בית הדין

ג אלול התשפב | 30.08.22

הרב ישועה רטבי

רקע וטענות הצדדים

הנתבע הינו שוכר דירה שמסיים את תקופת השכירות. בעל הדירה פנה אליו בהצעה להמשיך לגור בדירה, אך הנתבע ביקש לעבור לדירה מרווחת יותר. משכך פנה בעל הדירה למצוא שוכר חלופי, והוא אכן מצא שוכר חלופי שהוא התובע. בעל הדירה והתובע (השוכר החלופי) לא חתמו על הסכם, אלא סגרו בעל פה את כל התנאים, על שכירות הדירה בשנה הבאה.

רגע לפני החתימה על ההסכם, הנתבע (השוכר הנוכחי) פנה לבעל הדירה, וביקש להמשיך לגור בדירה. בפני בעל הבית עומדות שתי אפשרויות: א)- להמשיך להשכיר את הדירה לנתבע שהוא השוכר הנוכחי. ב)- להשכיר את הדירה לתובע (השוכר החלופי) איתו הוא סיכם בעל פה.

התובע טוען, שהוא ומשפחתו התארגנו על פי הסיכום שהיה בניהם, הם סיימו את השכירות בדירה הקודמת בישוב בדרום, וכעת בשלבי מעבר דירה לדירה הנוכחית. רעייתו של הנתבע אף מצאה מקום עבודה באיזור של הדירה החדשה, וכל שינוי מההסכם שנעשה בעל פה יגרום לו לנזקים משמעותיים.

הנתבע לעומתו טוען, כי יש לו קדימות לשכור את הדירה, זאת על פי דינא דבר מצרא.

 

פסק הדין

בעל הדירה יחתום על הסכם שכרות מול התובע, כפי שסיכם עמו בעל פה. לנתבע שהוא השוכר הנוכחי - אין זכות מדינא דבר מצרא, כפי שמבואר בהרחבה בנימוקים.

 

הנושאים לדיון:

• א. דינא דבר מצרא.
• ב. האם יש דינא דבר מצרא בחידוש הסכם שכירות?
• ג. דינא דבר מצרא במקום הפסד למוכר.
• ד. מצרן שוויתר על זכותו.

 

דינא דבר מצרא

במסכת בבא מציעא דף קח עמוד א מובא: אדם שמוכר את דירתו לאחרים - יש זכות ראשונים לָשָכֶן שצמוד לדירתו (להלן: המצרן) לרכוש את הדירה באותו מחיר שהמוכר מעוניין היה למכור לאחרים, כך שהמצרן יוכל להצמיד את שתי הדירות. אומנם אם יש דבר שמפסיק בין הדירה ולא ניתן לחבר בניהם - אין דינא דבר מצרא, (כמבואר בשולחן ערוך בסימן קעה סעיף כז).

להרחבה עיינו - הקדמה לדינא דבר מצרא.

 

האם יש דינא דבר מצרא בחידוש הסכם שכירות?

הרמ"א (סימן רלז סעיף א) כתב: "ויש מי שכתב, שהוא חרם ר"ג, שלא להסיג גבול בשכירות בתים מן עובדי כוכבים". הנתיבות (שם בס"ק א) העיר: אין צורך להגיע לחרם דרבנו גרשום, כי מעיקר הדין יש איסור לשוכר שני לנסות להחליף שוכר ראשון שכבר גר בבית. הנתיבות הוסיף, שגם לגבי גוי שייך דינא דבר מצרא. א"כ מה הוסיף החרם? הנתיבות הסביר: "אך מה שהחרים רבינו גרשום הוא, שלא להוסיף כלל בדמי שכירות, כי קודם ששכר השנה השניה - היה מן הדין רשאי להוסיף דמים על דמי שכירות, והחרים ר"ג שלא להסיג גבול".

