמן וניתן להוציאו לאחר התראה. וכך מבואר מדברי הריב"ש (סימן תעה) בשם רבנו האי גאון. וכן משמע מדברי הש"ך בס"ק י.
ערוך השולחן בסימן שיב סעיף כד כתב: שוכר שהמשיך לשכור זמן נוסף לאחר שתם מועד השכירות - דין השכירות כדין שכירות לסתם, ולכן המשכיר יוכל להוציא להוציאו את השוכר רק לאחר התראה והודעה מוקדמת שלושים יום קודם הפינוי. וכך הדין גם בשוכר שמעוניין להפסיק את השכירות, שלא יכול לעזוב לפני ההודעה מראש.
כסף הקדשים (על סימן שיב סעיף ח) כתב: "אם במשלם הזמן (לאחר שהושלם מועד השכירות הקבוע בהסכם) - אמר השוכר (למשכיר): שבדעתו להמשיך השכירות עוד על שנה, והמשכיר שתק והלך לעירו - גם שי"ל שאינו שתיקה כהודאה, (כלומר שתיקת המשכיר איננה בהכרח מעידה על הסכמתו להמשך השכירות), רק רצה לבקש למצוא איזה שוכר שיתן יותר, ולא הקפיד על ימים מועטים שהשוכר יושב שם עד שימצא שוכר אחר, גם אם לא ישלם עבור הימים ההם כלל - על כל פנים צריך המשכיר להודיע להשוכר כמה ימים קודם כבשוכר סתם".
כסף הקדשים התייחס לשוכר שלאחר סיום החוזה אמר למשכיר שהוא מעוניין להמשיך להשכיר את הדירה למשך עוד שנה, בכ"ז ניתן לאחר הודעה והמתנה מספר ימים כנדרש לסיים את השכירות. שתיקת המשכיר לא מעידה על חידוש ההסכם ואין התחייבות מכללא להמשך השכירות עד סוף השנה, ויכול המשכיר או השוכר לסיים את השכירות לאחר מתן הודעה, כדין שכירות סתמית.
עמק המשפט (חלק ד סימן כא) למד בקל וחומר, שאם השוכר המשיך לגור בשתיקה, שניתן לסיים את השכירות, כי אם כסף הקדשים התיר זאת גם כאשר השוכר אמר במפורש שהוא מעוניין לשכור לשנה - קל וחומר שאם השוכר לא אמר זאת אלא המשיך לגור בדירה ללא אמירה מפורשת, שניתן לסיים את השכירות לאחר מתן הודעה.
אומנם עמק המשפט עצמו סבור, שמעיקר הדין אין צורך בהמתנה של שלושים ימים, אך כאמור מדברי ערוך השולחן משמע במפורש, שיש להצריך מתן הודעה והמתנה שלושים ימים לפני פינוי הדירה.
עמק המשפט (שם עמוד רעט) הוסיף : אם הצדדים ערכו בניהם הסכם שכירות על שנה אחת, ובפועל השוכר המשיך לגור בדירה במשך מספר שנים בלי לחדש את השכירות, כאן ניתן לומר שהשכירות היא לשנה שלמה, ואין להפסיק את השכירות עד ליום השנה. נראה לומר שהסברא לכך היא, שיש הסכם מכללא מהתנהגות הצדדים לשכירות ארוך טווח, ולכן לא ניתן להפסיקו באמצע השנה.
הגר"א בס"ק כג כתב: השכירות מתחדשת לשנה שלמה, מכיוון שההסכם הראשוני עם השוכר היה לשנה שלמה, לכן גם כאשר ממשיך לגור שם, נחשב כאילו שכר ע"פ אותם תנאים ראשוניים שהיו, דהיינו ששכר שוב למשך שנה נוספת.
לחלופין, גם המשכיר לא יכול לפנות את השוכר בתוך השנה, וכן אינו יכול לעלות לו את תשלום השכירות, זאת מכיוון שאנו אומרים שהשכירות מתחדשת על אותה תקופה שסיכמו בפעם הראשונה, דהיינו שנה שלמה.
ריב"ש (סימן תעה) כתב: חזן שהיה לו חוזה עם מנהיגי הקהילה, ובחוזה פורטו תנאי העסקתו, (הדוגמא המובאת שם: פטור ממיסים), ולאחר זמן התחלפו מנהיגי הקהילה, והם ג"כ המשיכו להעסיקו כחזן הקהילה - אנו אומרים שתנאי העסקה הקודמים חלים גם כעת, שמן הסתם החזן השכיר את עצמו על פי התנאים של החוזה הראשון.
הסמ"ע (בסימן שלג ס"ק לא) כתב: כל שכן אם החוזה נחתם בשנה השנייה עם אותם מנהיגי קהילה, שאנו אומרים שהחזן השכיר את עצמו על דעת התנאים שהיו לו בשנה הראשונה.
