דינא דבר מצרא בשוכר

בית הדין

כד אלול התשפא | 01.09.21

הרב ישועה רטבי

הקדמה לדינא דבר מצרא בשוכר

דיון בשאלה האם יש דינא דבר מצרא בשוכר מתחלק לארבע שאלות: א)- משכיר שמעוניין למכור את ביתו, האם עליו למכור למצרן או לשוכר? ב)- שוכר שכבר גר בבית והמצרן מעוניין לסלקו, האם המצרן יכול לסלק את השוכר? ג)- דירה הסמוכה לדירה בה גר השוכר עומדת למכירה - מי קודם, האם השוכר שגר בסמיכות קודם, או המצרן הגר בצד השני של הדירה שעומדת למכירה קודם? ד)- שוכר שגר בבית שעומד לקראת סיום תקופת השכירות, האם עומדת לו זכות ראשונים לחתום על הסכם לתקופת שכירות נוספת, או ששוכר אחר רשאי לחתום עם המשכיר?

א)- משכיר שמעוניין למכור את ביתו, האם עליו למכור למצרן או לשוכר?

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יב הלכה ח) כתב: "השכירות - אין בה משום דין בן המצר".

המגיד משנה הסביר את דברי הרמב"ם כך: מדובר בשאלה מי קודם ברכישת דירת המשכיר: השוכר שכבר גר בדירה או המצרן?

דין זה לא כתוב במפורש בגמ', אלא נלמד מדין משכון (כמבואר בסעיף נז): לווה שנתן קרקע למלווה כמשכון עבור ההלוואה, ולאחר מכן הלווה מכר את הקרקע למלווה - המכירה תקפה והמצרן לא קודם למלווה. למלווה יש זכות בקרקע, המלווה גר בפועל בתוך הנכס הממושכן, ולפיכך הוא קודם למצרן שגר רק בסמיכות לבית הלווה. כך הסביר הסמ"ע (בסימן קעה ס"ק קח) מדוע המלווה קודם למצרן: "דלכך נקרא משכנתא, דהוא שוכן בכולה, ועדיף ממצרן דאינו שוכן אלא מן הצד, ובצד אחד לחוד".

הבית יוסף הסביר: מכיוון שדין שוכר נלמד מדין משכון, לכן יש בה את המחלוקת הנזכרת במשכון:

א. שיטת הרא"ש (מסכת בבא מציעא פרק ט סימן כט) - המלווה יכול להוציא את הקרקע מיד המצרן, כך שאם המצרן הקדים וקנה מהלווה - יכול המלווה לסלק את המצרן[1]. וכ"פ העיטור (אות פ- פותיקי). וכך כתב המאירי (מסכת ב"מ דף קח עמוד ב): "וגדולי הצרפתים פרשוה, שאף אם מכרה לבעל המצר - בעל המשכון מסלקו שהוא נעשה בעלים עמו".

הרא"ש הבין, שאין לשוכר דינא דבר מצרא הכוונה היא, שאין למצרן זכות בדינא דבר מצרא, אלא הזכות שייכת למלווה או לשוכר.

ב. שיטת הרמב"ן (מסכת בבא מציעא דף קח: ד"ה משכנתא) והרשב"א (שם) - השוכר קודם למצרן רק כל עוד ובעל הבית לא מכר למצרן, אך אם בעל הבית הקדים ומכר למצרן - אין השוכר יכול לסלק את המצרן. נמצא אפוא, שאין אחד מהם יכול לסלק את השני, המצרן לא יכול לסלק את השוכר, והשוכר לא יכול לסלק את המצרן. וכ"פ הנמוקי יוסף (דף סה. ד"ה משכנתא). וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף סג).

הרמב"ן והרשב"א הבינו, שאין לשוכר דינא דבר מצרא הכוונה היא, שאין למצרן או למלווה או לשוכר עדיפות אחד על השני, כך שהבעלים יכולים למכור לראשון מבניהם.