הט"ז (סימן קעה סעיף נט) כתב: "ולענין שכירות אותו הבית עצמו - ודאי השוכר הראשון מסלק את השוכר שישכור אחריו הבא לדחותו, אחר שכלה זמן שכירות הראשון". כלומר בין שני שוכרים - יש עדיפות לשוכר הראשון שכבר גר בבית על פני השוכר שמעוניין להחליפו, כי ביחס לשוכר השני יש לראשון דינא דבר מצרא.

הקצות (בס"ק ג) סייג: השוכר הראשון קודם לשוכר השני רק בתנאי שאין משפחתו גדולה יותר, אך אם משפחת השוכר הראשון גדולה יותר ממשפחת השוכר השני - רשאי המשכיר להעדיף את המשפחה השנייה. במקרה כזה יש חשש להפסד למשכיר, ולכן אין דינא דבר מצרא. כך כתב הקצות: "וגם לא שייך בזה ועשית הישר והטוב (דברים ו, יח), כיון דהבעלים אומרים אין אנו נוחין להשכיר לזה שבני ביתו מרובין, וקפידא גדולה בדבר זה".

הנתיבות (חדושים בס"ק סה) עוד סייג: ככל והסתיימה תקופת השכירות, והצדדים לא חתמו על הסכם - אין עדיפות לשוכר הקיים, והמשכיר רשאי להחליפו[1]. רק אם הצדדים מעוניינים לחתום על הסכם בתוך תקופת ההסכם - יש עדיפות לשוכר הראשון מדינא דבר מצרא.

הרא"ש (כלל א סימן ב) נשאל: שניים ששכר מקום בשותפות. אחד השוכרים מבקש לעזוב את המקום ולהשכיר את חלקו לצד ג', לעומתו שותפו השוכר מבקש לשכור את חלק השותף שעוזב. השאלה היא, האם לשוכר יש קדימות לשכור מדינא דבר מצרא? הרא"ש ענה: לשוכר יש קדימות, כי הוא כבר נמצא במקום, וגם כי הוא שותף. וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף סא).

להרחבה עיינו: דינא דבר מצרא בשוכר.

לסיכום: בנידון כאן, היו לשוכר עוד כמה ימים לסיום תקופת השכירות, ומשכך מעיקר הדין הוא קודם לשוכר חלופי על פי דינא דבר מצרא.

 

דינא דבר מצרא במקום הפסד למוכר

לעיל ראינו, שעיקר מצוות דינא דבר מצרא מוטלת על הקונה ולא על המוכר. ההשלכה לכך היא, שאם אנו רואים שעלול להיגרם הפסד למוכר - לא מחילים את הלכת דינא דבר מצרא. בנידון כאן, יתכן ויש חשש הפסד למוכר מכך שהיה נשאר ללא שוכרים, ולפיכך לאחר שהשוכר סירב להמשיך את תקופת השכירות - רשאי היה בעל הדירה לחפש שוכר חלופי.

השולחן ערוך (בסימן קעה) במספר מקומות פסק, שאין דינא דבר מצרא חל, כאשר עלול להיגרם הפסד למוכר. להרחבה עיינו: דינא דבר מצרא כאשר יש הפסד למוכר.

לסיכום: אין דינא דבר מצרא כאשר יש חשש להפסד למוכר.

 

דינא דבר מצרא למצרן שמחל על זכותו

בעל הדירה פנה לנתבע והציע לו את הדירה למכירה, עם הצעת מחיר ברורה שתואמת להצעה שקיבל התובע, אך הנתבע סירב להצעה זו. במצב כזה אנו אומרים שאין לו זכות מדינא דבר מצרא, וכפי שנפסק להלכה בשולחן ערוך (בסימן קעה סעיף לא).

להרחבה - עיינו בנספח לפסק הדין.

לסיכום: אין לנתבע זכות פי דינא דבר מצרא.

