בית הדין

ג שבט התשעח | 19.01.18

נציגי ועד הבית פועלים ע"פ חוק המקרקעין והתקנון המצוי, אך לפעמים נוצר סכסוך בין השכנים על רקע אי תשלום דמי וועד הבית. במאמר זה יתברר כיצד ההלכה מתייחסת לתשלום דמי וועד בית.

הרב ישועה רטבי

בבניין מגורים בן כמעט עשרים שנים קיימת נזילה בכל חורף. וועד הבית כינס את דיירי הבניין לאסיפה בכדי לקבל החלטה כיצד לטפל בנזילה. דיירי הבניין כונסו והתקבלה החלטה ברוב של שישה דיירים שיש להזמין מומחה שיתקן את הנזילה בצורה יסודית, אך אחד הדיירים שגר בקומה התחתונה סירב להשתתף בתשלום הוצאות התיקון, לטענתו רק הדיירים בבתים שהנזילה מגיעה אליהם צריכים להשתתף בתיקון, כי הנזילה מתרחשת ברשותם, אך אצלו בקומה התחתונה לא קיימת שום נזילה, לפיכך הוא לא נזקק לכל תיקון.

בית הדין קבע בפסק דינו שהחלטת וועד בית שהתקבלה ברוב קולות - מחייבת את כל הדיירים. כי ע"פ דין תורה וכן ע"פ החוק, כל הדיירים מחויבים להשתתף בתשלום הוצאות הזיפות לגג הבניין. אין כל היתר לא לשלם חוב זה.

המקובל היום בבתי הדין לחייב את כלל הדיירים לשלם תשלום וועד הבית מדין שותפים. כל דיירי הבית שותפים בבניין, ומדין שותפים יש לחלק את כל ההוצאות שווה בשווה. לכן אם יש נזק באיטום הגג - כל הדיירים צריכים לשלם, הטעם לכך אינו רק בגלל שכולם נהנים מהאיטום ולחלופין כולם יינזקו מהגשם (גם הקומות התחתונות), אלא הטעם הוא שהבניין משותף, לכך צריכים השותפים בגג הבניין, (כלומר כל הדיירים), לתקן כל נזק שנגרם לכל אחת מהדירות בבניין^[1]. הבעלות שיש לכל שותף על הבניין מחייבת גם אם הבעלים בפועל לא נהנים.

מעבר לכך, בדיני שותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, מכיוון שתחילת השותפות הייתה על דעת כך שילכו לפי מנהג המדינה. וכך מבואר במשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א כותבת: "השותפין שרצו לעשות מחיצה בחצר... - בונין. הכל כמנהג המדינה". וכ"פ השולחן ערוך בסימן קעו סעיף י: "המשתתף עם חבירו בסתם - לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה".

לפי החוק (תקנון המצוי סעיף 3): כל השכנים חייבים להשתתף בתשלום זיפות הגג. כאמור, מדברי המשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א משמע, שבשותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, כך שיש ללכת ע"פ חוק זה שנחשב למנהג מדינה.

בנוסף, ברוב החוזים כתוב שהבית המשותף יתנהל לפי חוק המקרקעין ולפי התקנון המצוי שהתווסף לחוק המקרקעין, כך שמעבר למנהג מדינה - ניתן לחייב ע"פ סעיף זה בחוזה ככל תנאי שבממון. (כל בית משותף יכול להתנהל ע"פ תקנון שקבע, ובמידה ולא נקבע תקנון, יש ללכת אחר התקנון המצוי).

להחלטות וועד הבית יש תוקף כאשר הן מתקבלות ברוב קולות. וכך מוכח מדברי הרא"ש (כלל ז סימן ה): "יראה לי שהסכמת הקהל תלויה ברוב דעות; שעל כל חלוקי דעות - אמרה תורה: אחרי רבים להטות"^[2].

וכך גם פסק הרמ"א בסימן קסג סעיף א: כל צרכי צבור שאינן יכולין להשוות עצמו - יש להושיב כל בעלי בתים הנותנים מס, ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים, וילכו אחר הרוב. ואם המעוט ימאנו - הרוב יכולין לכוף אותן אפילו בדיני גוים, ולהוציא ממון על זה, והם צריכין לתת חלקם. והמסרב מלומר דעתו על פי החרם - בטלה דעתו ואזלינן בתר רוב הנשארים האומרים דעתן".

הנתיבות (סימן קסא חידושים בס"ק ד) על סמך דברי הנימוקי יוסף (דף ה. ד"ה גמ') הוסיף שאף יכולים הבית דין למכור או להשכיר את דירתו בכדי לממן את החוב לוועד הבית.

המשנה במסכת אבות (פרק ב משנה ט) מציינת: "איזוהי דרך ישרה שידבק בה האדם? ...רבי יוסי אומר שכן טוב", רבינו יונה ביאר: "שיהא בעצמו שכן טוב אל כל שכניו, ואחר היותו טוב ואוהב נאמן... ונמצא מאושר בכל המדות הטובות". כלומר קיימת תביעה מכל אדם שיהיה הוא בעצמו שכן טוב, האמירה כאן איננה שתחפש שכנים טובים - אלא שתהיה אתה שכן טוב כלפי חבריך.

לסיכום, אדם צריך לפתח אכפתיות ורגישות כלפי שכניו, וודאי כלפי צער והפסד שנגרם להם. (עיין יד רמ"ה מסכת בבא בתרא דף ז עמוד ב). למחויבות ולמעורבות שיש בין דיירים בבית משותף - יש השלכות משפטיות ואף חובות כלכליות ברות תוקף.

[1] הנתיבות בסימן קעח ס"ק ג כתב: "ואפילו בשנים שאינן שותפין, כל שיש דבר שהוא מוכרח לשניהן ואין האחד רוצה לעשותו - יכול השני לכפותו. וראיה לזה, מהא דבני העיר כופין זה את זה לבנות חומה ושאר דברים הנצרכים (סימן קסג סעיף א), וכן בני מבוי ובני חצר המבוארים בהלכות נזקי שכנים (סימן קסב סעיף א וסימן קסא סעיף א), וכן בסימן קסג סעיף ו' בהג"ה שכתב דכל בני עיירות שיש לחוש שגם עליהן יעבור דצריכין ליתן".

[2] הלבוש (אורח חיים סימן נג סעיף כ) כתב: "מדין הקדמונים אין ממנין להיות שליח צבור אם לא מדעת כולם, ואפילו יחיד יכול למחות ולעכב ולומר איני רוצה שיהיה פלוני חזן, שהרי התפלות במקום התמידים תקנום וכל ישראל יש לו חלק בתמידין, ומי יוכל להקריב קרבנו שלא מדעת... אבל אומר אני שזה היה בימיהם, אבל בדורות הללו שבעוונותינו הרבים הרבה מחזיקים במחלוקת בלי טעם ולא ריח וכל כוונתם לא לשם שמים, אם היו צריכין לשאול כל יחיד ויחיד בפרט בקהילות הגדולות, לא היו מסכימים לעולם על חזן אחד, ואפילו יחיד ומומחה בדורו וכל הדרכים האלו בו, אפילו הכי היו מטילין מום בקדשים, והיו הבתי כנסיות ח"ו בטלות מתוך זה, כאשר הוא מצוי תמיד וראיתי כמה פעמים, לכך טוב וישר הוא שבוררין ברורים למנות שליח צבור על פי רוב פורעי המס שביניהם אפילו פסולים עמהם, ואפילו אם יהיו הרבה יחידים כנגדו הולכים אחר הרוב משום תקנת הקהילות".