בית הדין

ב אייר התשפד | 10.05.24

הרב ישועה רטבי

א. מבוא

בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר בנייה רוויה גם ביהודה ושומרון. מטבע הדברים, בניה צפופה בקומות מעוררת שאלות בדיני שכנים. אחת מהשאלות שחוזרת על עצמה היא, בנוגע להשתתפות בתשלום הוצאות עבור תוספת בנייה של שכן. במקרים רבים אחד מדיירי בניין משותף הגר בקומה תחתונה מרחיב את דירתו, ולאחר זמן שכנו הגר מעליו מבקש לבנות מעל הרחבה זו. או במקרה הפוך, אדם הגר בקומה שנייה הוסיף חדר על עמודים, וכעת שכנו שגר בקומה ראשונה מעוניין ליהנות מתוספת הבנייה. יש מהשואלים הסבורים, שאין צורך להשתתף בתשלום ההוצאות, בגלל דין "זה נהנה וזה לא חסר". במאמר זה נבסס את החובה להשתתף בעלויות שהיו לשכן בגין תוספת הבנייה.

דברי הגמ' והפוסקים בדין נהנה מתוספת שבנה חברו

מדברי המשנה (ב"ב ה,א) אנו למדים עיקרון, שיש חובת תשלום לאדם שנהנה מתוספת בנייה שבנה שכנו. הגמ' (ו,א) הביאה מחלוקת אמוראים בשאלה, מה יהיה הדין בהנאה חלקית, כלומר אדם שמשתמש ונהנה רק מחלק קטן מהבנייה של שכנו: לדעת רב הונא גם אם אדם בנה רק חלק מהקיר כנגד הקיר ששכנו השקיע מכספו - עליו להשתתף במחצית מכלל ההוצאות, שכן יש גילוי דעת שהוא נהנה מהתוספת שבנה שכנו. אבל לדעת רב נחמן הנהנה צריך לשלם רק באופן יחסי להנאתו, כך שאם בנה חצי קיר כנגד הקיר של שכנו, עליו להשתתף רק במחצית מההוצאות של חצי הקיר ולא של כל הקיר[1].

הרי"ף (ב"ב ג,ב) והרא"ש (ב"ב א,י) פסקו להלכה כרב נחמן. הנימוקי יוסף (ב"ב ג,ב) סיכם: "כללא דמילתא, דכל היכא שצורת הבנין מוכחא שדעתו להוסיף - בכי האי גונא מודה רב נחמן דסמך לפלגא סמך לכולה". כלומר ככל ועל פי שיטת הבנייה ניתן לראות שהנהנה מתכנן להשלים את בניית כל הקיר בצמידות לקיר שבנה שכנו - חלה עליו החובה לשלם לשכנו את שאר סכום ההשתתפות.

התוספות (ב"ב ה,א ד"ה אע"פ) שאלו: מדוע המשנה חייבה את הנהנה להשתתף בהוצאות בניית הקיר, הרי מצד אחד יש אדם שנהנה מבנייה של שכנו, ומצד שני יש שכן שלא חסר מהנאה זו, ובדין זה נהנה וזה לא חסר נפסק, שהנהנה פטור מלשלם (עיינו בשו"ע חו"מ שסג,ו)?

1. התוספות ענו: מכיוון שהנהנה גילה בדעתו שנוח לו מהתוספת בנייה ששכנו בנה, יש אומדנה שהוא היה מוכן לשלם, ולכן יש חיוב בתשלום גם במציאות של זה נהנה וזה לא חסר. מתי אנחנו אומרים שזה נהנה וזה לא חסר פטור? רק אם ההנאה היא חיסכון, כגון הגר בבית שלא עומד להשכרה, הוא נהנה כי אין לו בית, הוא היה אמור לשלם על שכירות, וכעת גר בבית אחר בחינם, הוא חוסך את ההוצאה שהיה אמור לשלם, במצב זה אנו אומרים יתכן והיה בכל מקרה מצליח לחסוך (כגון שהיה ישן בחוץ וכד'), אך אם רואים שהוא מוכן להוציא כספים עבור ההנאה, הרי שלא מדובר רק בחיסכון אלא בהנאה ממשית, ולכן יש חיוב לשלם. וכך גם מוכח מדברי הגמ' במסכת ב"ק (כ,ב) כמבואר בהערה^[2].
2. התוספות עוד ענו: המציאות כאן היא של זה נהנה וזה חסר (ולכן הנהנה חייב לשלם), שהרי שכנו הגביה את הגדר מעל ארבע אמות, בכדי שלגמרי לא יהיה שום היזק ראייה, כלומר הסיבה לבניית הכותל הייתה החשש לפגיעה בפרטיות, כך שיש לנהנה הנאה (מהכותל) שנובעת מחסרון של שכנו (חשש להיזק ראייה), ובמציאות של זה נהנה וזה חסר - יש חיוב בתשלום.
3. הנימוקי יוסף (ב"ב ג,א ד"ה אבל) הסביר: הגדר נבנתה על חצר השותפים, כך שכבר בשעת הבנייה הנהנה קנה חצי מהגדר בקניין חצר, והוא נחשב כשותף בגדר[3], אלא שאסור לו להשתמש בגדר עד שישלם חצי מההוצאות^[4].