הסמ"ע (בס"ק קטז) כתב: השולחן ערוך פסק כרמב"ן, כך שהשוכר לא יכול להוציא מהמצרן כשם שהמצרן לא יכול להוציא מהשוכר, אומנם הרמ"א פסק כדעת הרא"ש, כך שיש לומר שתמיד אין דינא דבר מצרא כנגד שוכר כמו במשכון, לכן גם אם קדם המצרן ורכש את הבית - יכול השוכר לסלקו. וכך גם הבינו הגר"א (בס"ק קנד) וערוך השולחן (בסעיף לט).

אבל הפתחי תשובה (בס"ק כח) כתב בשם מהרש"ל (סימן מג): יש לחלק בין משכון לבין שוכר. במשכון הרמ"א חלק על השולחן ערוך והתיר למלווה לסלק את המצרן גם אם המצרן קדם וקנה, אבל בשוכר - הרמ"א לא חלק על השולחן ערוך והסכים לשיטתו, שכן שוכר גרע ממשכון, כי למלווה יש זכות בגוף המשכון לכן הוא קודם, אבל לשוכר אין זכות בבית, ולכן הרמ"א מסכים לדברי השולחן ערוך, שרק אם השוכר קדם וקנה - זכה, אבל אם המצרן קדם וקנה - השוכר לא יכול לסלקו. וכ"פ הב"ח (סימן סט). בספר שער משפט (בס"ק ו) מובא: בגלל שיש ספק בדין - לא ניתן להוציא מיד הלקוח.

הפתחי תשובה עוד כתב בשם שו"ת שבות יעקב (חלק ג סימן קסה): "הנה שאלת ממני דבר גדול, וחלילה לי להכניס ראשי בין ההרים הגדולים הרמים להכריע ביניהם, פן ירוץ את גלגלתי, ואין אני כדאי במקום שגדולי ראשונים ואחרונים מחולקים בזה, ומידי ספיקא דרבוותא - לא נפקא, ומ"מ אכתוב לך הדרך אשר בררתי לעצמי לפי הכרעת האחרונים בספיקא דדין מצרנות". השבות יעקב חילק בין לפני המכירה ובין אחר המכירה. כל עוד שבעל הבית לא מכר למצרן - השוכר קודם למצרן, אומנם במידה והמוכר כבר מכר למצרן - אין השוכר יכול לסלק את המצרן.

אומנם אם לפני המכירה באים השוכר והמצרן לבית הדין, בכדי לברר למי יש זכות ראשונים לרכישת הדירה - המצרן קודם לשוכר, כי המצרן הוא בוודאות מצרן, אך השוכר הוא ספק מצרן (שהרי יש מהפוסקים שהבינו שאין לשוכר כלל דינא דבר מצרא), ואין ספק מוציא מידי וודאי.

ואם לפני המכירה מגיעים שוכר וצד ג' שאינו מצרן - השוכר קודם לצד ג', כי השוכר הוא לפחות ספק מצרן, אך צד ג' אינו מצרן כלל, ולכן יש זכות קדימה לשוכר.

ב)- שוכר שכבר גר בבית והמצרן מעוניין לסלקו, האם המצרן יכול לסלק את השוכר?

לעיל הובאו דברי הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יב הלכה ח), שאין דינא דבר מצרא בשכירות. הכסף משנה ביאר בשם הטור בצורה שונה: אין דינא דבר מצרא כנגד השוכר, ולכן השוכר שגר בבית קודם למצרן, כך שהמצרן לא יכול לסלק את השוכר. (בתנאי שהדירה לא נמכרה למצרן). השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף נט) פסק להלכה גם פירוש זה.

הכסף משנה הוסיף: דין השוכר נלמד ק"ו מבית ממושכן, (כמבואר בהרחבה בסעיף נז), אם לא אומרים דינא דבר מצרא בבית ממושכן למרות שהמלווה לא גר בבית בכ"ז הוא קודם למצרן - ק"ו בשוכר שגר בבית שיהיה קודם למצרן.

וכך כתב הבית יוסף (בסימן קעה) בשם מהר"י בן שושן: "הפשוט אצלי, כי דעת רמב"ם, שהמשכיר בית לראובן, ובא שמעון מצרן הבית ההוא, ורוצה להוציאו מראובן - שלא יוכל להוציאו מראובן ששוכרו, לפי שאין כאן מכר".

