בית הדין

ז שבט התשפ | 02.02.20

הרב ישועה רטבי

גדר השכירות

הרמב"ם (הלכות מכירה פרק יג הלכה יז) כתב: "השוכר את הכלים או את הבהמה - יש להם אונייה, שהשכירות מכירה בת יומה היא". וכ"פ הרשב"א (חלק א סימן אלף כח). לדעת הרמב"ם, יש להבחין בין שכירות מיטלטלין לשכירות קרקע. שכירות מיטלטלין - דינה כמכר מיטלטלין, ויש בה הונאה. אבל שכירות קרקע - דינה כמכירת קרקע (לזמן מוגבל), כך שלפי הרמב"ם אין דין הונאה כלל, ולפי ר"ת אין הונאה רק עד פלגא.

התוס' (מס' ב"מ דף נו: ד"ה והאי) הקשו: במסכת ע"ז דף טו עמוד א מוכח, ששכירות אינה כמכר, שכן הגמ' אסרה להשכיר דירה לגוי, שמא יכניס עבודה זרה לבית, ונמצא עובר על הלאו של 'לא תביא תועבה לתוך ביתך'? התוס' תרצו: הגמ' כאן מרבה שיש הונאה בשכירות דירה בגלל שיש מילה מיותרת: 'ממכר', והיא מרבה שיש הונאה גם בשכירות.

לדעת התוס', שכירות אינה כמכר אלא כהתחייבות, (רק בדין הונאה אנו אומרים ששכירות נחשבת למכר, בגלל שיש ריבוי מיוחד), המשכיר בעל הבית מתחייב לשוכר להשכיר את הבית לתקופה מסוימת. וכ"פ המרדכי (סימן שמה), והש"ך בסימן שלד ס"ק ב.

ישנן מספר השלכות למחלוקת זו:

• א. שוכר בית שנפטר בתוך ימי השכירות, האם היורשים צריכים לשלם על שאר התקופה. אם השכירות דינה כמכר - היורשים צריכים לשלם, אך אם שכירות דינה כהתחייבות - אין צורך לשלם לאחר פטירת השוכר, כי ההתחייבות מסתיימת עם פטירת המתחייב, כפי שמבואר בהערה^[1].
• ב. שוכר שלא יכול לשלם את שכר הדירה בגלל אונס לא צפוי^[2].
• ג. האם שוכר רשאי להשכיר את הדירה לשוכר אחר (מבואר בהרחבה בסימן שטז).
• ד. שוכר שהזיק לדירה האם ניתן לפנותו מהבית. (מבואר בהמשך).
• ה. שוכר שאמר למשכיר כי הוא מעוניין לבטל את חוזה המכירה, ולאחר זמן השוכר חזר בו, אך המשכיר כעת מעוניין לבטל את חוזה המכירה, כמבואר לעיל.
• ו. הדרכי משה (אבן העזר סימן כח בס"ק יא) כתב: המקדש אישה בחפץ שכור - לשיטת התוס' (מס' ב"מ דף נו: ד"ה והאי), ששכירות לא נחשבת כמו מכירה - הקידושין לא חלים. (אומנם אם קידש את האישה בהנאת הקישוט בלבד ולא בכלי עצמו - מקודשת).

הגרז"נ גולדברג (שערי צדק, חלק ח עמוד 127) כתב: יש הבדל בין מכירה ובין שכירות. במכירה התשלום הוא מידי, כי ברגע שהלקוח מקבל את הסחורה שהוא רכש - הבעלות עוברת אליו, ולכן גם אם לאחר מכן תהיה מכת מדינה - אין בכך בכדי לבטל את המכירה שכבר חלה, אבל בשכירות, חיוב התשלום חל רק בסוף מועד השכירות^[3], הבעלות על הבית לא עוברת לשוכר, אלא שיש לו זכות שימוש בכל תקופת השכירות, לפיכך התשלום על השכירות יחול רק בתום השימוש^[4]. במילים אחרות: במכירה התשלום הוא על קבלת הנכס, ובשכירות התשלום הוא על השימוש בנכס.

[1] לדעת המרדכי (סימן שמה), היורשים צריכים לשלם למשכיר רק את הימים שהשוכר גר שם, ולא על כל תקופת השכירות שהסכימו בניהם. הטעם לכך הוא, שאנו אומרים (כמו בפועל), המוציא מחברו עליו הראיה. כאן המשכיר שבא להוציא מהיורשים, עליו להביא ראיה. אומנם אם המת שילם על כל תקופת השכירות, ומת באמצע התקופה - היורשים הפסידו שהם המוציאים. אבל לדעת הרשב"א (חלק א סימן אלף כח), השוכר בית לשנה, ומת באמצע השנה - צריכים היתומים לשלם עבור כל תקופת השכירות, שהשכירות דינא כמכר, ונחשב כאלו מכר לו את הבית לכל השנה. הרשב"א סבור שיש לחלק בין שכירות פועלים לבין שכירות בית, בשכירות פועלים אנו אומרים המוציא מחברו עליו הראייה, כך שהפועל לא יקבל את שכרו (אא"כ המעסיק ידע על האונס והפועל לא יכל לדעת על האונס), אבל שכירות בית דינה כמכר, ולכן יש לשלם על כל תקופת השכירות גם אם אירע אונס לשוכר.