 

נספח: מצרן שמחל על זכותו

דברי הגמ' בדין מצרן שמחל על זכותו

בגמ' במסכת בבא מציעא דף קח עמוד א מובא: קונה דירה שמתייעץ עם המצרן האם לרכוש את הדירה, והמצרן מאשר לקונה לרכוש את הדירה - צריך לבצע קניין על וויתור הזכות שיש למצרן. ללא קניין - המצרן יוכל לחזור בו ולטעון: משטה אני בך, כלומר המצרן לא התכוון באמת לוותר על זכויותיו, אלא הוא חשש שהבעלים ידעו שהוא מעוניין בדירה ויעלה את המחיר, לכן אמר שלא מעוניין בדירה[2]. וכ"פ השולחן ערוך (סימן קעה סעיף כט).

הנימוקי יוסף (מסכת בבא מציעא דף סד עמוד א) כתב: יש לבצע קניין בגלל שלמצרן יש זכות בנכס, זכות עם מעמד של קניין קלוש ("כאילו יש לו קצת קנין בגופו"), ולכן לא מועילה רק מחילה, אלא יש לבצע קניין עם המצרן על אותה זכות שיש לו בנכס. ומכיוון שיש לו זכות ממשית בנכס, לכן הקניין לא נחשב לקניין דברים[3].

הפוסקים הביאו מספר הסתייגויות:

א)- מצרן שסייע או ראה את הקונה משפץ

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יד הלכה ב) סייג: אם המצרן מחל לקונה על זכותו ולא בוצע קניין, ולאחר מכן המצרן סייע לקונה החדש, או שהמצרן ראה את הקונה החדש משפץ את הדירה או גר בדירה, או שהמצרן שכר ממנו את הדירה ולא מחה בו - המחילה תקפה והמצרן לא יוכל לסלקו. הרא"ש (מסכת בבא מציעא פרק ט סימן כב) הביא את דברי הרמב"ם.

המגיד משנה (שם) העיר: "חילוק זה אינו מבואר בגמרא, אבל כן הוא דעת כל הגאונים". וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף ל).

ב)- המצרן לא זמין (כגון שנמצא בחו"ל)

הרמב"ם (שם הלכה ג) סייג: גם אם המצרן היה בחו"ל או שהיה קטן או שהיה חולה - הוא לא יכול לאחר זמן לדרוש את זכותו ולסלק את הקונה, כי אם נאמר שיש למצרן זכות גם לאחר שעבר זמן - נגרום לאי וודאות עסקית: "שאם אתה אומר כן, אין אדם יכול למכור קרקעיתו, שהרי הלוקח אומר: לאחר כמה שנים תצא מידי. וכזה הורו הגאונים". וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף לד).

כאמור, ניתן למכור את הדירה כאשר המצרן בחו"ל (או שהמצרן חולה או קטן). המרדכי (מסכת בבא מציעא סימן שצה-שצו) כתב בשם רבנו פלטוי גאון: במצב כזה, שהמוכר מעוניין למכור את דירתו, אך המצרן נמצא במדינה אחרת, ולא מודע שכבר יש קונה והמכירה מתקדמת - יש חובה על המוכר ליצור קשר עם אנשי הקהילה (או עם בית הדין) שיידעו את קרוביו וחבריו של המצרן על המכירה. "וכן כתבתי לרבותינו שבוירצבורק, והוקשה למקצתם תחלה לשנות מנהגם, ואעפ"כ קבלו. וכן דנין עכשיו שמה בכל יום". וכ"פ הרמ"א (בסימן קעה סעיף לד).

הסמ"ע (בס"ק ס) הבין, שיש לשאול את הקרובים האם הם מעוניינים לרכוש עבור המצרן, אך אין צורך לחכות לתשובת המצרן שנמצא במקום אחר וקשה להשיגו. אומנם הלבוש הבין, שהמוכר מיידע את בית הדין, הם מיידעים את קרובי המצרן, והם מיידעים את המצרן. הסמ"ע דחה הבנה זו, כי אין צורך לעכב את המכירה, עד שהמסר יגיע לידי המצרן.

הש"ך (בס"ק כח) הסביר את דברי הלבוש: בית הדין מברר אצל קרובי המצרן, האם ידוע להם אם המצרן תכנן לרכוש את הדירה, ולא כפי הבנת הסמ"ע בלבוש, שמחכים להעברת המסר עד שיגיע למצרן שנמצא בחו"ל. הש"ך סיים: "גם זה כתב בימי חורפו".