ההשלכה המעשית שיש בין התירוצים: לפי התירוץ השני של התוספות, רק אם המהנה חסר - יש חיוב בתשלום, אבל לפי התירוץ הראשון, ברגע שהנהנה גילה בדעתו שהוא נהנה מהתוספת, גם אם אין חיסרון עליו לשלם על ההנאה.

נעיר, שבהרבה מהמקרים השכן מהקומה התחתונה שהרחיב - חסר, כי הוא בנה לפי תוכניות הבנייה של העירייה שמחייבות את הדייר לבנות יסודות ועמודים שיחזיקו את הבנייה העתידית של הקומות מעליו, ומכיוון שהדייר בקומה התחתונה חסר, הרי שעל שאר הדיירים להשתתף עמו בהוצאות.

פסיקת הלכה - מהרש"ל (ים של שלמה ב"ק ב,טז) פסק כפי התירוץ השני של התוספות, כך שרק כאשר יש חיסרון ניתן לחייב בתשלום[5]. (מובא בקצות החושן קנז,יא, וכן בסימן קנח,ו). אומנם הרמב"ם (שכנים ג,א) והמרדכי (ב"ק טז, וכן במס' ב"ב תסו) פסקו כפי התירוץ הראשון של התוספות, וכך גם פסק השולחן ערוך (קנז,י): "שהרי נראה ממעשיו שהוא רוצה בהם". וכן גם בסימן קנח סעיף ו: "וכן אם הניקף עצמו הוא שגדר רוח רביעית, הרי גילה דעתו, ונותן חצי ההוצאה של שלשה רוחות, אם היו הכתלים של שניהם". ושוב בסימן שסג סעיף ח בשם י"א. וכך גם פסק הרמ"א (קנז,י): "אם היה לו כותל כבר, ובנה דבר שניכר שחפץ במה שעשה חבירו, וכן אם נהנה בבניינו, אף על פי שלא עשה שום היכר שניחא לו - חייב לו כפי מה שנהנה[6]".

כאמור, לדעת התוס' החיוב של הנהנה מתוספת שבנה שכנו, נובע מדין נהנה[7], אך לדעת הנימוקי יוסף החיוב הוא מדין בעלות ושותפות בתוספת שנבנתה. ההשלכה המעשית שבין ההסברים תהיה במציאות של עלייה או הוזלת המחירים, כגון דייר בקומה למטה שבנה במחיר מסוים, ולאחר מספר שנים הדייר בקומה העליונה רוצה להשתמש בתוספת, אך המחירים התייקרו - לדעת התוספות עליו לשלם כפי המחיר היום כי רק עכשיו הוא נהנה, אבל לדעת הנימוקי יוסף עליו לשלם על פי המחיר שהיה בשעת הבנייה, כי כבר אז הוא זכה בחצי מהתוספת בקניין חצר, וכבר נחשב לשותף בתוספת הבנייה, לכן ישלם ע"פ ההוצאות שהיו לבונה, ולא על פי המחיר היום.

לסיכום: הפוסקים חייבו את הנהנה לשלם על תוספת בנייה או מדין נהנה או מדין נהנה כאשר יש חיסרון למהנה או מדין בעלות בגוף הבניין. לכן במקרים בהם העמודים נמצאים בשטח של השכן - לכו"ע ניתן לחייב את הנהנה, כי הוא קונה אותם בקניין חצר, הוא נהנה מהרחבה, ומעבר לכך קיים חיסרון של שאר השכנים, לכן עליו להשתתף בתשלום מחצית מההוצאות.

יישום העקרונות הנ"ל בשימוש בבנייה של שכנו

נפתח ונאמר, כי באופן כללי, בתי הדין עושים חלוקה בין קבוצת שכנים שמעוניינת להרחיב ביחד עם תוכנית אחידה (בבניין משותף), ובין שכנים שבונים באופן ספורדי, כל שכן מרחיב את דירתו בזמן אחר ובשטח שונה.