הש"ך בס"ק מד העיר: ריב"ש למד זאת מדברי רבנו האי גאון שהתייחס לשכירות בתים, מכאן שכל הדינים הכתובים כאן נכונים גם בשוכר בית שהמשיך לשכור בלי לדבר עם המשכיר.
הדרכי משה בס"ק ו כתב בשם מהרי"ק (שורש קיח): מדובר שהחזן השכיר את עצמו לקהילה בסתם ללא שום תנאי, בזה אנו אומרים שוודאי השכיר את עצמו על דעת התנאים הראשוניים. אבל אם החזן לא השכיר את עצמו, אלא המשיך לעבוד בשתיקה ללא שום סיכום - אנו לא אומרים שהתנאים הראשוניים תקפים. וכ"פ הרמ"א בסימן שלג סעיף ח.
מכאן ניתן ללמוד על שכירות בתים, שאם הצדדים הסכימו על המשך השכירות - שכל תנאי ההסכם הראשוני - תקפים, (גם אם הסיכום היה בעל פה ולא בכתב הוא מחייב), אבל אם השוכר המשיך לגור בבית בשתיקה, ללא סיכום מפורש בעל פה על המשך השכירות - תנאי החוזה מהתקופה הראשונה לא בהכרח מחייבים את הצדדים.
אומנם הש"ך בסימן שלג ס"ק מד חלק על הרמ"א, לדעתו אם הצדדים המשיכו בשתיקה - התנאים מההסכם הראשוני תקפים. הש"ך הבין את דברי ריב"ש רק בחזן שיושב ומתבטל, שאז ההסכם הראשוני לא תקף, אך שוכר שממשיך לגור בבית - ההסכם הראשוני תקף: "כיון שהוא (השוכר) דר בביתו (של המשכיר) - הוי כהשכירו בפירו, דאל"כ לא הוא ליה להניחו לדור בביתו, (אילו ההסכם היה מתבטל - המשכיר לא היה מאשר להשאיר את השוכר בביתו), אלא הוא ליה להשכירו לאחר".
וכן כתב הט"ז (סימן שלג סעיף ח): יש לחלק בין חיוב לתשלום ובין מתנה. בחיוב לתשלום (כמו שוכר שגר בבית וחייב לשלם למשכיר) - אנו אומרים שההסכם הראשוני תקף, והחיוב מתבסס על ההסכם הראשוני, אבל בהתחייבות לתת מתנה - אם לא הייתה אמירה מפורשת בתופה השנייה - אין חיוב, וההתחייבות שהייתה לתת מתנה בתקופה הראשונה לא מחייבת את הנותן לתת גם בתקופה אחרת.
אחת מההשלכות למחלוקת זו היא, האם יכול המשכיר לעלות את שכר הדירה, לדעת הרמ"א, ההסכם הראשוני לא מחייב, אם כך ניתןלעלות את שכר הדירה, אך לדעת הש"ך והט"ז, תנאי ההסכם הראשונים תקפים, ולא ניתן לשנות מגובהשכר הדירה כפי שנקבע בהסכם הראשוני.
צריך לציין, המחלוקת בין הרמ"א ובין הש"ך והט"ז היא רק לגבי תוקף ההסכם שהיה על השנה הראשונה, אך אין כל מחלוקת שלגבי התקופה השנייה שהשוכר גר בבית בשנה השנייה ללא סיכום מפורש, שדין השוכר כדין שוכר לסתם, כך שיכול כל אחד מהצדדים לסיים את השכירות לאחר הודעה שלושים ימים מראש, כמבואר בסימן שיב סעיף יד, אלא שבכל הזמן שבו השוכר גר - לפי הש"ך והט"ז תנאי ההסכם מחייבים, ולפי הרמ"א התנאים לא מחייבים.
צדדים שפתחו את ההסכם בעניין גובה השכר
הש"ך בס"ק מב כתב: מדובר שהחזן השכיר את עצמו לקהילה בסתם ללא שום תנאי, בזה אנו אומרים שוודאי השכיר את עצמו על דעת התנאים הראשוניים. אבל אם החזן לא השכיר את עצמו בסתם, אלא דיבר וסיכם עם הקהילה על שכרו, אך לא סיכם עמהם על שאר תנאי העסקה - אותם תנאים לא תקפים, אנו אומרים מכך שהצדדים סיכמו בניהם על השכר ולא סיכמו על שאר התנאים, משמע שזהו הסכם חדש, כך ששאר התנאים שהיו בשנים הקודמות - לא תקפים.
אומנם לדעת הלבוש, גם אם הצדדים סיכמו על גובה השכר (למשל שיוסיפו לו שכר או שיפחיתו), אך לא סיכמו על שאר התנאים שבחוזה - אנו אומרים שכל ההסכם ממשיך כפי שהיה קודם. הש"ך כתב על דבריו: "ולא ידעתי מנ"ל הא", אלא לדעת הש"ך, אם הצדדים סיכמו על גובה השכר ולא סיכמו על תנאי העבודה - לא אומרים שתנאי העבודה ממשיכים כפי שהיו.