הנתיבות (חדושים בס"ק לא) כתב: "דדוקא כשקרובי המצרן רוצין לקנותו וליתן מעות אף אם לא ירצה המצרן לקנותו, ובלא"ה בטל דין המצרנות". כלומר דברי רבנו פלטוי גאון, שייכים רק במקורבים שיש להם מספיק כסף להשקיע, והם מוכנים לרכוש גם אם בעתיד יתברר שהמצרן בכלל לא היה מעוניין לרכוש את הדירה.

הנתיבות (בס"ק ד) הדגיש, אם למקורבים אין כסף, והם מוכנים לקנות רק בתנאי שהמצרן בעתיד יאשר את הרכישה, אך אם המצרן לא יאשר - הם יבקשו לבטל את המכירה ולקבל כספם בחזרה - "ודאי אין כאן טוב וישר נגד המוכר, ואין יכול לסלק הלוקח כלל".

הבית יוסף תמה על דברי רבנו פלטוי: "ודבר תימה הוא, שאפשר שהמצרן לא יחפוץ בו, ולוקחו האוהב או הקרוב לעצמו, ונמצא הלוקח מפסיד מקחו שלא כדין. ואפשר שגם לרב פלטוי אם לא יחפוץ בו המצרן - יחזור ללוקח. ומכל מקום קשה, דאם כן יקנה הלוקח, וכשיבא המצרן אם יערער עליו יחזיר לו. ולדעת הרמב"ם- פשיטא דליתא לתשובת רב פלטוי".

ג)- מצרן שתובע את זכותו לאחר שעבר זמן

הרא"ש (מסכת בבא מציעא פרק ט סימן כג) הבין בדעת הרמב"ם, שאם המצרן לא תבע את זכותו ועבר זמן (לקמן יוסבר מהו שיעור הזמן שבו המצרן יכול לדרוש את זכותו) - הוא עדיין לא איבד את זכותו, ורק אם המצרן סייע לקונה - איבד את זכותו. אבל הרא"ש עצמו סבור, שלא מסתבר שלמצרן תהיה זכות ללא הגבלת זמן, כי בכך תיגרם אי ודאות שעלולה להביא לידי פגיעה כלכלית.

הבית יוסף (מובא גם בכסף משנה, הלכות שכנים פרק יד הלכה ב) העיר, שהבנת הרא"ש ברמב"ם לא תיתכן, כי הרמב"ם בעצמו כתב, שהמצרן לא יכול לתבוע לאחר זמן, בגלל החשש לפגיעה כלכלית. הרמב"ם הביא שתי הסתייגויות: א)- מצרן שמסייע לקונה בתוך הזמן - איבד את זכותו. ב)- מצרן שלא סייע אך הזמן עבר - איבד את זכותו.

שיעור הזמן שיש למצרן לדרוש את זכותו

הרא"ש (שם) כתב בשם רבנו האי גאון: מרגע שהמצרן מודע לרצונו של המוכר למכור את דירתו - יש לו זמן קצוב שבו הוא רשאי לתבוע את זכותו, וזה הזמן הנדרש לארגן את הכספים לצורך רכישת הדירה, ואם זמן זה עבר - המצרן איבד את זכותו. אומנם רבנו יהודה ברצלוני (מובא בטור שם) כתב בשם גאון, שהזמן הניתן הוא יום אחד.

המגיד משנה (שם) כתב בשם רבנו האי גאון ובשם הרי"ף (סימן רסה): "שאם שהיה (התעכב) בר מצרן, משידע כדי תביעת ב"ד ושיביא מעותיו - בטל דין מצרנות. וגם הרמב"ן (שו"ת הרשב"א המיוחסות לרמב"ן סימן כז) ז"ל הסכים לדבריהם". הבית יוסף (שם) הוסיף: "וכן נראה מדברי הריב"ש (בסימן תקא) שדעת הרמב"ם כדעת רבינו האי והרי"ף. והכי נקטינן, וכן פשט המנהג".