קבוצת שכנים שמעוניינת להרחיב ביחד עם תוכנית אחידה - חלים עליה דיני שותפים, כך שיש לחלק את הוצאות התוכניות, האישורים ובניית השלד בצורה שווה בין כולם, כי יש אומדנה שהשכנים רצו להיות שותפים ולחלק את הוצאות הנ"ל בצורה שווה. כמובן כל דייר יממן לעצמו את גמר הבנייה בתוך הבית כל אחד לפי טעמו האישי ותקציבו. בנוסף, כאשר כל שכן בונה ומרחיב ביחס זהה לשטח שיש לכל אחד, יש אומדנא שהם התכוונו להיות שותפים ולחלק את ההוצאות בצורה שווה בין כל השכנים. כמו כן בכל מקרה בו יש אומדנא שהשכנים התכוונו להתחלק בשווה - החלוקה תהיה שווה.

שכנים שבונים בזמנים שונים ובגדלים אחרים - יש אומדנא הפוכה שהם לא התכוונו להיות שותפים, כי הבנייה אינה זהה לשטח שיש לכל אחד בבית המשותף, לכן יש לחייב את השכנים לפי ההנאה שכל אחד נהנה מהבנייה של חברו.

העיקרון בהשתתפות בהוצאות ההרחבה במקרים בהם כל דייר בונה בצורה עצמאית ובזמן שונה - הוא דין נהנה. כלומר כל שכן צריך להשתתף בתשלום עבור מה שהוא נהנה. לאור זאת, דייר מהקומה השנייה שמעוניין לבנות על תוספת ששכנו למטה כבר בנה - יהיה עליו לשלם מחצית מעלות היסודות, וכן מחצית מעלות התקרה של הקומה הראשונה (שהיא הרצפה של הקומה השנייה), וכן מחצית מעלות עמודים (בקומה הראשונה בנויים קירות, אך אילו לא היו קירות - היה צריך בעל הקומה שנייה לבנות על עמודים, לכן עליו להשתתף במחצית מעלות עמודים). ובמקרה הפוך: אדם הגר בקומה השנייה שבנה תוספת חדר נוסף על עמודים, ולאחר זמן הדייר שגר בקומה הראשונה מעוניין להשתמש ברצפה לתקרה עבורו - עליו לשלם חצי מעלות הריצפה של העליון שכעת משמשת כתקרה עבורו, וכן חצי מעלות העמודים.

מה יהיה הדין אם הדייר בקומה למטה בנה בשטח גדול, והדייר בקומה מעליו מעוניין לבנות (בזמן אחר) בשטח קטן יותר? כאמור, החיוב הוא מדין נהנה, ולכן החיוב לשלם יהיה רק על היסודות והעמודים שמועילים לבנייה של הקומות העליונות. לכן אם הדייר בקומה התחתונה בנה תוספת על שטח גדול יותר מאשר הדיירים בקומות העליונות, והם לא זקוקים לכל היסודות שנבנו - עליהם להשתתף רק ביסודות ובעמודים הנצרכים לקיום הבנייה של דיירי הקומות העליונות, אך הם לא צריכים לשלם על יסודות ועל עמודים שלא מועילים לבנייה שלהם.

ככל ויש מחלוקת בין השכנים - בית הדין יבקש הערכת שמאי שיגדיר מה נחשב ליסודות משותפים, ומה שווי העלות של היסודות המשותפים, ולפי זה תתבצע חלוקת ההוצאות בין השכנים.

איטום הגג והעברת דודי חשמל - כלל הדיירים שהרחיבו את דירתם - יישאו בשווה בהוצאות איטום הגג והעברת דודי החשמל לגג החדש. אבל אם הדייר מהקומה העליונה מקבל בעלות על הגג - הוא לבדו יישא בהוצאות בניית הגג, האיטום והעברת הדודים, כי אף אחד אחר חוץ ממנו לא נהנה מהתקרה שלו.