הרמ"א בסימן שלד סעיף א הביא את שיטת המרדכי בסתם, ואת שיטת הרשב"א בשם יש חולקים. הב"ח בסימן שיב בסוף ס"ק יט פסק כדעת המרדכי: "והילכך בנדון דידן, אינו בדין שיוציא מיד היורשין, כיון דדבר תורה לא קניא שכירות, וכיון דמת אין לך אונס גדול מזה, דאין צריך לו ופטורין היורשין, וכדפסק מהר"ם". וכ"פ הש"ך בס"ק ב (כמבואר לקמן), והג"ר עקיבא איגר (שו"ת הגר"ע אייגר החדשות סימן לט).

מדברי הרמב"ם (הלכות שאלה ופיקדון פרק א הלכה ה) משמע, ששכירות חשובה כקניין. וכך כתב הרמב"ם: "השואל כלי מחבירו או בהמה סתם - הרי המשאיל מחזירו בכל עת שירצה. שאלו לזמן קצוב, כיון שמשך וזכה - אין הבעלים יכולין להחזירו מתחת ידו עד סוף ימי השאלה, ואפילו מת השואל - הרי היורשין משתמשין בשאלה עד סוף הזמן. ודין הוא: הלוקח - קונה הגוף קנין עולם בדמים שנתן. ומקבל מתנה - קנה הגוף קנין עולם ולא נתן כלום. והשוכר - קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב בדמים שנתן. והשואל - קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב, ולא נתן כלום, כשם שהנותן כמוכר שאינו יכול לחזור בו לעולם - כך המשאיל כמשכיר שאינו יכול לחזור בתוך הזמן".

[2] דוגמאות לאונס:

• א. מחלה של העובד עצמו - נחשבת לאונס. (מסתבר שמדובר במחלה משמעותית).
• ב. תרומת הדשן (סימן שכט) כתב: לא רק, אלא גם מחלה של אחד מבני משפחתו הגרעינית כגון אשתו או בניו חשובה לאונס. וכ"פ הרמ"א בסימן שלג סעיף ה.
• ג. הריב"ש (סימן קג) כתב: "כל שאין לו במה לשלם - אין לך אונס גדול מזה, ומה יעשה, היגזול או יגנוב כדי לקיים שבועתו". וכ"פ המחבר ביורה דעה סימן רלב סעיף טז.

[3] שכירות אינה משתלמת אלא לבסוף, כפי שמבואר בגמ' במסכת בבא מציעא דף סה עמוד א. וכ"פ השולחן ערוך בסימן קכו סעיף יח, וכ"פ הרמ"א בסימן עח סעיף א. התוספות במסכת בבא מציעא (דף עג עמוד ב ד"ה נטר) כתבו, שיש ללכת אחר המנהג: "דשכירות אינה משתלמת אלא לבסוף, ושמא היה מנהגם ליתן השכירות בסוף כל חדש". וכך כתב הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה א): "המשכיר בית לחבירו... ובכל אלו הדברים הולכין אחר מנהג המדינה, והשמות הידועין להם, כדרך שאמרנו בענין מקח וממכר". מכאן שיש תוקף למנהג היום, לגבות את תשלום השכירות מראש.

[4] כך כבר כתב הג"ר רבי אלחנן וסרמן (קובץ הערות סימן נג סעיף א): "דלוקח לזמן - משתמש בשלו, דגוף הדבר הוי שלו לענין השתמשות, ושוכר משתמש בשל אחרים, דגוף החפץ אינו שלו גם לענין השתמשות, אלא שיש לו שעבוד על המשכיר להשתמש בחפצו. ומהאי טעמא אינה לשכירות אלא לבסוף, ולוקח לזמן מתחייב בדמי מקחו לאלתר בשעת קנין. משום דשוכר חייב לשלם בעד ההשתמשות, דמשתמש בשל חבירו, (ולכן רק בסוף השימוש יש חובת תשלום), ולוקח לזמן - א"צ לשלם בשביל ההשתמשות, דהא משתמש בשלו, אלא שצריך לשלם בשביל הקנין, ומשו"ה מתחייב לאלתר".