הרשב"א (שו"ת מכתב יד סימן שי) כתב: "שכל שנתפרסם המקח, ונודע הדבר לשמעון, ונודע יום אחד או יומים למרבה, ולא בא עם מעות המכירה ולא ערער - שוב אינו יכול לערער". הרשב"א (חלק א סימן תתקט"ו) עוד כתב: "ובשם רבינו האיי ורבינו אלפסי ז"ל אמרו, שכתבו בתשובה, שאם שהה בה מצרן משידע כדי תביע' ב"ד ושיביא מעותיו - בטיל דין המצרנות".

השולחן ערוך (בסעיף לב) פסק כדעת רבנו האי גאון: "אם שהה המצרן שיעור שילך ויביא מעות ויתבענו בדין, ולא תבעו - איבד זכותו".

מקרים בהם גם אם הזמן עבר - המצרן יכול לדרוש את זכותו

ישנם מקרים שגם אם עבר זמן - המצרן לא מאבד את זכותו:

• א. מכירה בצנעה - הריב"ש (בסימן תקא) הדגיש: אם המכירה הייתה בצנעה - המצרן לא איבד את זכותו גם אם עבר זמן, ולכן עיכוב בתביעה נקרא רק לאחר שדבר המכירה התפרסם. וכ"פ השולחן ערוך (בסעיף לב).

הרשב"א (מכתב יד סימן שי) כתב, שלא צריך פרסום מיוחד למכירה, כי יוצא קול למכירה (אא"כ המכירה מראש נעשתה בצנעה): "ומה שטוען שמעון (המצרן) שלא נודע לו הדבר בתוך הזמן הזה, לפי שלא נמכר בכרוז - זו אינה טענה לפי דעתי, שכל שנמכר חלק הבתים כדמכרי אינשי בקנין ועדים - קלא אית לה למכירה[4]". וכ"פ הט"ז (על סימן קעה סעיף לב).

• ב. מצרן שלא תבע בגלל טעות - הדרכי משה (בסימן קעה ס"ק ה) כתב בשם מהרי"ל (סי' עז): מצרן שבטעות חשב שהדירה שייכת לו, והוא יקבל את הכספים מידי הקונה, אך לאחר המכירה התברר לו שהקונה שילם למוכר ולא לו - המצרן לא איבד את זכותו. למרות שעבר זמן אנו אומרים שהוא שתק לא בגלל שמחל, אלא בגלל שטעה לחשוב שהנכס שלו. וכ"פ הרמ"א (בסימן קעה סעיף לב). הסמ"ע (בס"ק נח) ביאר, שמדובר במצרן שהייתה לו טענה שהנכס שייך לו, כך שהייתה הוו"א לטעותו שהוא יקבל את הכספים ולא המוכר.
• ג. מכירה בחול המועד - הש"ך (בס"ק כו) כתב בשם המבי"ט (סימן סו): אם נודע למצרן על המכירה בחול המועד, והוא המתין עד לאחר שיעבור חוה"מ - לא הפסיד את זכותו, כי בית דין קבוע לא תמיד פתוח בחול המועד.
• ד. עיכוב בגלל אונס - הבית יוסף כתב שאם היה העיכוב בתביעה נוצר בגלל אונס - המצרן לא איבד את זכותו. וכ"פ הרמ"א (בסימן קעה סעיף לב): "היה אנוס - לא אבד זכותו". הנתיבות (חדושים בס"ק כט) העיר: "ודוקא שלא היה אנוס בשעת מכירה, רק אחר שקנה לוקח - נאנס בהבאת המעות, (האונס אירע לאחר המכירה), אבל אם היה אנוס בשעת מכירה להלוקח, (כגון שבשעת המכירה המצרן היה חולה) - מבואר בסעיף ל"ד דבטל המצרנות".

ערוך השולחן (בסימן קעה סעיף כא) הוסיף: "שגם אם המצרן היה טרוד מאד בעסקיו ולא ידע על המכירה - נחשב לאונס.