האם יש חובת השתתפות בתשלום דמי איזון

דייר בבניין משותף שהרחיב את דירתו, ולצורך קבלת היתר נצרך לשלם פיצוי כספי לשכניו (דמי איזון). לאחר זמן אחד מהדיירים מעוניין לבנות מעליו - עליו להשתתף לא רק בהוצאות בניית השלד, אלא גם בהוצאות תשלום דמי איזון. זאת בתנאי שהוא שילם סכומים סבירים לפי המקובל, ולא סכומים גבוהים שלא היה חייב לשלם מעיקר הדין. נסביר חילוק זה:

אדם ששילם סכומי כסף לחבירו, כאשר הוא לא היה חייב לשלם זאת - דינו כדין פורע חוב של חברו שפטור מלשלם (שו"ע חו"מ קכח,א). אבל הרא"ש (עג,ט) סייג פטור זה: מתי אנו אומרים שהפורע חובו של חברו - פטור מלשלם? רק כאשר אדם פרע את החוב מרצונו, שלא היה מוכרח לשלם ובכ"ז פרע, אבל במידה והפורע היה חייב לשלם - הלווה צריך להחזיר את התשלום. ומכאן שבמקום שיש חובה לשלם תשלומי איזון - אין זה נכלל בפטור של פורע חוב חבירו, אלא יש חובת השתתפות בתשלום זה. (וכך גם נראה מדברי הרמ"א רסד,ד).

עוד יש לומר, שבכל חיוב שיש מדינא דמלכותא, (כגון בכל חיובי מיסים או חיובי וועד בית), אם אדם שילם את החוב לחברו - לא נקרא פורע חובו של חברו, אלא יש חובה להשתתף בתשלומים ששים דייר אחד עבור שאר השכנים. וכך מבואר בדברי הרמב"ם (חובל ומזיק ח,ו): "ואין לך מי שנתפש על חבירו ויהיה חבירו חייב לשלם לו, חוץ מן הנתפש מפני המס הקצוב על כל איש ואיש בכל שנה... והוא שיקחו ממנו בפירוש בגלל פלוני בפני עדים".

המגיד משנה הסביר: "ונ"ל דטעם אלו, מפני שמחוקי המלך למשכן מחמת דברים אלו איש על חבירו, וא"כ אינו בדין שיפסיד זה... ואפשר לומר, שכיון שהם חוקי המלך וזה פרעם - חייב לשלם, אפילו לקחם מלך מזה שלא כדין, ואצ"ל אם לקחם המלך מזה כדין מחמת חבירו, שחבירו חייב לשלם".

עוד יש לומר, שבבניין משותף יש לדיירים דין של שותפים, ובשולחן ערוך (קעח,ג) מבואר, שאין דין פורע חובו של חברו בשותפים, ולכן מותר לאחד מהשותפים (בדרך כלל חבר וועד הבית) לשלם מכספו עבור שאר השותפים, ולאחר מכן לתבוע מהם את ההחזר.

נחזור ונדגיש, לפעמים יש דייר שמתעקש לא לאשר הרחבות אלא רק עם קבלת פיצוי כספי גדול. במקרים אלו אם אחד מהשכנים שילם מכספו - זה נקרא פורע חובו חבירו במקום שלא חייב לעשות כן, ולכן אין חובת השתתפות בסכום הנוסף שהדייר דרש שלא כדין.

בנייה משותפת על קרקע שהוצמדה לדירת הקרקע

כאמור, בניין משותף שדייריו החליטו לבנות ביחד תוספת אחד מעל השני - כל הדיירים משתתפים בהוצאות השלד בשווה. אומנם אם הבנייה נעשתה מעל קרקע שהוצמדה לבעל הדירה שגר בקומת הקרקע, והוא מסרב להשתתף בהוצאות בניית השלד בצורה שווה, ואף דורש תשלום רב על הסכמתו לכך שהבנייה תהיה מעליו - לדעת עמק המשפט (שכנים עמ' שלו), "יכול בעל הקומה הראשונה לדרוש ממנו כל הון דעלמא בעבור הבניה על גגו, וככל מוכר גג לבניה, דאינו חייב להסכים לבניה על גגו, כי אם בסכום שייראה לו במסגרת דיני אונאת קרקעות".

למעשה, בבניין משותף נראה, שאין לפסוק כדעת עמק המשפט, כי לבעל דירת הקרקע אין זכות לעכב בנייה של כלל הדיירים בבניין. אילו היה מדובר על בית פרטי היה נכון לפסוק כדבריו, שלא ניתן לבנות בשטחו ללא הסכמתו, והוא יכול לדרוש סכום גדול על הסכמה זו, אבל בבניין משותף, אין לבעל דירת הקרקע בעלות בקרקע ובאוויר מעל, אלא יש לו זכות שימוש בלבד[8]. כלומר כאשר יש הצמדה של הקרקע לדיירי הקומה התחתונה, אין הכוונה שהם הבעלים על הקרקע וכל זכויות הבנייה שייכות להם, אלא הכוונה שיש להם אפשרות להשתמש במרפסת כל עוד לא בונים, אך זכויות הבנייה עדיין שייכות לכלל דיירי הבניין (זכות לאכילת פירות, אך לא לבעלות על גוף הנכס).