אומנם, הרא"ש (כלל א סימן ב) סבור, ששכירות הינה כמו מכירה, (מכירה לזמן מוגבל), וכשם שבמכירת דירה - המצרן קודם - כך גם בשכירות - המצרן קודם לשוכר. (כך כתב הסמ"ע בסימן קעה ס"ק קיב).

מהרש"ל (ים של שלמה מסכת בבא קמא פרק י סימן כד) פסק כדעת הרמב"ם, וכתב על דבר הרא"ש: "נ"ל שראייתו אינה ראיה כלל, דלא אמרינן שכירות ליומה ממכר (ב"מ בפרק הזהב נ"ו ע"ב) אלא לענין אונאה, אבל לא לשאר דברים... ועוד, הלא מצאתי בתשובת הרא"ש במקום אחר (כלל צ"ז סימן ג') שכתב ממש להיפך, גבי מרי בתי לא מעכב למרי ארעא (ב"מ ק"ח ע"ב). ואביאו אי"ה בפ' המקבל. ולכן ראוי לדחות דברי הרא"ש נגד רוב המחברים, שהרי הוא סותר בעצמו [עיין בב"י וב"ח סימן קע"ד]. ועוד נראה פשוט, שגם דינא דמצרנא, שתיקנו משום ועשית הטוב והישר - לא תיקנו אלא בדבר השייך בו טובה מרובה, והפסד מרובה, אבל שכירות שהוא לשעה - לא".

כלומר מכירה שהיא לצמיתות ועלול להיות הפסד מרובה יש בו דינא דבר מצרא, אך שכירות שהיא לזמן מוגבל - אין בו דינא דבר מצרא, כי מדובר בהפסד קטן.

ג)- דירה הסמוכה לדירה בה גר השוכר עומדת למכירה

הבית יוסף כתב בשם הטור: דירה הסמוכה לדירה בה גר השוכר עומדת למכירה - אין לשוכר דינא דבר מצרא, כלומר אין לשוכר כל זכות 'דימה בדירה הסמוכה לדירה אותו הוא שוכר. (כמובן שאם בעל הבית המשכיר מעוניין לרכוש את הדירה שליד שיש לו דינא דבר מצרא, אך לשוכר אין דינא דבר מצרא).

השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף ס) עוד פסק: גם אם השוכר קדם וקנה את הדירה - המצרן יוכל לסלקו, כי לשוכר אין כל זכות בדירה שלידו. לדעתו, למלווה או לשוכר יש זכות רק בדירה בה הוא גר, שאז אם קדם השוכר או המלווה ורכש את הדירה- המצרן לא יוכל לסלקו, אך אין להם כל זכות בדירה שליד שבה הם כלל לא גרים, ולכן המצרן יוכל לסלק את השוכר או את המלווה.

אומנם הרמ"א (שם) הביא שיש מי שחולק וסבור שיש לשוכר דין מצרנות. הסמ"ע (בס"ק קיג) הסביר: כוונת הרמ"א היא, שאם השוכר קדם ורכש את הדירה - המצרן לא יכול לסלקו. כלומר שוכר או מלווה שגרים בדירה השכורה - יש לדעת הרא"ש דינא דבר מצרא ברמה כזו שהשוכר יוכל להוציא את המצרן, (גם אם המצרן קדם וקנה - השוכר מסלקו), אומנם בדירה הסמוכה לדירה השכורה - הכח של השוכר חלש יותר, ורק אם קדם וקנה זכה, אך אם המצרן קדם וקנה - השוכר לא יוכל לסלקו.

ד)- האם יש דינא דבר מצרא בחידוש הסכם שכירות?

הרמ"א (סימן רלז סעיף א) כתב: "ויש מי שכתב, שהוא חרם ר"ג, שלא להסיג גבול בשכירות בתים מן עובדי כוכבים". הנתיבות (שם בס"ק א) העיר: אין צורך להגיע לחרם דרבנו גרשום, כי מעיקר הדין יש איסור לשוכר שני לנסות להחליף שוכר ראשון שכבר גר בבית. הנתיבות הוסיף, שגם לגבי גוי שייך דינא דבר מצרא. א"כ מה הוסיף החרם? הנתיבות הסביר: "אך מה שהחרים רבינו גרשום הוא, שלא להוסיף כלל בדמי שכירות, כי קודם ששכר השנה השניה - היה מן הדין רשאי להוסיף דמים על דמי שכירות, והחרים ר"ג שלא להסיג גבול".