• ה. עיכוב בגלל שהמצרן חשש מהמוכר - הבית יוסף כתב בשם הרשב"א (חלק א סימן תתקט"ו): מצרן שטוען שהמוכר אלים והוא חשש לתבוע ממנו את זכותו לקנות את הנכס - באופן עקרוני טענתו לא מתקבלת אא"כ המצרן יביא ראייה לדבריו, שהוא אכן היה מעוניין לקנות אלא שחשש מהמוכר. עוד יש לוודא שהמוכר אכן יכל לאיים על המצרן. במציאות כזו טענתו תתקבל ולכשיסולק האיום - יוכל המצרן לתבוע את זכותו. וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף לג).

ד)- מצרן שקיבל הצעה מהמוכר

הגהות אשרי (מסכת בבא מציעא פרק ט סימן כב הגהה א) כתב: הגמ' התייחסה ללקוח שבא להתייעץ עם המצרן, שאז רשאי המצרן לטעון טענת השטאה, שלא רצה לגלות עניין בנכס, מתוך חשש שמא בעה"ב יעלה את המחיר. אומנם אם בעל הבית בעצמו בא להציע לו את הדירה למכירה, והוא נוקב במחיר שמציע לקונה אחר, כאן המצרן לא יוכל לטעון שחשש להעלאת מחירים, כי הוא קיבל הצעה מהמוכר עצמו, ולכן אם הוא סירב להצעה, והמוכר מכר את הדירה לאדם אחר - המצרן לא יוכל לחזור בו, גם אם לא בוצע קניין. מצב כזה עלול לגרום להפסד למוכר ולכן אין דינא דבר מצרא[5]. וכ"פ השולחן ערוך (בסימן קעה סעיף לא).

הסמ"ע (סימן קעה ס"ק נו) הדגיש: "דקדק וכתב דאמר לו המוכר למכור לו באותם דמים, והיינו כמו שקנאה בו הלוקח, אבל כשאמר לו למכור לו סתם - לא מהני". כלומר ככל והמוכר לא נתן הצעת מחיר ספציפית, אלא רק בירר מול המצרן האם הוא מעוניין לרכוש את הדירה, והמצרן שלל זאת - המצרן לא איבד את זכותו. רק אם המוכר ייתן למצרן הצעת מחיר לרכישת הדירה והוא יסרב לכך - הוא יאבד את זכותו.

נציין שזהו הפתרון למי שמעוניין לרכוש דירה אך חושש שהמצרן יסלקהו, שהמוכר יפנה למצרן בהצעה לרכוש את הנכס יחד עם המחיר שהוא מעוניין למכור לקונה[6]. ככל והמצרן יסרב להצעה - המוכר יוכל למכור לקונה. בפתרון זה אין צורך בביצוע קניין, או הבאת עדים וכד'.

מוכר מעדיף למכור למצרן - הפתחי תשובה (בס"ק יא) כתב בשם שו"ת חמדת שלמה (חו"מ סימן ח): הטעם שאין למצרן דינא דבר מצרא, הוא משום טובת המוכר שאם יש חשש שייגרם למוכר הפסד כספי - אין דינא דבר מצרא. לאור זאת, אם המוכר מעצמו יחליט לוותר על זכותו זו ולתת למצרן אפשרות לרכוש את הדירה - המצרן יוכל לסלק את הקונה. וכשם שבמקרה המובא בסעיף כג (לקוח שהביא את מעותיו בצורה גלויה, והמצרן הביא את מעותיו ע"י שליח קשורות בחבילה) - המצרן הפסיד את זכותו, ובכ"ז המוכר יכול להחליט שהוא מעדיף את המצרן, כך גם כאן למרות שהמצרן איבד את זכותו - המוכר יוכל להחליט שהוא מעדיף את המצרן.

החמדת שלמה הוכיח זאת מדברי הגהות אשר"י (מס' ב"מ פ"ט סי' כ"ז) שהובאו בסמ"ע (סימן קעה ס"ק סד), שיש למוכר יכולת לותר על תקנה לטובתו ולהעדיף את הקונה.