הדייר בעל דירת הקרקע רשאי לקבוע מה יהיה השימוש בחצר, וככל והוא יהיה מעוניין להשאיר את החצר פתוחה זו זכותו, אבל אם הוא יבנה בחצר תוספת בנייה, הרי שהוא גילה את דעתו שזהו השימוש שהוא מעוניין לקרקע, ובכך הוא מימש את זכותו, ואין לו עוד אפשרות למנוע משאר הדיירים (בבניין משותף) לבנות מעליו. אם כי נראה שהוא רשאי לומר שהוא לא מוכן לשלם את הוצאות השלד בשווה, אלא רק על פי דין נהנה כפי הדוגמא שהבאנו לעיל במציאות בה השכנים בונים בזמנים שונים ובגדלים אחרים.

עוד נעיר, כי שכן שבנה והרחיב את ביתו - לא יוכל להתנגד להרחבה מקבילה של שכן אחר. הטעם לכך הוא שיש להסתכל על מחילת השכנים כעל מחילה הדדית: השכנים נתנו את הסכמתם להרחבה ולבנייה של השכן הראשון בתנאי שגם הם יקבלו את הסכמתו לכשירחיבו הם. במידה והשכן שכבר הרחיב מתנגד להרחבה של שכניו, הרי שיש לראות בהסכמתם לבנייתו משום מחילה בטעות שאינה תקפה, כך שהרחבתו תלויה בהרחבת שכנו. (הר"י גרוסמן ספר משכנות ישראל, עמוד מח, בשם שו"ת בית דוד סימן צב).

גם על פי החוק (חוק המקרקעין 71ג), בעל דירה שכבר הרחיב את דירתו, נחשב כאילו הוא מסכים להרחבה של שכניו, בתנאי שהרחבת השכנים אינה יותר גדולה מההרחבה שלו.

הטוען שרצה לבנות בחומרים זולים

לפעמים יש טענה של דייר שמעוניין לבנות על תוספת של שכנו, שהוא מעוניין לבנות בחומרים זולים, ולכן הוא מוכן להשתתף בתשלום הוצאות של שכנו רק על פי רמת מחיר של חומרים זולים ולא לפי רמת החומרים הגבוהה ששכנו בנה. הדייר טוען שהוא עקרונית מוכן לשלם ולהשתתף במחצית מהוצאות שכנו, אלא שהוא טוען שהוא היה יכול לבנות את הכל בחומרים זולים ופשוטים.

תשובה לכך ניתן למצוא בדברי הנתיבות (קנז,ז) שהקשה: בשולחן ערוך בסימן קנז סעיף י מבואר, שאם שכן בנה כותל גבוה והנהנה לאחר מכן בנה קיר כנגדו - עליו לשלם מחצית מהוצאות הגדר. משמע שהנהנה יצטרך לשלם חצי מההוצאות, גם אם הנהנה מעוניין בבנייה זולה. למשל: שכן בנה כותל מאבנים, והנהנה לאחר מכן בנה כותל מקנים - עליו לשלם מחצית מההוצאות של הכותל אבנים היקר, למרות שהנהנה מעוניין בבנייה זולה מקנים. אך בסימן קנח סעיף ז מבואר, שאם הנהנה שהוא בעל השדה האמצעית הקיף את הצד הרביעי (המקרה מובא בהרחבה בהערה לעיל) - עליו לשלם רק ע"פ סוג הגדר הזול שבנה, שאם בנה גדר מאבנים - ישלם מחצית מהוצאות של גדר מאבנים, ואם בנה גדר מקנים - ישלם מחצית מהוצאות של גדר מקנים?

הנתיבות הסביר: יש לחלק בין שני המקרים. במקרה המובא בסימן קנז סעיף י, הנהנה מבקש להשתמש בפועל בתוספת שחברו, (התקרה תשען על הכותל ששכנו בנה), כך שהוא נחשב כשותף בתוספת, לכן עליו לשלם מחצית מההוצאות גם אם בונה מחומר יותר זול, אבל בסימן קנח סעיף ז, מדובר בנהנה שהוא בעל שדה אמצעי שהוסיף ובנה גדר רביעית, כאן הוא לא משתמש בפועל בשלוש הגדרות ששכנו בנה, לפיכך הוא לא נחשב כשותף בבעלות על הגדרות, לכן הוא ישלם רק ע"פ ההנאה שיש לו מהגדרות, לכן אם מספיקה לו גדר זולה, הוא ישלם מחצית מההוצאות של גדר זולה.