הט"ז (סימן קעה סעיף נט) כתב: "ולענין שכירות אותו הבית עצמו - ודאי השוכר הראשון מסלק את השוכר שישכור אחריו הבא לדחותו, אחר שכלה זמן שכירות הראשון". כלומר בין שני שוכרים - יש עדיפות לשוכר הראשון שכבר גר בבית על פני השוכר שמעוניין להחליפו, כי ביחס לשוכר השני יש לראשון דינא דבר מצרא.

הקצות (בס"ק ג) סייג: השוכר הראשון קודם לשוכר השני רק בתנאי שאין משפחתו גדולה יותר, אך אם משפחת השוכר הראשון גדולה יותר ממשפחת השוכר השני - רשאי המשכיר להעדיף את המשפחה השנייה. במקרה כזה יש חשש להפסד למשכיר, ולכן אין דינא דבר מצרא. כך כתב הקצות: "וגם לא שייך בזה ועשית הישר והטוב (דברים ו, יח), כיון דהבעלים אומרים אין אנו נוחין להשכיר לזה שבני ביתו מרובין, וקפידא גדולה בדבר זה".

הנתיבות (חדושים בס"ק סה) עוד סייג: ככל והסתיימה תקופת השכירות, והצדדים לא חתמו על הסכם - אין עדיפות לשוכר הקיים, והמשכיר רשאי להחליפו[2]. רק אם הצדדים מעוניינים לחתום על הסכם בתוך תקופת ההסכם - יש עדיפות לשוכר הראשון מדינא דבר מצרא.

הרא"ש (כלל א סימן ב) נשאל: שניים ששכר מקום בשותפות. אחד השוכרים מבקש לעזוב את המקום ולהשכיר את חלקו לצד ג', לעומתו שותפו השוכר מבקש לשכור את חלק השותף שעוזב. השאלה היא, האם לשוכר יש קדימות לשכור מדינא דבר מצרא? הרא"ש ענה: לשוכר יש קדימות, כי הוא כבר נמצא במקום, וגם כי הוא שותף. וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף סא).

להרחבה עיינו:

[1] אומנם צריך לבחון שאין הערמה בדבר, דהיינו שהמלווה לא בכוונה הלווה מעות ללווה, בכדי לקבל את הדירה במשכון ולסלק את המצרן. דוגמא: קונה שמעוניין לרכוש דירה ומעוניין לעקוף את המצרן, הוא ייתן את כספי המכירה למוכר בתורת ההלוואה, כביכול הקונה מלווה כספים למוכר, כאשר הדירה ממושכנת למלווה הקונה. לאחר שתעבור תקופת ההלוואה, יאמר המוכר המלווה שאין לו דרך להחזיר את הכספים, ולכן הוא מעביר לו את הדירה הממושכנת, למרות שהדירה כבר נמכרה למצרן.

[2] וכך כבר כתב מהר"י בן שושן (הבית יוסף [סימן קעה אות נט] הביאו): "ואם השלים ראובן (השוכר) זמן שכירותו, והוא חפץ בו (השוכר מעוניין להמשיך לשכור את הדירה), והמצרן חפץ בו... כל זמן שעדיין לא הסכים בעל הבית להשכירו לו (המשכיר והשוכר לא סגרו על הסכם חדש), ובאין שניהם כאחד (השוכר והמצרן מעוניינים לשכור) - נראה שהכל תלוי בדעת בעל הבית, ולא נאמר כאן כמו במשכנתא דשכונה גביה (במשכון אנו אומרים שיש קדימות למלווה כי הוא גר בבית, אך שוכר לאחר תקופת השכירות, לא נחשב כגר בבית), אלא יכול להוציאו, כיון שהשלים זמנו, ולהשכירו למי שירצה".