החמדת שלמה סיים: "ולהיות כי שורש דין דבר מצרא, הוא תקנת חז"ל, מצד עשיית הישר והטוב המוטל על כל אדם, לזאת מהראוי לפי דעתי, אחר שעכ"פ השוכר השני לא כיון להשיג גבול השוכר הראשון, ע"כ אם היה לו איזה הוצאות, ראוי ג"כ מצד הישר והטוב ולמען השלום שיחזיר לו ההוצאות". הפתחי תשובה העיר: "ולכאורה איני יודע למה תלה זה בלמען השלום, דנראה כי עיקר הדין כך הוא, שמחויב להחזיר ההוצאות, אחרי שהשני חשיב כשלוחו של ראשון לכל דבר, כמו שכתוב לעיל סעיף ו'. ואפשר דר"ל אף אם הוציא יותר מהראוי, וצ"ע".

ה)- מצרן שוויתר על זכותו בנוכחות עדים

הטור (סימן קעה סעיף מו) כתב בשם הרמ"ה: מצרן שאמר בנוכחות עדים, שהוא מוותר על זכות הרכישה שיש לו - המצרן לא יכול לחזור בו, כי לא ניתן לטעון טענת השטאה על אמירה שנעשתה בנוכחות עדים.

השולחן ערוך (שם סעיף כט) הביא דעה זו בשם יש מי שאומר.

ו)- מצרן שאומר איני מעוניין בנכס

המרדכי (מסכת בבא מציעא סימן שצג) כתב: הגמ' התייחסה למצרן שאומר לקונה בצורה סתמית: לך וקנה. אבל אם המצרן מפרט ואומר: איני מעוניין לקנות את הדירה, לך וקנה לעצמיך - המצרן מחל על זכותו, ולא יכול לטעון טענת השטאה, ולא יכול לסלק את הקונה. המרדכי הוכיח זאת מדין אדם שאומר לשליח איני חפץ בפלונית, שהיא אכן לא מקודשת לו ורשאי השליח לקדשה לעצמו. הרמ"א (שם סעיף כט) הביא דעה זו.

הסמ"ע (סימן קעה ס"ק נג) התקשה בדין זה, כי השולחן ערוך (בסעיף לא) פסק, שרק אם המוכר נתן הצעה למצרן, והמצרן אמר שאינו מעוניין - איבד את זכותו, אך אם המצרן לא אמר זאת למוכר אלא אמר זאת לקונה - עדיין לא איבד את זכותו.

הסמ"ע הסביר את דברי הרמ"א כך: מדובר בקונה שמציע למצרן לרכוש עבורו את הדירה, כלומר הקונה יהיה שלוחו של המצרן. במצב כזה אם המצרן מסרב לכך, ואומר לקונה שהוא רשאי לקנות לעצמו - הקונה זכה בנכס והמצרן לא יכול לחזור בו, כי המצרן לא יוכל לטעון טענת השטאה, שחשש שבעה"ב יעלה לו את המחיר, שהרי קיבל הצעה שהמצרן יבצע עבורו את הרכישה. הסמ"ע כתב שיתכן וזו גם כוונת המרדכי.

גם הש"ך (בס"ק כה) תמה על פסק הרמ"א, כי דברי המרדכי הם שיטה יחידאית נגד כל הפוסקים הנ"ל שאמרו שהמצרן לא וויתר על זכותו, אא"כ קיבל הצעה מהמוכר.

 

 

[1] וכך כבר כתב מהר"י בן שושן (הבית יוסף [סימן קעה אות נט] הביאו): "ואם השלים ראובן (השוכר) זמן שכירותו, והוא חפץ בו (השוכר מעוניין להמשיך לשכור את הדירה), והמצרן חפץ בו... כל זמן שעדיין לא הסכים בעל הבית להשכירו לו (המשכיר והשוכר לא סגרו על הסכם חדש), ובאין שניהם כאחד (השוכר והמצרן מעוניינים לשכור) - נראה שהכל תלוי בדעת בעל הבית, ולא נאמר כאן כמו במשכנתא דשכונה גביה (במשכון אנו אומרים שיש קדימות למלווה כי הוא גר בבית, אך שוכר לאחר תקופת השכירות, לא נחשב כגר בבית), אלא יכול להוציאו, כיון שהשלים זמנו, ולהשכירו למי שירצה".