על פי דברי הנתיבות ניתן ללמוד, שאם הנהנה מקומה עליונה בונה מעל שלד של שכנו מהקומה התחתונה, הנהנה לא רשאי לטעון שהוא היה בונה בחומרים זולים, ומבחינתו הוא היה מסתפק בחומרים זולים גם בבניית השלד של הדירה מתחת, כי הוא נהנה מגוף כותל שכנו, ולכן הוא לא רשאי להשתמש בכותל זה ללא השתתפות מלאה בחצי מתשלום ההוצאות שהיו לבעל הדירה התחתונה.

נסייג, שכל זה בתנאי שהבנייה של בעל הקומה התחתונה הייתה בנייה סבירה ומקובלת ולא בנייה יקרה. כלומר הנהנה שמעוניין ליהנות מתוספת ששכנו בנה, לא יכול לטעון אני הייתי בונה יותר זול, מאידך גם השכן שמבקש השתתפות, לא יכול לתבוע על בנייה יקרה שלא מקובלת, אלא הוא רשאי לדרוש השתתפות רק על בנייה סבירה ומקובלת.

שכן שלא משתתף בהרחבה

הנתיבות (קנז,ז) כתב: אם ניכר לבית הדין שהדייר לא מעוניין ליהנות מתוספת הבנייה - הוא לא צריך להשתתף בתשלום ההוצאות, "דעיקר החיוב הוא משום שרוצה להעמיד עליו תקרה. ולפ"ז אם ניכר שאין רצונו לסמוך עליו תקרה ג"כ - א"צ לשלם לו רק כפי מה שנהנה".

לכן אם למשל, אדם הגר בקומה השנייה בנה חדר נוסף על עמודים, והדייר למטה לא נהנה מהתוספת - הוא לא חייב לשלם, ואם הדייר למטה נהנה הנאה מסוימת, למשל הוא נהנה מהרצפה של העליון שמשמשת לו כגגון ומגינה מהשמש - עליו לשלם על מה שנהנה, שזה שווי של חצי גגון זול שמגן מהשמש.

לפעמים גם דייר שלא הרחיב יצטרך להשתתף בהוצאה, וזה במידה והוא ימכור את ביתו, שאז יש לבדוק ע"י שמאי, אם ערך הדירה עלה בגלל שיש אפשרות להרחיב את הדירה באופן מידי (תוכניות ותשתיות מוכנות) - יהיה עליו לשלם לפי הערכת השמאי, כי ערך הנכס הושבח כתוצאה מהרחבת השכנים.

מסקנות

1. אדם שנהנה מהתוספת בנייה שבנה שכנו - חל עליו חיוב להשתתף בתשלום, גם במציאות של זה נהנה וזה לא חסר.
2. שכנים שבונים בבת אחת עם תוכנית אחידה וגודל בנייה אחיד - יש לחלק את כלל הוצאות בניית השלד בצורה שווה בין כולם, כי יש אומדנה שהשכנים רצו להיות שותפים בבניית השלד ולחלק את ההוצאות בצורה שווה.
3. אדם שהרחיב את דירתו בצורה עצמאית, ולאחר זמן שכנו מעוניין לבנות מעל או מתחת לתוספת זו – עליו להשתתף בחצי מעלות העמודים ועלות הרצפה/תקרה על פי דין נהנה.
4. ההשתתפות בהוצאות צריכה להיות גם בהוצאות תשלום דמי איזון, ככל ושולם סכום סביר כנהוג.
5. דייר בעל דירת הקרקע בבניין משותף שהקרקע צמודה לדירתו - רשאי לקבוע מה יהיה השימוש בחצר, וככל והוא יהיה מעוניין להשאיר את החצר פתוחה זו זכותו, אבל אם הוא יבנה תוספת בנייה בחצר תוספת בנייה, הרי שהוא גילה את דעתו שזהו השימוש שהוא מעוניין לקרקע, ובכך הוא מימש את זכותו, ואין לו עוד אפשרות למנוע משאר הדיירים שמעליו לבנות מעליו.
6. בעל דירה שכבר הרחיב את דירתו, נחשב כאילו הוא מסכים להרחבה של שכניו, בתנאי שהרחבת השכנים אינה יותר גדולה מההרחבה שלו.
7. הנהנה לא יכול לטעון שהיה בונה את השלד בחומרים זולים שלא מקובל להשתמש עמהם, אלא עליו להשתתף בתשלום הוצאות הבנייה של שכנו, זאת בתנאי שהשכן בנה עם חומרים כמקובל וכנהוג.
8. דייר שלא מעוניין ליהנות מתוספת הבנייה - לא צריך להשתתף בתשלום הוצאות הבנייה.