ערוך השולחן (סימן שלג סעיף כט) פסק כדעת הלבוש, שאם הצדדים סיכמו מחדש על השכר - שאר תנאי העסקה חלים כפי שהיה מקודם, כי הנקודה המרכזית השכירות זו גובה השכר, ולכן הצדדים התייחסו רק לשכר ולא לשאר התנאים, וכוונתם הייתה ששאר התנאים ימשכו כפי שהיה קודם.
הש"ך בס"ק מד כתב: צריך עיון במקרה בו הפועל ישב ושתק, מדוע לא אומרים שהוא ממשיך עם אותם תנאים? הש"ך בסיום דבריו כתב: יתכן שלדעת הרמ"א, ברגע שהתחלפו המעסיקים של הפועל, נחשב כאילו פטרוהו, וכעת הוא עובד אצל המעסיקים החדשים ללא חוזה חתום. הדין במקרה זה שהמעסיק ישלם כמנהג מדינה, ואם יש מספר מנהגים - יקבל את השכר המינימאלי שיש בין כל המנהגים. הש"ך נשאר בצ"ע.
בעלים אחרים
צריך לציין, ריב"ש התייחס לעובד של הקהל, שנציגי הקהילה התחלפו, ובכ"ז אנו אומרים שהוא ימשיך לעבוד ע"פ הסיכומים והתנאים שהיו לו עם נציגי הקהילה הקודמים. אומנם במקרה בו המפעל או הרשת נמכרו לבעלים שונים - לא אומרים שהעובד ימשיך באותם תנאי עבודה שהיו לו עם המעסיק הקודם. הגם שהעובד ממשיך באותה עבודה ובאותו מקום, בכ"ז אלו שני גופים שונים.
בשו"ת מנחת יצחק (חלק א סימן כ) מובא: "מצינו כמה פעמים דעל דעת הראשונה הוא עושה. צ"ל דהוא דוקא באחד משני פנים, היינו או בדבר אשר איננו נוגע לאחרים רק לעצמו, כמו בשבת (דף צ:) לענין הוציא בשבת, או לענין נדר לעצמו אם התנה מקודם לבטל כל נדר שידור אחר כך".
"אבל מה שנוגע ותלוי בדעת אחרים - באמת לא אמרינן על דעת הראשונה הוא עושה, דהרי אינו תלוי בדעתו לגמרי ותלוי עוד בדעת אחרים, ודומה למה שאיתא בכסף משנה (פ"ב מהלכות נדרים ה"ד) בשם הר"ן, לענין הדירהו אחרים אח"כ - לא אמרינן על דעת הראשונה הוא עושה. דהרי אינו תלוי בדעתו ונדרו, שעל דעת חבירו הוא נשבע ונודר".
"וכן לענין משא ומתן דתלוי עוד בדעת אחרים - לא אמרינן על דעת הראשונה הוא עושה, אלא בהתנה על עסק זה עם אדם זה, וכגון שכבר הלוה לו בתורת עסקא וכגוונא דטו"ז הנ"ל, או לענין חזן שהשכיר עצמו שנה ראשונה על תנאי והשניה בסתם, דאמרינן דעל דעת הראשונה הוא עושה".
הרשב"א (חלק ב סימן רס) נשאל, על קהילה ששכרה רב שידרוש להם בכל שבת, וכעת רוצים לפוטרו, האם רשאים? הרשב"א השיב (ציטוט מהב"י): "שאינם רשאים וחייבים ליתן כל שכרו מושלם, ולא שייך הכא אינו דומה הבא טעון לבא ריקן וכו' (ב"מ עו:), דאדרבה לב הדורש שמח יותר בדרשו בקהל להשמיעם את המצות, ופקודי ה' ישרים משמחי לב, ועוד כי המתעסקים בלימוד התורה נוחים הם, ואם אינם עושים מלאכתם ייעפו וייגעו, והרי הם כאוכלוסי דמחוזא (דף עז.) דאי לא עבדי חלש".
הרשב"א (המיוחסות לרמב"ן סימן קה) כתב: אב שמסר את בנו שיעבוד במקום מסוים בסכום מסוים, אם הבן אוכל על שולחנו של אביו - השכר שיקבל מהעבודה יהיה שייך לאביו. (תקנת חכמים בכדי שלא תהיה איבה). ואם הבן לא זן משולחן אביו - השכר שייך לבן ולא לאב.
יש לבן זכות לומר שהוא לא רוצה לאכול אצל אביו, כך שהשכר יהיה שייך לו. (לאב יש זכות רק על ביתו הקטנה אך לא על בנו, ורק מדרבנן יש זכות כל עוד אוכל על שולחן אביו). אומנם כל עוד והבן לא מחה - שכר העבודה יהיה שייך לאב, והבן יעבוד ע"פ הסיכום שעשה האב עם המעסיק. וכ"פ הרמ"א.