[2] כך מובא בגמ': "אתא אימליך ביה, (קונה דירה שמתייעץ עם המצרן האם לרכוש את הדירה). אמר ליה: איזיל איזבון? ואמר ליה: זיל זבון, (המצרן מאשר לקונה לרכוש את הדירה). צריך למיקנא מיניה או לא"? (האם צריך לבצע קניין על הסכמת המצרן לוותר על זכותו, או שלא צריך לבצע קניין על מחילת הזכות של המצרן).

"רבינא אמר: לא צריך למיקנא מיניה, (מחילה לא צריכה קניין, ולכן אין צורך לבצע קניין), נהרדעי אמרי: צריך למיקנא מיניה (יש לבצע קניין על וויתור הזכות שיש למצרן. ללא קניין - המצרן יוכל לחזור בו ולטעון: משטה אני בך, כלומר הוא לא התכוון באמת לוותר על זכויותיו, אלא הוא חשש שהבעלים ידעו שהוא מעוניין בדירה ויעלה את המחיר, לכן אמר שלא מעוניין בדירה). והלכתא: צריך למיקנא מיניה".

[3] זאת בניגוד לדברי רבנו שמחה (מרדכי מסכת בבא מציעא סימן שצג) שכתב שזהו קניין דברים שלא מועיל: "כתב רבינו שמחה וז"ל, לפי עניות דעתי, אין למוכר עסק עם המצרן, אפילו אם היה מקבל קנין מן המצרן - לא היה מועיל. וגדולה מזו אמרו, אפילו אם היה לוקח מקבל קנין ממנו קודם שקנאו - אין באותו קנין כלום, כי קנין דברים בעלמא הוא, כי מה יש למצרן בקרקע, אם לא קנה שיחול עליו הקנין". הסמ"ע (סימן קעה ס"ק נג) כתב עלך כך: "ולא קי"ל כהמרדכי באותו הדין".

[4] אומנם, ערוך השולחן (בסימן קעה סעיף כא) כתב: "ואם הלוקח אומר שכבר ידע ושתק ומחל, והמצרן אומר שלא ידע - (המצרן) נשבע היסת שלא ידע ונוטל ממנו. ואף על פי שבסעי' ג' נתבאר, דבהכחשה - על המצרן להביא ראיה, שאני הכא דהדבר רגיל מאד שלא ידע, וקשה לו להלוקח לדעת בבירור שמחל, לפיכך נשבע ונוטל".

דברי ערוך השולחן צריכים בירור, כי נראה שהרשב"א והט"ז שללו אפשרות של המצרן לטעון, שהוא לא היה  מודע לעסקה. יתכן ועל בית הדין מוטלת האחריות לברר האם המצרן היה מודע או לא היה מודע.

[5] זאת בניגוד לדעת רבינו שמחה (מרדכי מסכת בבא מציעא סימן שצג): "לפי עניות דעתי, אין למוכר עסק עם המצרן", כלומר גם אם המצרן קיבל הצעה מהמוכר - הוא רשאי לחזור בו, כי זהו קניין דברים. הבית יוסף (סימן קעה ס"ק מז) העיר: "וכבר כתבתי בסמוך (סמ"ו), דלא קיימא לן כוותיה".

[6] כך כתב הסמ"ע (סימן קעה ס"ק סג): "המוכר שואל להמצרן אם ירצה לקנותו. ואף על גב דכבר נתבאר (סק"ז וסקל"ח) דלא נתקן דינא דבר מצרא על המוכר - יעשה כן בשביל טובתו דנפשו, כי אין המוכר יכול למכור בטוב עד שישאל פי המצרן, דאינש דעלמא ירא לקנותו כי יבוא המצרן אח"כ לסלקו".