[1] החזון איש (ב"ב ב,ז) הסביר את שיטת רב הונא: "דעל הרוב, אין בני אדם מפיקים רצון מקנין לחצאין, ואם מוכרח לקנות חלק בכותל חברו, רצונו לקנות מחצית הכותל לגמרי, וזה שאמר שאין רצונו אלא למחצה - טוען מילתא דלא שכיחא. ...ולפי זה אין הטעם דסמך לפלגא סמך לכולא משום דאנו מחליטים שדעתו לגמור עכשיו, אלא דאמרינן דניחא ליה בכולו כיון דאפשר דלאחר זמן ירצה לגמור". אומנם לדעת רב נחמן ניתן לומר, שיתכן ואדם יבנה רק על חלק מהכותל, לכן הוא לא צריך לשלם על הכל, אא"כ יש הוכחה שבדעתו לבנות את כל הכותל.

[2] כך מובא בגמ' (ב"ק כ,ב): "תנן: המקיף חבירו משלש רוחותיו, וגדר את הראשונה ואת השניה ואת השלישית - אין מחייבין אותו". כלומר אדם שיש לו שלוש שדות בשלושה צדדים, ובאמצע יש שדה של שכנו. הוא הקיף את שדותיו מבחוץ, וכן הקיף פעם נוספת מבפנים בכדי להבדיל בין שדותיו ובין בעל השדה הפנימית. (הראשונים נחלקו על איזה גדר מדובר כאן במשנה, לפי רש"י [ד"ה וגדר] מדובר בגדר הפנימית, אך לפי התוס' [ד"ה את] מדובר בתביעה על הגדר החיצונה, שבגלל השדה האמצעית, ההיקף החיצוני גדול יותר) - הדין הוא שהשכן הניקף לא חייב להשתתף בהוצאות, שכן הוא לא נהנה מהגדרות, שהרי הצד הרביעי פתוח. ..."א"ר יוסי: אם עמד ניקף וגדר את הרביעית - מגלגלין עליו את הכל". (שוודאי נוח לו בגדרות).

"טעמא דגדר ניקף, הא מקיף - פטור, (במידה ובעל שלוש השדות רכש שדה רביעית בצד הרביעי וגדר גם אותה, כך שהשדה של השכן הניקף באמצע מגודרת מכל הכוונים, והוא נהנה מן הגדר ובכ"ז פטור מלשלם), ש"מ: זה נהנה וזה לא חסר - פטור"! "שאני התם, דאמר ליה: לדידי סגי לי בנטירא בר זוזא". (הניקף פטור בגלל שיכל להסתפק גם בגדר זולה, אומנם לעולם לו היה הניקף עצמו בונה את הגדר ולא מסתפק בגדר זולה - היה צריך להשתתף בתשלום ולא היינו אומרים זה נהנה וזה אינו חסר פטור).

התוס' (ד"ה טעמא) הקשו: אמרנו שאם הניקף גידר - חייב לשלם, אבל אם המקיף גידר - הניקף פטור. ומכאן הוכחנו שזה נהנה וזה אינו חסר פטור. אך לפי ההנחה שזה נהנה וזה אינו חסר פטור, מה ההבדל בין גדר ניקף או גדר מקיף, תמיד צריך להיות פטור? התוס' ענו: כאשר הניקף עמד וגידר, הוא גילה בדעתו שנוח לו לשלם את ההוצאות עבור הגדר, שהרי הוא עצמו עמד וגידר את הצד הרביעי, במצב בו אנו רואים שהנהנה היה מוכן לשלם ממון למהנה - לא אומרים זה נהנה וזה אינו חסר, אלא עליו לשלם. מדברי התוס' מבואר יסוד חשוב: מתי אנו אומרים זה נהנה וזה אינו חסר - פטור מלשלם? רק כאשר הנהנה לא רצה לשלם, אבל אם יש אומדנה שהנהנה היה מוכן לשלם - חייב הנהנה לשלם למהנה. וכ"פ השולחן ערוך בסימן שסג סעיף ח.

[3] וכך גם ביאר המגיד משנה (שכנים ג,א) בדעת הרמב"ם: "ודע שבפריעת חצי ההוצאה אפילו בעל כרחו של חבירו זוכה בחצי הכותל, לפי שהמקום של שניהם וזכתה לו חצירו, וכיון שהוא בנוי על חלקו, מיד כשגילה דעתו דניחא ליה - מחייבין אותו". כלומר החיוב של השכן לשלם הוא בגלל בעלות על ההרחבה שנבנתה בחצרו, כך שהשכן קנה בקניין חצר את התוספת.

[4] כך כתב הנימוקי יוסף: "ואם תאמר במה קנאו דמחייבים ליה? יש לומר דכיון שחצי כותל עומד הוא על חצרו - קנתה לו חצרו, ואף על פי דלא אמר ליה אידך תקנה לך חצרך, ברור לן שעל דעת כן בנאו שיהיה שלו כל זמן שירצה".

[5] גם הנודע ביהודה (מהדורא תניינא - חושן משפט סימן כד) למעשה פסק כך: "אומר אני, שהתוס' כתבו שם לפי שיש שם גם טעם דגרם לו היקף יתר, ור' יוסי תרתי בעי, דגלי דעתיה דניחא ליה בהוצאה, וגם גרם לו היקף יתר". הנודע ביהודה הבין, ששני התירוצים הם מצטברים, כלומר רק בצירוף שני התנאים ניתן לחייב: א)- יש גילוי דעת שהוא נהנה ממה שעשה חברו. ב)- חברו חסר. הנודע ביהודה הדגיש שמספיק חיסרון קטן בכדי לחייב על כל ההנאה: "אמנם אחר היישוב נראה שחייב לשלם חלקו, שהרי גם בדר בחצר חבירו, אפי' לא קיימא לאגרא אם חסרו אפי' דבר מועט - מגלגלין עליו כל השכר כפי שנהנה, כמבואר בש"ע בסימן שסג סעיף ז".

[6] וכך גם פסק המבי"ט (ג,לח): "ואחד שרוצה לבנות עליה, בונה ומגביה הכותל, ואם שכנו השותף באותה הכותל של הבית שלמטה, רוצה לבנות גם הוא עליה - אז פורע לו חצי הוצאה כותל העליה. וכן אנו דנין פה צפת בכל יום".

[7] קצות החושן (קנח,ו) הסביר, מדוע הנהנה חייב לשלם כבר לאחר גילוי דעתו שנהנה מהתוספת: "והוא שיהיה על מקום שניהם, ומשום דאז זוכה לו חצירו בחצי הכותל". כלומר כאשר ההרחבה נבנית על שטח ששייך גם לשכן, הוא קונה את גוף כותל, וחייב לשלם מחצית מההוצאות, ככל שותף שיש לו בעלות על הכותל. וכך גם ביאר האור שמח (גזלה ואבדה ג,ט): "אבל כי גלי אדעתיה דניחא ליה בהאי נטירותא - תו הוי כמו שותף, וצריך גם איהו לתת חלקו בהאי כותל וגדר". כלומר גילוי הדעת שנוח לנהנה מהבנייה, גורם לכך שהוא יחשב כשותף בתוספת, כך שניתן לחייב אותו עבור כל ההוצאות של ההרחבה מדין שותפות.

הר"ש שקאפ (ב"ק יט,ה) הסביר: מכיוון שהנהנה היה מוכן לשלם מעות עבור ההנאה, אנו אומרים שהמהנה חסר, שהרי המהנה שילם את הכל מכספו, ואילו ידע המהנה שחברו הנהנה מוגן לשלם - לא היה מממן את כל ההוצאות לבדו. במצב של זה נהנה וזה חסר - חייב הנהנה לשלם למהנה.

הר"ש שקאפ (יט,ו) עוד כתב: במצב בו הנהנה היה מוכן לשלם, אנו אומרים שכבר לא מדובר על מצב של זה נהנה וזה לא חסר, אלא על מצב שבו אדם מרוויח מנכסי חברו, ובזה לא אמרו זה נהנה וזה לא חסר, לכן עליו לשלם עבור ההנאה.

הר"ש שקאפ (ב"ק כ) הוסיף: החיוב של הנהנה לשלם הוא מדין משתרשי. יש לחלק בין חיוב נהנה ובין חיוב משתרשי: החיוב מדין נהנה חל כאשר יש הנאה או תועלת כל שהיא או נחת רוח מחברו. החיוב מדין משתרשי חל כאשר נשאר בידו ממון ממשי בעין השייך לחברו והוא יכול לטעון ממוני נמצא אצלך החזר לי אותו. במקרה כאן התווספו רווחים בעין לנהנה, ולכן חלה עליו חובת תשלום. (גם הקצות [בסימן רמו ס"ק ח] הסביר את החילוק שיש בין נהנה ובין משתרשי: בהנאה יש רק תועלת או נחת רוח, אך במשתרשי נשאר בידו ממון נוסף, (ממון חברו יצר לנהנה ממון נוסף).

[8] ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג 1 469.